重庆东启幻境酒店闯关记

　　本报记者 邓全伦 发自重庆

　　家住重庆市渝中区解放碑地区的老刘，很多年来有一个习惯，每天早上起来推窗看山。放眼所及之处，是隔江的南山纯净的山色。

　　但3年前的一天，他发现这份纯净开始被打破—南山顶上一大片青翠山体突然被削掉，裸露出斑驳破碎的黄土，成了“癞子头”，刺得人眼疼心痛。

　　重庆东启房地产开发公司，一个在当地籍籍无名的地产商，2008年起在这里打着旅游观景园工程的名义，破坏生态，侵占国有林地，大搞高档别墅和酒店开发。

　　事实上，南山，是重庆的一个省级风景名胜区，这座城市的生态屏障，号称重庆“肺叶”，早被重庆市政府划为禁建区和控建区，禁止房地产开发。

　　3年来，老刘和众多当地百姓对这个房地产开发项目，不断提出强烈质疑，但收效甚微—如今，这个房地产项目早就闯过规划、国土房管、建设、园林、林业等层层关口，整体工程已完成近七成，首期27栋商品房预售许可证已办理，即将对外出售。

　　更吊诡的是，该项目因开发商资金短缺，曾多次沦为烂尾楼工程，但却得到政府支持，被列入重点项目，予以相关政策优惠。

　　“一个旅游景观工程在风景名胜区，是如何变身别墅项目的？”老刘们至今不解的是，从土地取得，到项目立项、审批，这个商业地产项目是如何闯关成功的？开发商到底拥有怎样的深厚背景？

　　重庆“肺叶上”戳了大洞

　　重庆东启房地产公司开发的这个项目，对外称“东启·幻境度假酒店”，地处南山风景名胜区高地的南岸涂山镇花果社，可俯视位于长江和嘉陵江交汇处的渝中半岛。

　　时代周报记者获得的相关资料显示，该项目规划用地118.11亩，总建筑面积38846平方米，其中包括总面积28566平方米的51栋独栋别墅，一栋10280平方米的超豪华五星级度假酒店。

　　此外，重庆东启房地产公司一位销售主管还向时代周报记者透露，该项目会配建两个观景台，“土地通过租借而来”。

　　该销售主管向时代周报记者披露了项目进展情况：明年底将完工交房；2010年7月12日，已取得一期27栋别墅的预售许可证，目前公司正在制订销售方案，尚不能确定开盘的具体时间。

　　对于这批别墅的市价，这位主管却非常有信心：“我们项目的位置、环境，在整个重庆主城来说都将是绝版的。因为稀缺性，别墅每平方米单价肯定突破4万元。”

　　以上人士称，51栋别墅的面积在350-500平方米，也就是说这批别墅的起步价将高达1400万元，“非一般百姓所能买得起，今后这里将会成为富人的聚居地，”这位主管毫不讳言，他们的销售目标客户锁定在家财万贯的富豪们，目前已在接受预定。

　　今年初就关注并考察、有意投融资给该项目的一位投资公司人士称，目前别墅群的整体工程已完成65%，资金总投入已达3.5亿元，“再投1亿多元就可以完工”。

　　8月26日上午，时代周报记者顶着重庆酷暑的烈日，到了重庆东启幻境酒店项目处。起伏不平的梯田地形使开发地内高低落差达100米，几十栋别墅大多已完成了外部框架，分布在山坡的四五个台阶上；超五星级酒店的地基已夯实。因为景观工程还没有全部实施，施工区到处堆放着砖石、黄土，一片破败、狼藉景象。

　　立在别墅区内放眼俯视，一艘巨轮模样的渝中半岛尽在眼下，近得仿佛伸手可触。“晚上看重庆夜景，这里是南山风景区的最好位置。”项目部人士自豪地表示，地块上曾有法国大使馆别墅，地理位置、自然风水和景观独特，坐观长江、嘉陵江和渝中半岛全貌，为目前重庆高档别墅的首选之地。

　　而正因为在风景区的最佳位置搞开发，这个项目2008年2月动工伊始就变得敏感无比—茂密的森林一夜间变成了一片光秃秃的黄土。一位60多岁的村民跺着脚痛心地回忆说：“施工现场原有植被全被砍伐，水桶般粗的树桩随处可见，不少杉树比我的岁数都大！”

　　房地产公司竟敢在风景区毁绿造房，破坏绿色天际线，人们为抬头就看见了南山上的这块巨大的疤痕而痛惜不已。随即舆论漩涡顿起，众人在网络上抨击称其为“狗啃南山第一案”、“重庆额头上动土”、“重庆肺叶上戳了大洞”。

　　一位接近重庆东启房地产公司的知情者透露：东启公司董事长王林曾亲口告诉他，一段时间王林特别紧张，不得不花钱四处删帖。

　　这个“癞子头”，不但在重庆解放碑地区清晰看见，更不妙的是它正好处于进出重庆的航线下方，飞机上的人能俯瞰到地面裸露的大片黄土。

　　东启公司项目部一位工作人员坦言，为防止项目惹麻烦，被北京来的领导看到，他们想了一个办法—用遮阳网将整个工地罩着，远处看过来就是一片黑，“绿色远看的视觉效果，本身就是黑色”。

　　时代周报记者在施工现场看到了这些遮阳网，他们已然破碎，像一些污脏的破布凌乱地悬挂在别墅外墙上。

　　闯关成功的“合法项目”

　　南山风景区早在1989年重庆尚未直辖前就被四川省评定为省级风景名胜区，又是重庆城市的生态屏障。

　　国家明文禁止风景名胜区500米内不准开发。对此，重庆知情人士坦言：“如果严格按照国家相关规定，实际上，东启开发的这个项目是不合法的。”

　　该人士指出，大量的别墅开发也违反国家的禁令。从2003年开始，国家就曾三令五申，禁止别墅供地和开发。

　　但让人大惑不解的是，这个项目历经10年，竟成功闯过规划、国土房管、建设、林业等众多部门的层层关口，取得所有开发手续，是一个“合法项目”。

　　“该项目系四久工程，属于历史遗留问题。”重庆市规划局相关人士称，东启公司开发的该地块，原建设单位为重庆冠中物业发展有限公司、重庆金庐园发展有限公司。

　　“原先这个项目就叫‘金庐园’，是一个旅游景观园工程。”项目所在地莲花村花果社刘姓社干部接受时代周报记者采访时表示，1997年，重庆冠中物业发展有限公司、重庆金庐园发展有限公司拿到这块地，其中还占用了花果社88亩集体土地，但后因经济问题，重庆金庐园公司破产。

　　重庆市规划局证实原建设单位在1997-1999年间办理过相关规划手续。2002年，重庆东启房地产开发公司通过司法拍卖，接手了这块土地，并办理国土使用权变更合同及国有土地使用证。

　　据时代周报记者调查了解，当时土地出让金417.54万元，土地性质为“商业住宅”。

　　重庆东启房地产开发公司接手后，开始办理规划、建设手续。重庆市规划局的文件说：“2003年南岸分局依照原发规划条件，办理了规划选址意见书，性质为旅游服务设施。”

　　东启公司提出方案将在该地块上修建旅游度假酒店。知情者称，因为项目所处位置景观极为敏感，规划部门对规划方案的审查极为慎重，“曾多次召开评审会、专家咨询会研究，并进行现场探勘及景观视线分析”。

　　结果是，2005年，该项目取得修建性详细规划批复，规划部门向其核发用地规划许可证(渝规地证【2005】南字0027号)。

　　2006年，取得重庆市建设项目环境保护批准书。也就在这一年，重庆市政府开始对缙云山、中梁山、铜锣山(含南山、铁山坪、玉峰山)等部分生态敏感区域进行建设开发管制：对所有开发项目一律暂停规划实施、一律暂停建设审批、一律暂停施工。

　　2007年5月正式实施《重庆市“四山”地区开发建设管制规定》，南山等被划为禁建区和控建区，禁止房地产开发。

　　东启旅游酒店项目的规划审批手续被停止。但该项目大难不死，后来相关部门对其作出决定：调整后审批。

　　2007年12月，重庆市规划局南岸分局将该项目规划设计方案报市政府审批，重庆市政府批示同意(领导批示3183号)。

　　2008年1月，该项目通过规划部门预审，并征得协办部门消防、园林、环保、人防部门同意后，办理建设工程规划设计方案审查意见。

　　2008年9月，重庆市规划局南岸区分局为东启公司了办理一期项目41栋独立酒店，面积20011.19平方米的规划许可证。同年12月办理二期规划许可证，建筑面积9875.03平方米。

　　2010年7月12日，项目取得重庆市国土房管局核发的一期27栋商品房预售许可证，预售面积13063平方米。

　　资本“大鳄”操盘

　　“重庆东启酒店项目，其实一开始就是高档别墅项目。”知情者表示，他们一直以旅游服务设施项目名义运作，“暗度陈仓”，意在成功规避政策障碍。

　　事实上，这个受到众人质疑的商业地产项目，得到了重庆各级政府部门的支持。它2003年先后取得重庆市发改委批文，南岸区计委立项目批文。2006年被重庆市南岸区列为区级重点项目。

　　2009年5月，东启项目还入选重庆市首批“太阳工程”—“山水都市”旅游精品。“太阳”工程项目将纳入重庆市级重点项目管理，对其推进实行“一事一议、特事快办”。

　　重庆市政府还出台相关优惠政策，比如税收优惠政策，优先保障用地计划等等。

　　知情者称，正是政府的支持，东启别墅这个商业地产项目竟占用了南山珍贵的国有林地。重庆市林业局资源处相关人士称，单位和个人不得随意侵占国有林地和改变林地用途，征占用国有林地必须是公益项目或者市区重点项目。

　　据南岸区林业管理办公室信息，东启项目2006年在获得重庆市林业部门征占用林地批准手续。

　　该办公室向时代周报记者出示的2006年3月30日批复的《重庆市林业局准予行政许可决定书》显示，东启公司是以“旅游观景园工程”名义，获批占用南山国有林地0.2134公顷(约3.2亩)。

　　2010年3月10日，重庆市园林局在回复重庆市政府公众信箱时称，东启地产项目经重庆市林业局批准，2006年4月至2008年9月间曾三次在重庆南岸区林业局办理林木采伐许可证，采伐总面积0.42公顷(约6.3亩)。

　　71岁的重庆市绿色志愿者联合会会长吴登明，多年来一直关注南山的环境保护。对于商业地产侵蚀生态敏感景区，他连声斥责“荒唐”：“公共资源被别墅项目占用，主要责任在政府，规划部门很有问题。”

　　吴登明质疑东启项目在层层闯关过程中可能存在不正当利益输送问题，“水很深”，他建议相关纪检监察部门追查。

　　而更多人士探究的是，重庆东启房地产公司到底是一家什么样的开发商？它能运作如此绝版的商业地产项目，到底拥有怎样的深厚背景和巨大能量？

　　工商资料显示，东房房地产公司成立于2002年4月，注册资本800万元，股东为廖宣东、王斌、张世伟，分别持股40%、30%、30%，廖宣东为董事长。该公司显然为接盘南山花果社地块而设，但尚不知其与原建设单位冠中物业、金庐园公司是否有关联。

　　1963年出生的廖，重庆渝中区人，1984年毕业于华西医大口腔医学院后，一直在重庆口腔科医院当医生，直到1998年9月下海创办重庆成长实业公司，出任董事长，张世伟也是其股东。

　　知情人士称，廖近年来一直浸淫重庆资本界，“具有很强的社会活动能力”。2001年，廖宣东作为重庆成长实业公司代表被选举为重庆三五九期货公司董事长，他同时亦是重庆港九参股公司—重庆宝特曼生物高科技股份公司的法定代表人。

　　2003年6月28日，廖宣东未经三五九期货董事会讨论，直接为重庆宝特曼公司一笔500万元的短期贷款提供抵押担保，2005年遭证监会罚款5万元。

　　2007年3月，王林开始进入重庆东启公司，接任董事长。他受让王斌、张世伟分别转让的东启股份30%、10%。自此，王林、廖宣东、张世伟，分别持有东启房地产公司股权40%、40%、20%。

　　王林1963年出生，重庆渝中区人，原华夏证券重庆分公司总经理，可谓资本界昔日“枭雄”。媒体披露的华夏证券内部文件显示，华夏证券在2003年撤销了王林职务，并保留追究其刑事责任的权力，原因是王林在任职期间违规开展账外委托资产业务，截至2005年6月重庆分公司账外经营累计亏损5.68亿元。

　　有说法称，重庆成长实业、东启房地产等公司其实是王林就职华夏证券重庆分公司时成立的几个壳公司。但时代周报记者对此无法确证。

　　资金短缺压力

　　尽管有长袖善舞的资本界大鄂操盘，但东启幻境酒店项目的投资建设并不顺利。

　　“从拿到地至今，已长达10年了。”一位非常熟悉东启项目的投资公司人士称，进展缓慢除了各种开发手续办理的掣肘外，还有一个主要原因是资金问题。

　　2004年12月，东启拉上市公司重庆港九入伙，由后者出资4000万元来联合开发东启幻境项目。2008年3月，重庆港九董事会通过决议，再追加2000万投入到该项目。

　　据接近重庆港九的人士称，由于重庆港九主旨是港口业务，要推动东启幻境项目尚需不断投入上亿元的资金，这让其面临着很大的资金压力，于是决定退出。

　　公开信息显示，截至2009年12月17日，重庆港九在该项目上累计投入5984万元，东启房地产除退还重庆港九5984万元补偿外，还将向公司支付3090万元补偿。

　　重庆港九退出该项目后，东启房地产被迫转而借道信托融资。

　　新华信托2009年10月向社会推出“东启·幻境旅游度假酒店项目股权投资集合资金信托计划”，信托期限2009年11月6日-2012年5月6日，共30个月。

　　2009年11月该信托顺利成立，募集到了2.4亿元现金。其中800万元信托资金用于受让重庆市东启房地产公司100%的股权，其余信托资金以增资方式投资于东启公司，让其注册资本增至4000万元，增加资本公积金2亿元，用于东启幻境酒店项目建设。

　　以上投资公司人士说，目前，东启幻境酒店已将2亿元信托资金消耗殆尽，“因为资金短缺，这个项目去年10月就开始停工，最近找到一个江西建筑老板垫资，今年8月才得以复工。”

　　今年7月25日，新华信托资金管理报告亦称，截至2011年6月30日，项目公司东启地产监管资金余额为0万元，目前其开支通过自筹资金解决。

　　知情者称，去年7月取得首期预售许可证，东启公司本打算通过预售别墅回笼资金来补充融资缺口，但突至的意外事件打乱了计划。

　　2010年6月，重庆希尔顿酒店案发，黑老大彭治民落网，被查出彭在开发南山庆隆高尔夫别墅项目中，行贿南岸区农林水利局局长鲁永合、副局长何德富，在没有办理林地征占用许可证和采伐许可证情况下，擅自毁掉南山林地1000余亩。

　　南山的毁林开发再次成为社会关注焦点，南岸区政府为减轻舆论压力，指令东启别墅项目暂缓预售，并配合鲁、何二人的案件调查，“直到今年5月才解冻。”知情人士说。

　　“先后已投资3亿多元，还需要1个多亿才能完工。”接近重庆东启房地产公司人士说，目前该公司正谋求新的融资途径，华融资产管理公司等各路资本曾考察该项目，表示有兴趣介入。

　　但这个项目面临的风险，又让许多投资者望而却步。一位投资者对时代周报记者表示：“项目审批层层公关，难免无猫腻，万一哪天真查出问题，项目因此搁浅，而投资陷进去，那就后悔都来不及了。”

　　“现在楼市低迷，而明年5月信托资金到期需退出，”重庆东启房地产公司内部人士坦言，公司面临的资金、舆论压力的确很大，“我们王总才40多岁，为这个项目头发都整白了。”

　　然而，重庆渝中区解放碑市民老刘并不同情东启公司老总的处境：“他通过这个‘癞子头’工程，在一定程度上已绑架了当地政府，相关利益官员不得不支持他赶快完工。”