中信证券国际董事 林一鸣

　　对于内地楼市，9月可能是一个转捩点。

　　内地房地产的销售成绩，在今年上半年是不错的。根据内地中信证券研究部的报告，2011年所有地产行业销售商品、提供劳务现金流同比增长达40.64%，第二季度上市公司结算毛利率达到39.86%，净利率达到14.75%，处于历史的高位。由于2009和2010年的房价暴涨，使得最近两年内整个行业的结算毛利率都能维持高位，令很多内房股在上半年的时候，都交出合格的成绩表。

　　但由于政策市的关系，业绩好并不等于股价上升。自从去年4月之后，中央不停颁布调控楼市的政策，去年有“国十条”，今年2月又有“京十五条”，然后是限购令、限价令等，令到内房股的股价差强人意。住建部早前公布，要求各省级住建厅进一步落实限购令的执行，近期各地城市已开始看见减价的新盘，甚至新房价格低于周边二手房价，特别是较偏远的地区就减得愈多：例如北京位于通州区梨园镇，其周边的瑞都国际和蓝调沙龙等二手房，目前均价均为每平方米1.7万元(人民币?下同)，但新推出的华业东方玫瑰，最低售价只为每平方米1.45万元；在深圳龙华新城的新盘“中央原著”，其开盘价也只是每平方米2.1万元，降价幅度约为20%。

　　新盘开始主动降价，除了政府调控楼市的政策外，资金压力逐渐加大，也是其中一个主因。虽然上市内房公司短借和有息负债率，仍算能够保持稳定，但(货币资金-短借)/总资产的比率，已经连续四个季度下降，企业短期还款压力逐渐变大。从负债结构来看，银行信贷额度紧张和对地产的调控，使得长借占比逐渐下降，部分企业很难在长期负债到期之后，再能获得贷款的续期。这对于较小规模的内房企业，造成一定的资金压力而被迫减价卖楼，但对于偿债能力和资金实力较好的龙头，反而是相对有利的，也可进一步提升未来行业的集中度。

　　传统上内地楼市有“金九银十”的说法，即是9月及10月都会是楼房销售的旺季，但今年9月开始了数天，却见很多新盘减价的例子。目前很多地方政府，特别是二三线的城市中，为了不被住建部列入“限购令”的黑名单，可能会利用缓兵之计，透过限价令来躲避限购令的执行；因为住建部定下标准，如果城市在房价指数中涨幅处于前列、上半年房价同比录得高涨幅、成交量同比增幅较高、已属限购城市的周边且外地人购房比例较高、群众对当地房价反应强烈等五项标准中，出现任何两项或以上，将会建议列入新增的限购令。

　　到底内地楼价会否在“金九银十”下跌，相信很快就有结果。不过当内地楼价下跌之际，就是买入内房股之时；在过去的一年多，中央不停有新的楼市调控政策，而香港股市的炒法一直是“炒政策”，试问每月都有新的招式，教人怎去买内房股呢？所以内地楼价升得愈高，大家就愈害怕中央推出更多打压招数，内房股跌得更加悲惨；反而楼价下跌的话，推出新政策的机会也会减少，内房股才有上升的空间。

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