黄树辉

　　包括万科、中海地产、保利地产、富力地产、金地集团等多家大型开发商在内，多家房地产上市企业8月销售额和销售面积出现同比下降，这在2011年以来尚属首次。

　　同样值得关注的是，多家房企8月份的销售均价亦出现下滑，这在很大程度上意味着僵持已久的房地产市场面临破局，并有望加速分化。

　　花样年集团总裁潘军在接受《第一财经日报》采访时表示，8月份多家房地产企业销售业绩下降是一个危险的信号，目前开发商主要是以跑量为主，万科等企业推出大量房源入市，现金流回笼成为关键。

　　多家开发商纷纷主动打折降价，往往被理解为市场步入淡市的标志。但世联地产认为，在当前政策和市场环境下，打折降价现象并不是因为市场步入淡市，而是意味着开发商之间的竞争加剧，行业洗牌已经开始。

　　销售额和均价双降

　　上市房地产企业8月份销售业绩基本披露完毕，但与年内各月销售业绩持续飙升完全不同，8月份多家房企销售业绩首次出现下滑。

　　根据公告，万科8月份实现销售面积96万平方米，销售金额104.8亿元，环比分别上升22.8%和15.4%，但同比分别增长5.0%和减少12.6%，这是万科销售金额今年以来的首次下降。

　　中海地产则出现销售面积和销售金额双双下降。8月，中海地产实现房地产销售额44.5亿港元及销售面积33.2万平方米，同比下降分别为11.2%和12.9%。

　　另一房企巨头保利地产，在8月实现签约面积52.94万平方米，同比下降36.45%；实现签约金额60.22亿元，同比下降11.99%。

　　按照已经签署的销售协定，富力地产8月实现销售收入共约20.07亿元，销售面积达约15.1万平方米，同比分别下降34%和39%，环比则分别下降34%和15%。

　　继今年4月销售数据出现同比双降之后，金地集团第二次出现同比下滑。8月份，金地集团实现签约面积16.3万平方米，同比减少38.6%；签约金额22.2亿元，同比减少26.2%。

　　此外，2011年8月，越秀地产合同销售金额约人民币2.84亿元，同比下降43.7%；首创置业签约面积同比下降30.7%，签约金额则同比下降43.1%；中渝置地实现销售金额2.27亿元，销售面积2.44万平方米，为今年单月销售新低。

　　万科董秘谭华杰表示，8月份万科销售金额同比略有下降，主要因为去年和今年的推盘节奏存在差异。去年万科的推盘“前低后高”，下半年推盘货值接近上半年的两倍，去年8月份已进入推盘高峰，比较基数较大。但万科今年的推盘节奏更加平稳，今年8月份推盘量虽较7月有所提升，但尚未超过6月份的水平。

　　从行业特点来看，房地产企业单月销售金额和销售面积，很大程度上会受到推盘节奏和推盘数量的影响，但多家房地产企业销售同时出现下降，意味着这种变化并非个别现象。

　　值得关注的是，在销售金额和销售面积下降的同时，8月份多家房地产企业销售均价亦出现不同程度下跌。

　　由销售数据可以推算，8月份万科销售均价为每平方米10917元，这一价格水平是万科在2011年各月中的最低水平，较2011年上半年的每平方米11609元下跌6%。

　　雅居乐去年8月平均售价为每平方米10101元，今年8月单月销售均价则为每平方米9200元，同比降幅为9.79%；首创置业8月单月签约均价为每平方米9677.42元，比去年同期下降20.56%；金地集团8月份销售均价为每平方米13620元，环比略降3.3%；世茂房地产8月销售均价为每平方米14458.35元，同比降幅高达126.08%。

　　行业洗牌加剧

　　多家上市房地产销售业绩和销售均价下降，被认为是房地产市场走势出现变化的信号。潘军向本报表示，限购对市场的影响超过限价，房地产企业整体销售形势越来越紧，现在市场上刚需产品和商业卖得好，中高端产品将面临一轮挑战。

　　潘军称，市场集中度向大开发商集中，中小企业资金面比较危险，产品结构单一的项目最容易出现问题，预计年底或明年元月初将会迎来第一轮倒闭潮。

　　受业绩增长压力趋势，上市房地产企业纷纷加大推盘量和促销力度。深圳万科公司称，万科已经进入推盘密集期，9月在深圳将有4个全新项目盘入市，这不仅创下万科单月历史推盘纪录之最，且每套房的降价幅度由5000元升级至10000元。

　　除此之外，以中海地产、恒大地产、世茂房地产、远洋地产、碧桂园、金地集团等为代表的大开发商在全国刮起了一股幅度不等的打折降价的旋风。根据美联物业全国研究中心调查，目前深圳在售楼盘近六成有打折优惠，幅度在9.7折至9.9折之间。

　　世联地产持续跟踪监测了24个城市一手房市场的打折降价情况。从目前世联地产所掌握的新楼盘打折降价信息来看，真正全面降价的楼盘极少，更多楼盘借“降价”之名进行广告营销；而大开发商的楼盘比中小开发商的楼盘降价幅度更大、更动真格。

　　世联地产还发现，普通商品住宅降价对销售的刺激作用远大于高端住宅，并且降价楼盘以普通商品住宅为主；从降价楼盘的销售表现来看，降价基本能促进销量，达10%以上的降价幅度，销售速度很快，有的甚至成为 “日光盘”。

　　出现降价现象的城市仍以一线城市为主，北京、上海、杭州等城市由于存量压力，降价楼盘相对多一些，其余城市降价现象并不明显。

　　世联地产认为，打折降价不等于淡市。真正的淡市至少要具备两个条件，一方面是成交量低于历史平均水平，另一方面是降价对成交量的刺激作用有限，甚至没有作用。

　　但国家统计局数据显示，今年7月全国商品房销售面积和销售金额同比分别增长17.8%和39%，处于历史同期的高位，并不符合上述两个条件。

　　在世联地产看来，这些降价打折是开发商竞争更加激烈的表现，属于行业洗牌的开始。大开商既要做“大鱼”，也要做“快鱼”，这些大开发商通过提高开发和销售速度，甚至兼并中小开发商，快速进行规模化扩张，抢占行业第一军团的席位。