中介服务不规范助长逐利性违约

　　随着楼市调控的深入，房价出现一定的波动，随之而来的是因买卖双方恶意违约、中介服务不规范等原因造成的购房合同纠纷案件日益增多。记者昨日从北京市朝阳法院召开的二手房买卖诚信交易保护相关问题研讨会上获悉，法院调查发现，在房价快速波动的月份，纠纷案件平均收案数约为房价平稳月份的1.5倍。

　　“越是楼市调控期间，买卖双方的纠纷越多，而且不好调解。” 据朝阳法院法官介绍，自2008年9月以来，朝阳区法院共受理二手房屋买卖合同纠纷3059件。其中，2008年9月-2009年3月每月收案仅不到50件，从2009年4月开始，案件数量逐渐增多，在2010年1-4月、7-9月及2011年1-2月出现三个收案小高峰，最高月收案数分别达到251件、214件和216件。

　　朝阳法院法官告诉记者，案件分为与房价波动因素相关的案件、与宏观调控因素相关的案件、与中介服务不规范相关的案件三大类型，房价开始波动月份平均收案数约为房价平稳月份收案数的1.5倍。

　　在昨日公布的案例中，判决继续履行合同后又将房屋转售的情况最为普遍。

　　在某案件中，当事人王先生通过中介向李女士出售房屋，成交价为205万元，定金10万元。半年后，房屋价格涨至400余万元，结果王先生不但不办理过户手续还将李女士诉至法院要求解除合同，尽管法院判决双方继续履行合同，但王先生仍以高价卖给外人并转让所有权。法院审理认为，王先生应返还李女士10万元定金，赔偿其损失并赔付中介费。

　　记者在昨日采访中还了解到，一些房产中介会通过“切户”，暗中“帮助”已委托其他中介独家代理售房的卖房人以更高价出手，结果卖房人被原委托中介告上法院，要求其赔付原可拿到的巨额中介费。

　　法院方面表示，房屋价格的大幅波动是纠纷产生的外部背景，诚信缺失、当事人逐利心理是纠纷产生的内部原因，而中介机构管理混乱则助推了逐利性违约。

　　“二手房买卖合同纠纷多数情况是卖房人期待违约获利，有时还会存在诉讼期间房价迅速波动的情况，对于守约方的损失如何判定，还需要法院认真考量。”北京市律师协会房地产法律专业委员会副主任王宇建议，房屋市场价格的评估，应选择对守约方利益有益、对违约方不利的时间点为准。

　　北京房地产协会副秘书长陈志建议，为了减少二手房交易违约情况的发生，房屋权属登记部门应当在有当事人提出房屋权属发生变更时，向法院询问房屋是否存在诉讼，并且这种询问要制度化。（记者 李子君）