■见习记者 郭朝飞■本报记者 汪卉

　　导读

　　在严厉的楼市调控政策下，房地产业企盼在 “金九银十”大赚一笔，但9月西安楼市却“金九不金”。陕北大量的民间资本被认为主要投于地产和能源领域，然而强大的陕北炒房团在西安楼市也未现强大，巨额民资不知投向何方。

　　金九不金，成色不足

　　上半年西安楼市较为冷清，8月楼市开发商打响“以价换量”的破冰之役，企盼在“金九银十”大赚一笔。

　　西安房地产信息网提供给中国经济时报记者的数据显示，8月西安楼市仍旧持续冷淡观望，8月份西安商品房交易面积为95.66万平方米，环比下降8.33%，同比上年跌落17.44%。

　　国家统计局发布的2011年8月 《七十个大中城市住宅销售价格指数》数据显示，西安新建住宅价格指数首次出现“停涨”，终止了今年前7个月连续上涨的势头。

　　西安房地产预警预报专家领导小组秘书长、西安房地产信息网副总经理李宇兵告诉中国经济时报记者，年度楼市政策从严以及限购政策进一步向二、三城市扩大的政策导向，使得8月份阶段性的市场观望情绪加剧。

　　因此，在即将进入楼市 “金九月”时，西安楼市就已逐渐从“蓄水”开始转向“试水”，为预期的黄金期做好准备。然而，9月的楼市令房企大失所望。

　　李宇兵说：“今年9月西安的楼市可以描述为‘金九不金，成色不足’。”

　　数据显示，从进入9月的35周开始到38周，其中3个星期西安普通住宅市场成交量均呈下滑态势，楼市处于低位运行，“金九”未能凸显。其中37周在秋季西安住宅及建筑科技产业博览会等因素的影响带动下，住宅市场成交环比前一周上涨107.1%，然而，好景不长，38周的成交量出现大幅下滑，楼市仍处于低位运行。

　　李宇兵分析说，在楼市调控从严的情形下，房地产市场走低的预期较为强烈，9月西安楼市预期的“金九”未现也在情理之中。受持续的楼市政策和限购政策影响，购房者观望态度明显，很多人做了长期打算，表现得更为理性，更为注重房屋品质。同时，也跟保障房建设等多种因素有关。

　　李宇兵预测说，进入10月，开发商将做出“降价换量”的选择，打折或直接降价的楼盘比例进一步增加，开发商必须把握今年传统旺季期的最后时机。从另一个角度看，近来部分房企通过私募、信托等高风险的手段来融资的情况表明，开发商的资金链已难以维系，在供求双方的这场博弈中，开发商需要采取行动来缓解自身资金紧张的局面，“银十”也或许是开发商最后的稻草，楼盘市场打折降价覆盖面及降价空间将进一步放大，但因限购门槛的持续存在，整体交易量难以突破上年同期。

　　陕北民间资本游向哪里？

　　西安楼市中，陕北购房团一直是人们关注的焦点，然而，今年的西安楼市，西安人才是绝对的购房主体。

　　李宇兵告诉中国经济时报记者：“据西安市住房和保障房屋管理局合同备案系统查实，西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2011年西安购房人群中西安本地人占比高达91.6%。”他说，西安没有令人关注的大批陕北投资客及炒房团，即使在城南曲江也没有。曲江是被公认的富人区，据说集聚了整个西北大多数名人富豪，然而事实却是在8月曲江购房人群中，80%为本市人群，其中本省其他地区占16%，而外省市人群占4%。

　　李宇兵说，事实证明似乎陕北炒房团没有那么喜欢炫富，或者说他们没有那么“暴发”，他们比我们想象中的更加吝惜自己的流动资金，也比我们想象中更加会利用银行的钱赚更多的钱。

　　之前，住建部政策研究中心的一份调研结果显示，山西、温州、鄂尔多斯三地民间资本量就分别达到约1万亿元、5200亿元、2200亿元，加上民间资本较为集中和活跃的陕西尤其是陕北地区，民间资本总量超过2万亿元，而房地产仍是这些民间投资高度关注的领域。据报道陕北榆林有些地方的房价每平安米已经过万元，甚至更高，是否往昔投入西安楼市的民间资本大多转入了当地？

　　中国经济时报记者先后采访了榆林市住房和城乡建设局、市政府金融办及中国人民银行榆林市中心支行有关负责人，他们均表示，对于榆林地区民间资本目前还没有专门机构去进行统计和监管，具体数字无法掌握。

　　中国人民银行榆林市中心支行调统科科长高振涛向中国经济时报记者表示，民间资本的统计工作难以进行，一个是对于民间资本的定义不好确定；二是实际数字难以统计。至于该地民间资本的流向和投资，主要还是流向能源和房地产行业。

　　榆林市住房和城乡建设局房地产监管科科长李怀孝告诉中国经济时报记者，榆林地区目前的房地产市场基本是处于一个健康有序的发展状态，榆林市商品房的均价为5200元每平方米左右。从市场布局看，开发区的房价要高于老城区的房价，一些经济发展快速的县区房价上涨比较快，甚至出现了个别楼房达到1万甚至2万元每平方米的情况，但这只是极个别状况，不具有普遍性。

　　李怀孝说，榆林市的房价快速上涨仅仅是近两三年的事，主要原因一是榆林的土地供应愈来愈紧，土地指标主要用于工业项目的开发，房地产开发的手续非常难办，造成房源供应紧张；二是榆林是能源工业城市，经济发展迅速，一些企业家和市民将闲置资金投放到房地产市场；三是刚性需求和改善性需求间接助推了榆林市的房价上涨。

　　同时，李怀孝表示，从目前情况来看，榆林地区的房地产市场还是良性发展的，但也出现了极个别高房价楼盘的不良现象，住建局正在密切关注市场动态，如果出现较大的波动，将随时出台应对措施，包括实施限购的办法。