每经记者 杨羚强 发自上海

　　今年9月份，21世纪不动产区域中心和上海同策咨询机构相继发布报告称，前三季度单价10万元/平方米以上的住宅成交套数是去年同期的两倍。为什么当大量的普通住宅成交冷清时，上海顶级住宅的销售却异样红火？本期地产名人堂对话佘山月湖山庄的开发商上海利宝房地产开发经营有限公司执行董事郦曙光，探密高端住宅热销的真正原因。

　　《每日经济新闻》（以下简称NBD）：截至9月，单价10万元/平方米以上的住宅销售量同比上升一倍，其中有四成是佘山地区的独栋别墅。是什么原因导致这一现象？

　　郦曙光：首先是通胀，为了避免资产缩水，比起股票、黄金等其他投资品，高总价的顶级住宅更适合大额投资，而投资风险也要小得多。尤其是限购令之后，越来越多的富人更倾向于集中投资一套高总价的别墅，而不是分散购买多套低总价的普通公寓。

　　NBD：从您的国际开发经验来看，相比全世界发达国家的豪宅市场，目前国内的豪宅市场属于什么样的阶段？未来的高端豪宅开发的趋势是什么？

　　郦曙光：就目前上海而言，公众公认的豪宅地段，“滨江”、“外滩”、“华山”、“新天地”最具有吸引力，只有沉淀之后的土地，其文化附加值将会显现无疑。真正的豪宅关键在于两点：稀少 （错过不再有）、地好（传统豪宅地段）。地段、景观、产品、服务等是顶级公寓标杆的重要因素。而独栋别墅因土地政策原因，不会再有新项目推出，目前均以存量为主，即“卖一套少一套”，所以价格也最为坚挺。

　　NBD：有传言称，佘山地区可供开发的独栋别墅土地日渐稀缺，几乎没有几年可以销售，真实的情况如何？

　　郦曙光：按照今年前8月佘山每6.3天成交一栋顶级独栋别墅的速度，大概仅仅3年之后，佘山地区的顶级别墅就会售完。

　　NBD：近年以来，小区的物业管理和邻里关系，成为市场新的营销热点，被称为开发商的“软实力”。您认为应该怎样进行分层营销？

　　郦曙光：首先定价应考虑到业主经济实力；同时建筑风格园林景观要有一定的文化底蕴和学识修养，这样才可以被志趣相投的购房者赏识。同时项目要积极参与公益活动，为业主创造和搭建一系列的平台。