核心观点:从1-9月的数据来看,房地产开发投资、房屋新开工面积、房屋销售以及开发企业资金来源等指标均出现下滑的态势,反映了当前房地产市场继续低迷的趋势。目前房地产的经营环境并不乐观,具体表现在:1、银行贷款持续紧缩,没有放松的迹象。未来货币政策大方向调控的可能性不大,持续紧缩还要维持一段时间,因此资金对开发企业扩张形成较大限制。2、部分城市按揭贷款利率上浮,对于购房者的需求形成较大的打压作用,使得原本有购房计划的人群推迟购房计划,未来销售很可能同比继续下滑。

　　房地产开发投资增速继续下降。年初以来,房地产投资一直保持较高增速。但9月份单月房地产开发投资完成额同比增速是前9个月的最低水平,较6月份同比28.87%的增速还低约4个百分点。我们认为,尽管目前的市场环境不再支持房地产投资的高增长,但未来增速急速下滑的情形概率不大。主要原因在于,当前开发企业虽然资金紧张,但维持继续施工的现金流仍然有一定保障。开发企业对于当前恶劣的生存环境已经有了思想准备,通过缩减土地储备支出,加大推盘力度等措施来保障现金流转的安全性,因此房地产开发投资全年25%~30%的增速仍然有望实现。

　　新开工面积增速下降。9月当月新开工面积数据并不乐观,单月房屋新开工面积15894万平方米,环比下降4.89%,同比增长仅9.22%,较8月份下滑了22.74个百分点,也是年内同比最低增速;住宅9月当月新开工面积12391万平方米,同比增长10.99%,同样为年内最低增速。新开工面积的同比减少反映了开发企业对于市场未来前景的担忧,这也是房地产调控有效的反映。

　　销售增速小幅下降,未来继续下降可能性较大。9月份的销售数据如我们预期继续下滑。今年由于房地产调控的深化,市场情况较2010年同期差,金九银十无法如期兑现。我们认为,目前政府的行政性政策继续出台的可能性较小,但政策放松的可能性也不大。同时,通胀水平维持高位,货币政策保持紧缩是大概率事件;银行上调按揭贷款的利率水平也将使本来就比较低迷的房屋销售雪上加霜。因此,未来房屋销售很可能继续下滑。

　　开发企业资金来源同比增速下降。开发企业资金来源的紧张程度加剧,其中整体增速较1-8月份下降0.73个百分点。国内贷款增速继续下降,已经接近2008年底3.4%的历史低水平;国内贷款占资金来源结构比重继续创历史同期的最低水平,反映了银行系统对于房地产行业的支持继续下降。

　　投资建议:近期佛山市政府出台文件放松限购,虽然被住建部叫停,产生了一定积极信号;但中央政府继续调控的态度坚决,因此总体来说利空仍然占主要地位,建议对于投资者以谨慎为主。个股推荐万科A(000002)、保利地产(600048)、招商地产(600024)。

　　风险提示:房地产调控深化持续影响开发企业的融资和销售。