2011年10月19日下午2点，一条名为“海川之宁”的微博宣称，“天津星耀投资有限公司于2011年10月19日向法院申请了破产保护，破产程序已经通过并正式启动。”星耀破产或许将不会是特例，随着第四季度信贷的持续收紧、信托的从严监管，无疑让房企绷紧的资金链再次雪上加霜。

　　高息信托融资

　　随着破产消息在网上迅速传播，星耀五洲被推到了舆论的风口浪尖。10月20日上午，星耀五洲在其销售现场举行了媒体新闻发布会，星耀集团副总裁杨文枝表示，“破产传闻子虚乌有，目前该事件正在调查中。同时，星耀五洲项目整体进展很正常。当下楼市正在经受深度调控，资金链问题是摆在所有地产企业面前的问题，星耀五洲确实面临一定的融资问题，但是在政府和信托伙伴的支持下不会出现资金链断裂的情况。”

　　11月1日，《中国经营报(微博)》记者拨通了天津星耀投资有限公司董事长颜语的电话，他对记者表示，“破产肯定是谣言！我们正在追查此事。目前不宜透露任何细节，但我可以告诉的是，对方已道歉，我们在进一步交涉之中。”

　　但为何星耀五洲会卷入破产的谣言中呢？

　　据记者调查了解，星耀五洲是星耀集团在天津的著名项目。作为昆明的地方龙头房地产企业，2007年10月，星耀五洲以62.9亿元人民币一举拿下天津市天嘉湖地块，成为当年的“地王”。而当时该地块最大的竞争对手是中信地产。“当年星耀是以高于起拍价格1倍多的价格拿下这块地的，而且是现金付账。”星耀五洲的工作人员安宁对记者说道。当时的土地出让合同规定：30天内缴清全部土地出让金；协议签订后3个月内开工建设，3年内住宅项目竣工80%；2年半内酒店等经营性公建和非经营性配套项目竣工，5年内整个区域所有项目要全部竣工。

　　该项目总投资超过260亿元，资金的不足从一开始就显而易见。因此2007年12月，星耀携手中信集团旗下的中信信托，发行“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”，拟募集资金额高达30亿元。此后，在不到一年的时间内，星耀集团与中信信托提前终止了“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”，改由“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”替代，这也是当时中国最大规模的地产信托基金，发行规模高达68.9亿元。

　　虽然信托融资时间短、成本高，但对流动性渴求的房企还是先后选择加入信托高息举债融资的道路。根据华融国际信托截至6月30日对天津星耀作出的资产评估报告中显示，天津星耀共有非流动负债47.51亿元。而这些非流动负债应主要为长期借款。而在星耀五洲的借款中，多数都是来自信托贷款，其中中信信托的贷款为36亿元。

　　根据“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”的清算报告显示，截至2010年4月21日，星耀向中信信托共贷款36亿元人民币，而在推介期仅仅利息的支付就需要近98万元人民币。除此之外，加上八次收益分配的金额，星耀五洲将支付中信信托约44.1亿元人民币。相关资料显示，2009年，天津星耀的全年销售回款为18.8亿元，而在2010年，天津星耀全年的销售回款仅为9.85亿元，相比上一年减少了近一半。除此以外，据记者获悉，天津星耀在2009年仅支付利息一项就花去了13亿元，并且当年归还的借款本金高达33亿元，因此，可以判断，天津星耀仅靠经营性活动，根本无法到期偿付借款本息。

　　“信托门” 以新还旧

　　面对如此沉重的本息压力，天津星耀何以为继？

　　早在星耀五洲与中信信托合作还没结束时，星耀五洲便与华能国际集团下的华能贵城信托开始了合作的洽谈。2009年6月，双方携手成立了一只名为“星洲1号信托项目”的信托产品，周期为两年，募集资金规模达32.94亿元。

　　只是如今华能贵城也面临已到期的信托回款，随着信贷持续收紧、信托从严监管，星耀五洲的资金链冰山才浮出水面。

　　根据华融国际信托报告显示，在天津星耀的借款中，有一笔来自2010年6月24日华融国际信托的23.278亿元信托贷款，包括两年期贷款9.802亿元，该部分贷款及至2011年6月30日应计入流动负债。

　　但是，天津星耀2011年二季度的签约销售金额仅4900万元，取得销售回款只有3040万元，2011年一季度天津星耀的签约销售金额为1.32亿元，销售回款8860万元。相关业内人士表示，不难看出，星耀五洲一直是靠不断借新还旧的方式，来勉强维持公司运作。

　　对此，国投信托有限公司产品设计经理刘擎 对记者说道，“房地产信托的违约风险正在加大：产品到期后，如遇开发商无法顺利销售回笼资金，有可能会以标的物抵押折现形式偿还投资者，对投资者来说，虽然拿到了房子，但无法顺利变现，前期投资无疑成为了‘烫手的山芋’。”

　　销售回笼不利

　　虽然天津地王项目星耀五洲开发商星耀投资相关负责人一再向记者否认破产传闻，但星耀五洲项目与多只房地产信托间错综复杂的纠结，在货币收紧的当下，仍显得突出和沉重。雪上加霜的是未来销售资金的回笼也并不乐观。

　　10月27日上午，记者来到了星耀五洲的售楼处，上千平方米的大厅里，除了工作人员，看房的只有记者一人，“由于今天天气不好，再加上不是周末，所以看房的人少。”一名售楼小姐解释道。

　　该项目于2008年4月开工，据相关数据统计显示，截至2011年上半年，星耀五洲项目只销售了48万平方米住宅。2011年11月2日上午，记者的手机收到了这样一条广告，“天津星耀五洲每平方米2700元。”对于如此低迷的市场，星耀五洲还动用了当下最流行的模式——“团购”。“30个人起团，我们可以打九折。如果买小户型的精装，我们不仅送一个5至7万的车位，同时还给办理天津市蓝印户口。”星耀五洲的销售总监王熠表示，“如果不办理户口，我们的折扣还会更低一些，如果量达到，折扣都是可以商量的，也许7折，或者更低一些。”

　　对此，天津某房地产投资咨询公司的负责人金友林表示，开发商如此迫切地销售房子，说明它的资金链肯定是有问题的，而且相当严重。

　　星耀五洲是否还有其他退路呢？

　　根据星耀五洲与中信信托的信托协议内容显示，双方约定的优先级年投资收益率必须达到14%，扣除认购费，回报要在12%以上。“从目前市场上来看，12%回报率对于房地产信托利润并不高，一般而言，很多房地产信托产品都在20%左右。”东方资产相关工作人员告诉记者。

　　俗话说，天上不会掉馅饼。那么是什么理由让中信信托接受一个利润并不高的项目呢？

　　据《中信盛景星耀地产基金集合信托计划》中显示，若开发商现金不足以偿付，受托人会向具有收购实力的第三方公司出让该信托计划持有的项目公司股权，为投资者按时足额获得本息收益提供流动性保障。与此同时，记者发现，在该信托认购的优先级投资受益人却是中信集团和中信信托。

　　也就是说，如果开发商到期能够按时偿付超优先和优先级信托本金及收益，那么中信方面可以得到12%的回报；如果回报达不到预先承诺，那么中信地产将有机会折价收购这个项目。

　　“虽然中信地产与天嘉湖擦身而过，但中信信托以资金监管者身份的介入，又将中信地产引回这个地王项目，并且可以坐收利益。”天津某信托公司人员对记者说道。

　　星耀五洲的销售总监王煜在接受记者采访时表示，当下楼市正在经受深度调控，资金链问题是摆在所有地产企业面前的问题，星耀五洲确实面临一定的融资问题，但是在政府和信托伙伴的支持下不会出现资金链断裂的情况，也不会被中信地产所取代。