现象　

　　高房龄低价格改善型业主急出手

　　“通透小两居，白菜价182万”、“地铁口南北两居，180万甩”……在宣武门、广安门一带的中介门店，一些低价房源的信息被挂到了最明显的位置。上前一打听，记者发现，原来这些低价房源都具有一个共同的特点：房龄长。

　　报国寺东夹道1号东院房龄大概25年，宣武门西大街的房源房龄则为32年。中介业务员韩笑告诉记者，这些房源的业主大多是“老北京”，看准了未来房子还能降，想抄底买房的，因此“以小换大”刻不容缓。而虽然“年纪”大了点，但都是位置极佳、性价比极高的房子，非常适合年轻小夫妻作为过渡。

　　随后，记者在西城区爱民里、海淀区牡丹园附近的中介门店都看到了类似的高龄房源。虽然二三十年的房龄的确令人有些“闹心”，但是超低的价格依旧吸引了一些银子不多的年轻人。

　　据中介人士介绍，目前在二环内，同一小区低价、性价比高的房源成交周期比高价房屋短1个月左右。而部分改善性业主持有房屋一般为老房子，户型优势不突出，未来升值潜力相对较小，面对强烈的改善需求，业主当前出售意愿较高，所以采取降价销售的策略。而“差钱”的年轻购房者则可接盘率先降价的高龄房，用以过渡。

　　数据

　　二环内成交量跌五成房价降幅最大

　　“电话铃一响，所有人立马绷紧神经，眼睛一个个直冒绿光。”业务员韩笑无奈地表示，虽然工作的门店在二环以里，但耀眼的地段依旧抵不过大势的暗淡。

　　据链家地产市场研究部统计，调控前后相比，二环内二手房成交量大约下降了50%，市场观望情绪浓厚对于业主心态产生一定影响，而低价房也正在此时应运而生。

　　据了解，目前二环内房源的业主存在两种极端：一个是不急着出手，而以租代售的；另一种则是着急套现或者改善的。

　　“在需求大幅减少的状态下，业主适当降价能有效吸引购买。”链家地产首席分析师张月表示。

　　来自链家地产市场研究部的统计，10月份房价实现全面下降，从各环线下降的情况来看，10月份二环内成交均价为30436元/平方米，环比下降4.7%。是当月下降最明显的区域。

　　预期

　　房价下行通道年底将开启

　　张月认为，去年调控后，城区房价没有下降，市场成交也逐步回暖。而今年调控后，连续多月成交未回暖，城区价格已经进入下降渠道。

　　与此同时，城区房价基本已停涨，目前降价只停留在部分业主下降的阶段，但这足以反映出当前业主的扛价能力有所减弱。

　　从今年的环线成交变化来看，调控实施后，五环外房价开始缓慢下降，调控4个月后房价降幅加快，并且开始向三环区域蔓延。而在调控7个月后，二环内房价开始松动，成交价下降至31000元/平方米左右。四、五环房价在7月小幅下降，9、10月份房价相对稳定。根据价格、成交变化情况来看，经过2个月价格稳定后，预计11月后房价将进入下一次下降通道。(文/记者杨予诺)