李乐

　　向来被视做“财大气粗”而在历次楼市调控中“豁免”的国资房地产开发企业，在严厉的楼市调控之下，这一次也终于感受到了寒意。

　　进入12月初，包括中信地产、首创置业等在内的多家国资房地产开发企业均进入了年终总结的阶段。《中国经营报》记者了解到，与2008年调控造就的楼市低潮时国资房企集体抄底拿地不同，首创置业、中信地产等国资房企，均在内部传达了“收缩”与“谨慎购地”的精神。首创置业、中信地产等均将消化存量置于主要地位，同时，利用自身国有企业的整合资源能力，帮助存量的消化。在严厉的并无放松的调控之下，国有资本对于2012年的中国楼市，业已看空。

　　“向外”紧缩

　　“除非条件非常优惠，在一线的核心城市，我们近期没有新增土地的购置计划，还是要看看下一步市场的情况，我们并不乐观，但这和我们是不是国企没有关系。”11月30日，中信地产一位不愿具名的高管向记者表示。这并非是中信地产一家的孤立情况。记者了解到，首创置业、招商地产、保利地产在对2012年的发展规划中，对于土地购置，基本上都是持有保守策略。首创置业、招商地产两家公司，已经基本明确，明年一季度在一线核心城市以消化既有存量为主，不再新购土地。招商地产一位高管向记者证实，截至目前，招商地产没有在北京新增购置土地的计划。

　　这些企业尽管总部所在地不同，但均为国有资本背景。其中，中信地产为中信集团的全资子公司；招商地产的控股股东系中央直属企业招商局集团。首创置业则是北京市属国资的香港上市公司平台。

　　这与2008年之后的楼市低潮期形成鲜明的对比。中国房地产学会的统计数据显示，2008年全年北京土地成交记录中，以所有制科目进行统计，国有资本控股企业的成交记录占总成交记录的67.13%，国有资本参股企业的成交记录占总成交记录的10.31%。两者相加，2008年北京全年土地交易记录中，国有资本占了总成交记录的近80%。

　　以同样的统计口径，2011年1~11月，中国房地产学会对北京的同期土地成交数据也进行了统计分析，结果发现，国有资本控股或参股企业占1~11月北京土地成交记录中占比总和为41.12%。而北京、天津、上海3大产权交易所挂牌进行股权转让房地产企业中，国有资本占比超过了52.3%。

　　终端“倒逼”

　　迫使国资房地产开发企业不同于2008年而采用收缩的“过冬策略”的，并非是信贷和银根的紧缩，而是限购之下房地产销售回款的“国民待遇”。在惨淡的市场成交面前，国资房企和民营开发企业一样不能幸免。

　　中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋曾仔细对比过2008年和2011年两次市场低潮中国有资本房地产开发企业的境遇与成因的不同。他告诉记者，“2008年的主要问题是银根的问题，也就是钱的问题，民营的开发企业拿不到成本更为低廉的资金，所以感受到困难；而国有企业能够拿到贷款，且成本相对低廉，即使销售表现仍然相对平稳，但只要项目运转起来，就能够收回资金，这使得国有企业在2008年以及之后的2009年中，逆市扩张。”

　　不过他认为，现在在资金方面，国资房企所处境遇与2008年并无太大不同——即大的资金面紧张，但国企仍能利用其自身优势获得成本较低的资金，推动项目的正常运转；不同表现在终端市场——即在项目正常运转后，由于限购锁定了需求的总量，最终无法形成销售回款，进而使整个资金的运行无法形成一个闭合的链条。

　　“这样的情况下，基本不愁融资的国有房地产开发企业，也不得不收缩，因为房子卖不掉，一切都无从说起。”中国房地产学会副会长陈国强表达了与杨少锋类似的看法。

　　北京市房地产协会的统计数据显示，2011年前10个月，北京房地产销售排行榜上领先的前10名中，国资背景的房地产开发企业占据6席，其中包括首开、中海等企业。但是，以销售套数和面积口径进行计算，其平均销售较2010年同期下降约50%。其在市场销售一端承受的压力由此可见。

　　与民营房地产开发企业直接采用价格策略促销的单一思路不同，国有房地产开发企业更多倾向于先整合内部资源加快存货消化的速度，也正因如此，在大幅降价的房地产开发企业中，国资背景的房地产开发企业并不多见。

　　中信地产品牌营销部总经理朱华越告诉记者，中信地产在这一方面首先采用的策略是先整合中信系统内部的“客户资源”，来对现有存量进行消化。朱华越表示，通过对既有客户再购房实施购房优惠等措施，可以直接锁定一批改善型住宅的客户，帮助现有项目消化存量。首创置业的策略也与之类似。北大资源和招商地产采用的方式则是通过自身掌握的社会以及招商资源，通过与地方政府谈判中获得足够的优惠筹码，压低自身的发展成本，来规避相应发展中的风险。

　　“由于北大资源隶属于方正集团，在与地方政府的合作中，能够具备一些独具的优势，通过对前期规划的介入和统一的一级开发城市运营，可以压低我们的成本。”北大资源一位相关负责人向记者解释。