本报记者 陈莹莹

　　精准打击投资投机需求

　　主持人：如何看待今年以来房地产宏观调控政策的实施效果？

　　陈志：就一线城市来说，要判断政策调控效果恐怕还应再过一段时间。当前一线城市的楼市已经步入政策效果显现期。总体而言，房地产市场本身是稳步回落，全年完成调控目标态势是明朗的。

　　一方面，投资、投机性需求已被挤出市场；另一方面，以北京这类一线城市为例，房价上涨过快的趋势被遏制。北京房价“稳中有降”的调控目标，从目前的观测数据上看，实现调控目标是毫无问题的。我们特别要强调北京的房地产市场，作为一线城市的楼市价格应该是以“稳”字为主，或者是整体价格的一种窄幅波动。

　　程浩业：就短期来看，政策调控目标基本上达到了，主要是精准打击投机、投资性需求。但从长期来看，离政策调控的根本目标还相距甚远。因为调控房价并非根本目标，而是不得不为。调控的短期目标是压制需求，从而避免短期内市场的非理性繁荣；长期目标是用保障房建设等手段缓解供需矛盾。通过长效机制的构建逐步替代短期的限购、限贷政策，引导整个行业健康发展。

　　行业发展方式迎来“拐点”

　　主持人：投资者很关注房价“拐点”是否真的来了。

　　陈志：我不太同意所谓“拐点论”。以北京市场为例，房价相对较“稳”，窄幅波动,而不是深度下探状态。从趋势上看，“稳”在北京这样的一线城市应该会持续相当长时间。从整体的调整结果上看，一线城市现在已经步入调控效果的显现期。三四线城市由于有滞后性、房地产泡沫相对较小，房价不会大幅调整。

　　从各城市商品房成交量占全国成交量数据来看，2008年一线城市占比是8%，2011年为5%；2008年二线城市占比32%，2011年是29%；2008年三四线城市占比是60%，2011年是66%。楼市成交还是以三四线城市为主，一二线城市是微量的、窄幅的波动。从购房者心理预期来看，对未来房价下跌的预期造成需求萎缩。同时，货币政策的变动使得准购房者选择观望。

　　我们只能说房地产行业发展方式的“拐点”已经到来。像过去那样靠扩张性的、数量性的房地产发展方式，可能面临终结。房地产行业的利润空间可能会被压缩到相对合理的，和社会其他行业相对均衡的水平。

　　程浩业：就北京市场来看，“房价拐点”是否来到还有待观察。当前的成交量基本上是2010年同期的2/3；只有2009年同期的1/3。而成交均价方面，从2009年1月到2011年11月这么一个时间段来看，“下拐”的趋势目前尚未出现，房价只是在相对平稳的22000元/平方米左右波动，处于2%以内的稳定波动区间内。

　　“限购令”难言取消

　　主持人：近期关于多个城市“限购令”到期的讨论不绝于耳，“限购令”明年是否会取消？

　　陈志：“限购令”取消是不可能的。因为在新的替代性的长效政策暂时还没有出台的情况下，我们不能轻而易举地说明年限购政策要退出。当然，我们也要视经济总体情况来考虑是否需要对房地产宏观调控政策做出一些微调。

　　程浩业：虽然短期目标已基本达到，但调控的方向和基调是不变的。在此前提下，未来很多执行“限购令”的城市，更多是按照原计划政策去执行，但会在程度上有所调整或是以不同形式延续。