在今年限购政策的打压下，北京新盘成交量同比去年下跌18%，而二手房的命运更加惨淡。截至目前，年内二手房住宅交易套数为119634套，预计全年将比去年下跌38%。

　　从价格上来看，虽然今年北京二手房整体成交价比去年上涨了7.6%，但从9月开始，房价已经出现不可逆转的下降趋势，二手房市场已从卖方市场完全转变成买方市场。

　　量

　　全年12万套 成交量同比降四成

　　以往楼市调控中，二手房市场受到的影响都是比较小的。但在今年限购政策和贷款紧缩政策的双重打压下，坚挺的二手房市场终于败下阵来。

　　北京中原市场研究部根据北京住建委网站数据统计显示，截止到12月20日，年内二手房住宅交易套数为119634套，预计全年在12万套左右，相比2010年全年的196547套下调幅度达到了38%。而与2009年的266854套相比，下调幅度更是达到了55%。

　　从4月开始，二手房全市成交量更是连续8个月低于万套。据统计，最近三年来月成交量低于万套的月份合计为12个，其中有9个月份出现在2011年，楼市低迷可见一斑。

　　但总体来说，今年二手房成交量仍比新盘多出3万套，楼市由二手房担当主力军的地位没有改变。

　　价

　　均价涨7.6% 但下行趋势已确定

　　“买不买？方庄都降到两万二了！”日前，一家中介公司员工告诉记者，虽然方庄地区有两条地铁线路，但是房价却依然出现明显下跌。而就连朝阳公园附近这样一个优质地区的二手房价也出现了2.4万的低位，相比年初来说降幅最少10%。

　　北京中原市场研究部统计数据显示：截至目前，全年二手房均价为22860元每平米，同比2010年全年均价21250元每平米，上涨了7.6%。

　　但值得注意的是，从9月份开始，二手房价格明显出现了下调，成交价格在11月更是跌到了21550元每平米，环比10月下调幅度达到了2.4%。房价下行已经是必然趋势。

　　业内分析

　　郊区二手房价 仍有较大下降空间

　　“现在五年内的二手房税费高，人们都不愿意买，所以房主也开始和买家商量共同承担交易税费了”。昨天富力城附近一家中介公司员工告诉记者，买家已经成为二手房市场中主动的一方。急用钱的房主都开始主动打电话要求下调挂牌价。

　　北京中原市场研究部认为，在房价出现明显下调的时期，调整北京二手房过户指导价格，额外增加的税费成本将不可能再转嫁给买家，因此势必引起二手房卖家的进一步降价，而这种影响将是持续的和长期的。

　　而就在二手房最低指导价上调后的十多天中，北京二手房成交量出现断崖式下跌，12月中旬二手房住宅成交量仅920套，环比上旬的10098套，环比下调了91%。

　　在交易量一蹶不振的情况下，中原地产认为，房价下降压力明显加大，挂牌价下降。而且这些区域恰好是最近几年商品房供应明显上涨的区域，商品房转化成二手房的总量逐渐加大，供需比将继续逆转。

　　对于急于出售的小业主来讲，尽快降价售出才是上策。而对于购房者来说，城区二手房房主如果愿意下调成交价格，就可以购入，这样可以避免税费增加。而郊区市场目前来看，下调的幅度可能依然比较大，所以购入需要非常谨慎。（记者 张媛）