冯雅男 梁宵 庞华玮

　　12月中旬，业内传出房贷业务出现松动迹象，广州、上海、北京等地出现了首套房房贷利率的微降，由原来基准利率上浮5%～10%回落至基准利率。

　　尽管部分地区房贷业务出现松动，但在房地产市场持续严控的情况下，2011年银行房贷业务增速放缓的局面已定。12月，广州、深圳、北京、上海表态将继续执行住房限购政策，一线城市住房限购延续使得2012年银行房贷业务开拓市场面临严峻考验。

　　在个人房贷增量受限的情况下，银行开始发力经营存量客户。

　　房贷业务量下滑

　　2011年12月5日，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，银行资金面有所放松，有媒体报道称多家银行首套房贷利率回归基准或继续下调。

　　从《中国经营报》记者走访的上海各家银行情况来看，农业银行上海分行、工商银行上海分行、建设银行上海分行等国有大行的首套房贷利率执行基准利率，但深发展、招商银行、浦发银行等股份制银行则为基准利率上浮5%～10%。民生银行上海某支行客户经理则直接告诉记者，年底之前已经不再接受住房贷款的申请。

　　此外，上海大多数银行首套住房贷款中一手房可以首付三成，二手房则必须首付四成。“本来看好一个48平方米的房子，房东要价102万元，但是现在首付四成，我就要比原来多付十几万元。”研究生刚毕业的张小姐非常沮丧地说，“农业银行上海分行首付四成，利率执行基准利率，但要获得这样的基准利率要是VIP客户才可以，我的条件根本达不到。”

　　“今年多地执行住房限购政策，很多首次置业的需求和改善的需求受到了很大的阻碍。银行的房贷优惠政策也没有了，之前最高可以拿到两成首付和七折贷款利率，现在都没有了。”上海中原地产研究部总监宋会庸也有些郁闷。

　　房贷利率从今年年初开始就出现上调并逐渐收紧。5月，上海部分银行的首套房房贷取消优惠利率，二套房首付比例提高至六成，二套房房贷利率上浮30%；9月份，上海首套房房贷首付三成，利率7.5折居多，到10月中旬开始，不但没有利率优惠，反而都是以基准利率上浮5%到10%为主。

　　在房地产限购政策持续调控和银行信贷额度收紧的影响下，2011年银行房贷业务增速放缓已成为事实。央行广州分行10月13日公布的广东省9月份金融运行数据显示，1~9月广东省中长期住房贷款同比少增615亿元；上海的个人住房贷款增长也出现回落，11月上海人民币个人住房贷款增加4.5亿元，环比和同比分别少增16.8亿元和26.3亿元。

　　发力经营存量客户

　　“由于预期信贷额度会放松，明年整个批放的速度会加快，但是我认为房贷利率不会下调，基本上保持基准利率不上浮的可能性更大，也不可能恢复到2008年的那种宽松状态。银行对首次置房宽松的房贷政策可能会松动，比如首付的微降，但是为了防范投资客炒房，微降幅度也不会太大，预计最低也要三成首付。”宋会庸分析说。

　　和富辉煌研究中心首席研究员黎文江则认为，在12月初央行下调银行存款准备金率的基础上，未来存款准备金率还有下调空间，明年货币政策会比今年宽松，明年首套房贷利率有下行的可能。

　　“经历了房地产市场的严寒期，无论是开发商还是投资客，盘算的不是挨过春节，而是明年一年是否能够资金充裕。”宋会庸分析说。

　　但是从2011年12月初开始，广州、深圳、北京、上海相继明确表态将继续执行住房限购政策，这意味着国内房地产一线城市在2012年持续限购已成定局。

　　房地产市场继续严控的局面难有改观，这对银行房贷业务新增贷款提出新的挑战。接受记者采访的银行都表示“个人房贷业务不一定会压缩，要视市场状况而定。”

　　而在个人房贷增量受限的情况下，银行也在发力经营存量客户。据悉，中信银行已经针对房贷的存量客户推出了一系列的增值服务，“目前政策对于房地产管控较严，但客户对于住房的刚性需求仍然存在。”中信银行零售银行部总经理杨晓日前表示，中信银行与中信地产发布“联名卡”，为存量客户提供房屋资产管理等增值金融服务。

　　“各个银行的房贷客户，都是相对比较优质的客户，也可以转换成个人客户，转化为存款，或者购买理财产品。”某股份制银行相关负责人表示，这部分客户的价值还需要深入挖掘。