林建荣

　　2012年1月1日起，个人房贷利率即将提高。央行2011年3次上调人民币存贷款基准利率，5年期以上贷款基准利率从年初的6.4%提高到7.05%。由于2011年最后一次利率变动的生效时间为2012年1月1日，这意味着房贷一族每月还款额也将相应增加。

　　面对水涨船高的月供金额，是否选择提前还贷就成了房贷一族不得不思考的问题。

　　提前还贷非必要

　　2012年1月各银行的放贷利率按照最新利率执行，5年以上贷款基准利率涨幅超过10%，但是并不意味着提前还贷就是一个必要的选择。

　　以贷款100万元、30年期等额本息商业贷款为例，如果享受利率折扣，按2011年年初6.4%的基准利率打7折计算，每月还贷为5054.98元。2012年1月1日后，按7.05%为基准利率的7折还款，每月还贷为5328.56元。利率调整前后月供差别不到300元。

　　北京市民涂先生向记者表示，他个人并没有提前还贷的计划。“我的房贷办的是公积金贷款，本身就实行比较低的利率水平。我贷了10万元左右，现在每月还款金额2000元左右，即便2012年提息，也只需要多还几十块钱，所以我不会考虑提前还款。”

　　康宏财富投资管理(北京)有限公司首席理财顾问涂蕙在接受《第一财经日报》财商采访时表示，由于受市场的开放度较高等其他因素的影响，目前房贷的成本相对比较低，把钱都还给银行没有太大必要。如果提前还贷还要交违约金，则是自己提高了还贷成本。

　　据了解，有一些想要提前还贷的消费者担心实行新的利率后，原来享有的利率优惠会取消。果真如此吗？

　　工行厦门某支行工作人员表示，除了原来的贷款合同规定每年的利率折扣由银行决定以外，绝大多数贷款合同中的利率折扣都是在签订合同之时规定好的，一般不会改变。因此，原来办理7折、8.5折利率优惠的贷款者仍旧可以享受原有的利率折扣政策。

　　值得注意的，虽然贷款人仍旧享受利率折扣，但随着利率的调整，还款额还是会相应有所增加。“为了避免信用污点，贷款者有必要提前多往账户存点钱。”该工作人员表示。

　　提前还款是否需成本？

　　贷款者办理提前还款业务不得不考虑银行的违约金问题。

　　建设银行方面则表示，该行普通商业住房贷款提前还贷业务，无论期限多长都不收取违约金。

　　中国银行客服表示，如果在贷款不满一年时提前还贷，则必须缴纳一定数额的违约金，违约金额按照还款金额的百分比计算。

　　记者从中信银行了解到，目前该行普通商业性住房贷款提前还贷业务政策为：还款超过1年的不收取违约金，贷款人可直接把剩下的应还金额存入还款卡并带上相关证件和合同到贷款行办理提前还贷手续；对还款期不足1年并提出提前还贷申请的贷款人，是否收取违约金则视合同情况而定。

　　提前还贷的条件复杂并不是最主要的，重要的是提前还贷未必真的划算，是否合适提前还贷要按具体情况进行分析。由于每位客户的贷款利率、限期以及还款方式都有所不同，因此贷款人有必要在认真分析合同的前提下，仔细计算还贷成本，权衡之后再做决定。

　　21世纪不动产分析师黄河滔认为，对于等额本息超出还款周期一半的购房者来说，提前还贷也并不划算。等额本息还款方式每个月还款的总额是固定的，但前期借款人归还的资金中利息的比例比较大，本金比较小。购房者实际上在已经偿还了大部分利息的情况下，提前还款的部分多为本金。