一面是业主在出售遇阻的情况下，基于房价长期上涨预期和租售比较低，不愿转售为租，存量房整体出租率不足三成；另一面逾70万新增外来人口因限购被迫由买转租，租赁需求激增。供需矛盾扩大使得去年北京房租涨幅居北上广深一线城市之首。

　　住房平均租金3280元

　　来自北京链家地产昨日发布的数据显示，去年北京租赁市场成交平均租金3280元，年度涨幅为13%，尽管相对于去年19%的年度涨幅而言，下降了6个百分点，但仍居一线城市首位。

　　根据链家发布的统计数据显示，去年一线城市的租金水平整体均呈现上涨态势，其中北京住宅平均租金涨幅13%，广州为9%，上海和深圳年内租金涨幅不足5%；从价格上看，北京租金水平在一线城市中位居上海之后，高于广州和深圳，平均为3280元，其中中心城区平均租金为3904元，外城四区平均租金为3615元，郊区平均租金2261元。

　　郊区和城区差距扩大

　　“从走势上看，在整体租金水平不断上涨的情况下，由于轨道交通的通车，更多的需求从城区向郊区转移，但由于郊区供应量的上涨，使其平均租金走势并没有较大的波动，因此也导致郊区与城区的租金差距由2010年的1017元，扩大到1400元。”链家地产首席分析师张月告诉记者。

　　张月认为，虽因上述原因促使去年租金涨幅缩小，但租金上涨问题仍然突出。从统计局公布的数据来看，2010年和2011年租金指数的同比涨幅都在10%以上，虽然去年人均收入的涨幅尚未公布，但从各个渠道预知的数据来看，租金上涨水平远高于收入上涨幅度几成定局。

　　供需矛盾扩大是主因

　　在业内专家看来，限购令导致购买需求向租赁需求转变和小区业主不愿转售为租，是房租上涨的主要原因。

　　“作为一线城市，北京外来人口的租赁需求较大，虽然存量房源也较多，但整体出租率仍然较低，租赁市场供需关系十分紧张，即使是租赁淡季，也仍然会处于供小于求的状态。”北京中原地产市场部研究总监张大伟告诉记者。

　　张大伟分析，根据中国社科院发布的2011年《社会建设蓝皮书》显示，北京每年的新增流动人口超过70万，并且常住的倾向越来越明显，相比之下，从限购的角度来看，在今年满5年才可购房的外地人限购政策不改变的基础上，未来4年新增外地人口绝大多数都不具备购房资格，衍生出的租赁需求人口规模将达到180万人。虽然也会有一些租客随着时间的推移被解冻，但释放的需求远不及新增的房源多。

　　“除了人在不断增多外，更重要的是存量房的出租率比较低，我们调查了10个租赁比较集中的楼盘，才只有三成左右的出租率，其余的更低。”张月指出，造成上述现象的主要原因，一方面是部分业主预期政策可能放松，宁愿空置待售；另一方面便是当前房屋空置成本较低，房产税短期并不会征收，大量存在的空置房源的业主并没有出租的动力。

　　因此上述专家建议，除了大规模供应公租房平抑房租外，政府部门还应增加持有成本，促进存量房的入市。