办厂不如出租厂房？

　　相较于江西新余、庞泽一带大片经济开发区至今闲置、无人开发甚至无人租赁的情况而言，义乌工业用地仍在使用，已经算“万幸”。

　　文 │ 本刊记者 张玲玲

　　浙江义乌帅帅印刷有限公司总经理蒋雷和他的印刷厂委身在义乌经济开发区一栋楼的一层楼面里已逾4年。4年中，他曾屡次尝试过寻找一处4-5亩的工业用地作为自己的工厂，但愿望最终落空。

　　博玛数码有限公司董事长万新铭亦为同类问题困扰。在与浙大联手耗资500多万元做出数码电子雕刻机之后，他曾寄望通过利用高新技术企业的头衔为自己争得一方土地，不过他无奈地发现，这一愿望很可能碰壁。

　　厂房出租

　　“每年租金是20万元。”蒋雷表示。

　　2011年一年，帅帅印刷的销售额是600万元左右，租金占到成本的1/5左右。

　　2007年，蒋雷在义乌经济开发区的工厂内租用了1400平方米的厂房和宿舍。在这栋并不大的厂房内，还聚集了闰和包装厂、加龙彩印厂、奈珠饰品厂、鸿雁箱包厂等四五家署名企业以及一个不署名的外贸仓库。

　　位于稠江中学边上的义乌经济开发区三期共有56亩土地，全部属于义乌福斯来晶珊针织袜业有限公司。但其中一名租用厂房的厂主透露，这里面共集聚了43家企业以及1400名工人。

　　这并非独有现象。在义乌二十多家正规或非正规的经济开发园区中，类似的工厂租用成为常态。加龙彩印的一名负责人称，类似的囤地出租者超过厂区的七成。

　　多数厂区外的居民亦佐证了这一说法，一名居民称，工厂出租是司空见惯的“秘密”。

　　尽管2011年企业效益普遍较差，义乌出租厂房内仍少有空房，“一挂牌就能快速出租出去。”

　　租用者多为电子商务公司或是被用作外贸或物流仓库。记者注意到，毗邻北苑经济开发区的民房内亦挂出整栋出租的横幅。北苑街道部分厂房楼宇甚至尚未营建完毕，已经开始出租，租用者将其草草装修之后，即用来堆放货物。

　　对于急于扩大规模的义乌小企业主来说，捉襟见肘的土地与厂房却成为了扩张的最大阴影。蒋雷坦言对土地可以用“渴望“来形容，但“根本买不到土地”，“2001年，工业用地开始供应，但当时政府要求一买就是几十亩上百亩。而出得起资金的实际上都是大企业。其实像真正做企业的，四五亩土地足够了。”

　　实业之困

　　多数企业主认为，租厂收益远高过制造业收益。

　　双童吸管是北苑少数工厂全部自用的企业之一，企业负责人楼仲平表示，按照厂房面积，如果选择全部出租，每年租金收益可达上千万元，与之成对比的是，目前工厂利润甚至不及租金一半左右。

　　“自己企业运营多年，目前仍可靠之前的基础支撑，但形势如果再不断恶化，我亦不能担保四五年之后不出租。”楼表示。

　　汇丽花边有限公司总经理朱卫国则将这一情况称之为“老牛拖破车”：2001年前后，为扩大规模，汇丽购得一块土地。但2005年到2006年之后，花边行业开始急转直下，“利润从原先的100%下降到5%-10%之间，生产难以为继。”

　　价值上千万元的进口设备因缺乏订单而停滞，生产无法饱和，“规模至少缩减了30%左右，且原材料和人力成本上涨，人民币升值让出口雪上加霜，与其坐等工厂闲置亏本，不如将其出租。”朱卫国道。

　　北苑街道经济发展处主任毛应光佐证了朱卫国的说法：“2008年之后企业形势普遍较差，2011年情况更糟。像往年较好的饰品工艺品企业倒下的不在少数，袜业、工艺品等几乎无一幸免，就算前两年开始走俏的无缝内衣也难逃萧条命运。”

　　以浙江芬莉集团有限公司为例，厂区内有20%左右的机器仍处于歇工状态。多数门庭凋敝，鲜有工人进出。

　　企业为何仍守地出租而不选择整体转让？

　　“土地红利。”一名企业主坦言。

　　有土地升值预期，企业主并不愿意现金返还，这场利益调整之中，企业与政府双方的博弈始终没停止过。

　　圈地运动

　　2000年义乌征地的补偿价格一般在每亩3万元左右，基础设施建设包括道路、绿化、管道、电缆等，每亩投入3万多元，加上缴到市国土局的每亩1万多元的土地报批费，工业园区内一亩地的成本仅在10万元左右。而据义乌市国土局规定的工业用地出让基准价标准，一类工业地价为18万元/亩，二类地价为15万元/亩，三类地价为13万元/亩，各工业园区还可有最高10%的上浮。但比之现在的地价，已经“便宜得不可想象”。

　　即便是现在炙手可热的北苑工业园区，2000年只要有一本营业执照就可以通过买地程序，每亩价格仅20万元左右。此后义乌工业用地土地不断收缩。在土地资源日渐稀缺的义乌，大批量的工业用地投诸市场目前看来十分渺茫。土地被视为工厂主手中最后的筹码。

　　义乌市国土资源局的一名官员认为，尽管工厂对外出租做仓库有违规之嫌，但是多数义乌官员仍持默认态度。

　　对于已不再作为自身工厂使用的工业用地，是否会重新回收进入招挂拍程序？该官员认为，并没有现实可操作性。不过，他同时指出，相较于工业用地出租，真正恶劣的是更改土地性质，由工转住。

　　2008年，金乌集团董事长张政建因涉非法集资案导致企业破产，集团位于北苑工业园区的120亩土地当时被中量物流购得。中量目前营建的厂房，以3000元-4000元/每平方米左右的价格进行30年长租，实则已变脸成为小产权房。

　　错位的实体与土地地位，远非一时能够修正，这名官员坦承。他强调，相较于江西新余、庞泽一带，以大量社会资源置换后获得的大片经济开发区至今闲置、无人开发甚至无人租赁的情况而言，义乌工业用地仍在使用，已经算“万幸”。