山雨欲来风满楼。

　　华东区一大型信托公司高管向理财周报记者透露道，目前已有信托公司的地产信托项目卷入了漩涡之中。

　　“第一季度会是地产信托的风险爆发期，你等着看吧。”一位在信托圈二十多年的资深人士向理财周报记者表达道，最近他对某些地产信托项目始终耿耿于怀。

　　“有两家发行地产信托较多的信托公司存在问题的信托项目多了，安信信托（600816）也有。大约在两三个月前，安信有个项目通过关联方接了过去。这个项目的抵押物是土地和债权工程抵押，实际上就是质押物的流动性是有争议的。”

　　风口浪尖上，又有多少快到期的产品是毫无悬念的？

　　新华和中融数量最多，平均收益率高达9%以上

　　理财周报零售银行着重监测了正在运行中的地产信托，数据统计时间截止到1月4日。这些产品或即将在2012年到期，或再推迟几年。据不完全统计，大约有1028款地产信托在运行中，而占据着大份额的依然是几家大型信托公司。新华信托占据了83款，排名第一。紧接是中融信托、平安信托、中信信托等。

　　从运行数量上看，中融和新华差不多处于同一梯队，平安和中信差不多同一梯队。而这四家信托公司占据着大约27%的比例。

　　观察运行中的地产信托的收益率，大多数产品预计年化收益率都在8%和9%左右小幅度变动，相对比较一致。不过高收益率的产品也不在少数，预计收益率在10%以上的，包含10%的有227款。其中，新华、中融和中信信托的平均预期收益率分别为9.56%、9.39%和9.91%。

　　2012年开发商兑付压力增大，

　　新华-海之门何时兑付是个未知数

　　根据诺亚财富最新的一份针对房地产行业的研究报告显示：2012年到期的房地产信托产品1172亿元，规模较大，整年兑付规模较大，尤其是3月、6月、7月和8月为兑付高峰。

　　同时，易居房产有关调查显示：2011年前三季度上市开发企业经营风险加大，短期偿债能力变差，同时2011年全年资金状况将处于“偏紧”区，2012年上半年可能跌入“紧张”区。

　　诺亚财富在报告中表示，信托融资方临近到期出现兑付风险的案例呈增多趋势。而随着地产信托产品的集中到期，开发商的兑付压力增大。诺亚研究认为，通过销售回款方式偿付投资人本息的常规兑付方案困难加大。

　　最近关于外滩地王项目的主导权争夺战闹得沸沸扬扬，而今年4月份，与它有关的信托产品“新华信托·上海海之门房地产投资管理有限公司股权投资集合资金信托计划”即将到期，而股权的争夺将导致该信托产品的按时兑付出现困境。

　　“风险倒是没有任何问题。但项目可能僵持一段日子，股权还没有尘埃落定嘛。”复兴内部人士说道。

　　谁在为“爱建-杭州东田项目信托计划”风险买单？

　　爱建信托去年发行了“爱建-杭州东田项目并购集合资金信托计划”，信托规模6亿，期限两年，预期收益率为10%-11%，大约2013年9月份到期，信托资金将用于杭州擎天半岛综合住宅区的开发建设。

　　这是一个有争议的项目。至少在爱建内部，业务人员还在议论，爱建做这个项目是否值得。

　　理财周报记者查阅资料发现，杭州东田巨城置业有限公司成立于2008年7月11日，是由杭州东田房地产开发有限公司和杭州翰思国际营销管理有限公司分别出资900万和100万元人民币共同设立，注册资本1000万元。而东田系的实际控制人为钱益升。

　　鲜为人知的是，杭州东田巨城不仅向爱建借款了，它在2009年就已经通过新华信托来融资了。东田巨城融资的背后，远不止这么简单。

　　2010年1月7日，浙江龙盛（600352）发布公告称，以出资1亿元收购了杭州东田房地产开发有限公司和杭州翰思国际营销管理有限公司持有的东田巨城共100%的股权。2010年6月，东田房地产翰思国际与浙江龙盛有限公司签订合作协议，确定由浙江龙盛对东田巨城出资5.9亿，其中3.3亿为资本金投入，2.6亿为债权投入。而“爱建-杭州东田项目并购集合资金信托计划”中，爱建和东田控股共同出资收购浙江龙盛持有的东田巨城100%的股权，其中东田控股持有东田巨城51%的股权，而爱建持有49%。

　　6亿的信托资金中的1.617亿元用于收购浙江龙盛持有的东田巨城49%的股权，2.6亿元用于收购浙江龙盛持有的对东田巨城的2.6亿元债权，剩余部分（不超过）1.783亿元用于向东田巨城发放信托贷款。至此，浙江龙盛全面退出杭州东田。

　　“所谓的1，783亿信托贷款，其实主要用于支付应付款和后续开发，支付爱建一些利息、工程款和一部分流动资金了。”一位业内人士说。

　　在资金用途上，信托计划看起来是合理的。不过最关键的是利益分配，孰赢孰输。

　　“此前浙江龙盛给杭州东田的融资成本大约是26%，而杭州东田从爱建信托的融资大概是18.5%-19%。而爱建给第三方理财机构的成本又是14%。”上述业内人士向理财周报记者透露。

　　这也就意味着，杭州东田以更低的成本从爱建信托融资从而来偿还浙江龙盛的钱，而杭州东田给浙江龙盛的利息要比给爱建信托的高出大约7个百分点。同时，浙江龙盛又把所有的风险转嫁给了爱建信托。

　　而理财周报记者获悉，爱建信托对于6亿规模的信托资金销售能力有限，最终寻找了浦发银行（600000）和诺亚财富帮其销售，“浦发大概销售了6000万，诺亚财富可能在两个多亿。”也就是说，受限于自身的销售能力，爱建信托不得不让利给第三方的机构，而风险则仍是由爱建来承担。

　　然而，为什么浙江龙盛要转让杭州东田股权和债权？其实，此前浙江龙盛通过了《关于杭州东田巨城置业有限公司还款及股权回购期限展期的议案》。这是因为巨城公司未能按原约定按时归还本公司借款，自然人钱益升、杭州巨岛生态农业观光有限公司未能按时回购巨城公司股权一事对本公司的补偿。双方不得签订协议，将还款期限变更至2011年12月31日，股权回购期限也相应变更至2011年12月31日。

　　而在浙江龙盛出售东田巨城的资产后，查看浙江龙盛的公告发现，它获利丰厚。浙江龙盛本次出售资产将产生8494.7582万元的股权处置收益以及3401.88万元的资金占用收益，共计1.19亿元。

　　杭州东田能否如期偿还爱建？

　　木已成舟。对于爱建信托来说，它需要考虑的是杭州东田能否如期还钱。

　　在该信托产品的推介方案中称，“还款来源主要是销售款回流，未来两年结清信托资金成本后，即使严格缴纳土地增值税（3.89亿元），现金回流金额仍可达16.46亿元，为信托本金的2.743倍。”而在还款保证方面，主要有土地抵押、股权质押以及钱益升和浙江龙盛担保等措施。

　　推介方案中称，“东田巨城项目共有184.5亩土地，已销售的6幢高层需分割出去，可抵押土地预估为800万元/亩，抵押价值108096万元。截至2011年3月29日可抵押的在建工程价值大约为17095.24万元。两项合计可抵押总价值125191.24万元。”

　　而东田控股的实际控制人钱益升除了涉足房地产行业外，还涉足纺织、丝绸、印染、服装、旅游、化工、贸易等多个行业，拥有多家公司股权。“除了房地产，这些产业都不赚钱，农业无非有些地，但这些地是租的。”

　　由于在还款来源上，主要的还款额来自于擎天半岛的销售回款。该项目位于杭州城东北，西临丁桥大型居住区，东侧为临平城区，距离杭州市商业中心武林门约15公里。

　　理财周报记者从该楼盘的售楼处获悉，东田擎天半岛共有13栋，而目前8栋已经开盘，主要以小户型为主，面积多在80-130平米左右，销售人员说道目前已经销售了80%。未开盘的5栋面积稍微大些，最小138平米，多数在160-180平米，每栋20层，差不多有200户，大约占到整个小区的30%-40%。而目前，该楼盘正在进行促销优惠。

　　不过，一位业内人士并不看好这个项目，“老板拿的地再便宜，通过浙江龙盛和爱建的多次融资，财务成本也会把土地楼板价的优势给覆盖掉。限购也好，打折出售也好，已经不是想象中的暴力项目了。而杭州东田的老板只拿出了1个亿的资金，就撬动了这么多资金。如果项目赚了，老板拿的大头，信托只拿固定收益；而如果项目亏了，老板随便倒腾，都能倒腾出一两个亿来赚回自己的本钱，信托就要承担风险。”

　　上海和天津的地产信托风险较大

　　复兴地产的一位对地产基金颇有研究的人士对理财周报记者说，即便信托产品出现一定问题，信托公司也能把它解决掉，因为它有抵押物，只能是流动性风险。“最关键的是它采取什么方法化解风险。”

　　这里有三种手段是信托公司常用的：借新债还旧债；把项目出售给一些大型资产管理公司；弄个更大的资金池。

　　显然，信托圈里发生的一些清盘事件已经不能对业内人士产生刺激了。不过诺亚研究认为，因为地产信托产品向部分信托公司过度集中，对该部分公司的风险应对能力产生了很大的挑战，产品过度集中在某几家信托公司上显然不利于产品风险的化解。

　　同时，该研究还提到，信托产品在融资方和分布区域上较为分散，融资方多为中小开发商。而现金流出现问题时，信托公司多采取股权处置的方式，由资金雄厚的其他市场主体并购，然后按照市场情况合理销售，降低了折价销售对市场造成的直接冲击。从区域看，我们认为上海和天津值得关注，尤其天津的风险较大。