1月10日消息，在第十二届瑞银大中华研讨会上，瑞银房地产行业研究主管李智颖表示，今年一季度末与二季度初是房地产风险高危期，或出现风险集中爆发，中小房产商资金链断裂，房地产市场洗牌整合。　

　　李智颖预计今年政策若要改变，应该会在年中左右，未来的半年内政策不会发生太大的变动。“我们预期最快也要等到年中，政策才会有比较明显的松动。由于政策调控效果已持续一段时间。另外地方政府换届基本完成，刚上任的官员有一定的动力去争取达到一定的投资、经济增长等指标。房地产是其中一个可以最直接最有效拉动投资的市场。因此，地方政府是有条件也有动机去放松执行政策的力度。不过，政策即使要松动，也是微调为主，不会松动到一下子取消所有限购。”　　

　　李智颖表示未来的一两年，按照现在的新开工面积计算，呈现严重供大于求。“在需求方面，2011年大概减了4%，我们估计2012年需求还会跌5%，2012年新供应量约大于需求25%，所以我们估算建设量必须降低28%才能使市场中的供需达到平衡。”

　　李智颖表示，2011年绝大多数城市房价仍旧在上升，比如昆明平均成交价格增长约50%，部分城市下跌，如三亚下跌约12%，上海、南京等也有小幅下跌。 供应多的地区如上海，市中心平均跌幅5%~10%。参考2008年末政策放松后的数据显示，一线城市销量反弹幅度最大，如广州反弹速度约为160%，这主要与刚性需求有关。

　　谈到保障房，李智颖表示2011年47%新开工量为保障房，预计今年这个比重约为44%。

　　“所以对于拉动总体建筑材料的需求，保障房肯定有一定的带动作用。所以说中国真的不用只靠商品房去拉动固定资产的增长，保障房也可以帮助拉动，这是我们跟其他投行观点最大的不同。”

　　谈及舆论对中国房地产泡沫的担忧，李智颖表示一线城市人买房约需14年的收入，香港大约为12至13年，全国平均约为7.5年。“我想给大家一个概念，在国际上其实中国总体来说是没有泡沫的，还是很健康的。最大的问题还是一线城市，还有一些带头的二线城市，如果投资者比较多，那么房价拉动到一定程度本地人就买不起了。”

　　关于最近上海和重庆房产税试点，外界认为可能会铺开遍及全国，从而取代限购政策，李智颖表示现行的房产税试点在今年不会全面推广。一方面现行房产税率很低，作用比较小，另一方面执行起来要考虑各个城市的联网程度，“我们可以想象到，每个城市有那么多的地区，每个地区有自己的数据库，有自己的要求，要全部联网也不是太容易。” (陈奕 发自上海)