随着春节的脚步越来越近，楼市传统淡季的效应也越来越明显。近期，地方两会提出不少楼市新政议题，在调控继续及节前买房无心入市的背景下，上海二手房买卖交易几乎陷入停滞。而一向是节后会产生的租赁热潮，也开始了提前“热身”，不仅市场挂牌量有所增多，租赁价格也有了10%左右的提升。

　　1月二手房交易滞缓 卖方心态渐弱

　　去年下半年开始，随着沪上新盘普遍降价促销，二手房市场便一直处于低迷的成交状态，个别区域甚至产生了价格倒挂的现场。进入新年以来，在调控及假日的影响下，二手房市场基本延续了去年的低迷态势。尤其近期地方两会上提出不少楼市新政，使得买房对于今年的房地产市场有了更大的期待，因此目前的观望氛围依旧浓厚。

　　以虹口、杨浦等中心板块为例，区域内二手房市场普遍冷清，1月份买卖成交步伐缓慢。中原地产中星凉城分行经理曲占军向搜狐焦点介绍，门店继去年年底二手房成交1套低总价房源后，到现在1月中旬就没有再成交过。

　　实际上，目前市场低迷的原因无外乎来自买卖双方的心理博弈。

　　从买方来看，“限购令”下很多购房者被限制，尤其在春节前夕，买方本来就“无心入市”，即使有看的入眼的房源，也会在观望的市场情绪下受到影响，不愿意即刻入手。

　　而卖方方面，除却个别房东急于“以旧换新”调低价格外，大部分的卖方心态已经产生微妙的变化。据了解，目前二手房挂牌上新的数量并未增加，报价也基本维持在去年11月底的水平。主要原因在于，新年伊始的楼市淡季，即使继续增大二手房的议价空间，也着实难以脱手。许多房东都明白这个道理，如果降价也卖不掉，索性就缓一缓，或者直接“转售为租”。

　　以“张江汤臣豪园(论坛)”总价在350-360万元左右的某房源为例。去年12月其议价空间达20万左右，而如今议价空间又恢复到10万，原因是客户认为强销期已过，反正卖不掉就不再大幅降价了。

　　某业内人士称，张江板块目前成交的二手楼盘降价幅度都要超过15%才有交易，否则就没得谈，位于附近的“阳光花城(论坛)”挂牌价格也由原来的280万/套降至240-250万/套，降幅超过10%，但仍然鲜有问津。

　　租赁热潮启动 挂牌、租金均有上涨

　　相比二手房市场的冷清光景，沪上租赁市场开始有了热腾迹象。按照惯例，随着春季过后外地人士的大量返沪，租赁需求将集中爆发，届时将迎来新一波租房的热潮。而从目前市场来看，租赁市场已经提前“热身”起来，不仅挂牌量上升，租金也有了小幅增长。

　　目前，本月二手房租赁市场挂牌量和价格的提升均在10%左右。

　　以闸北“北美枫情(论坛)”附近的某两室户老公房为例，12月份之前的租金约为2500元/月左右，1月份房子到期后，挂牌出租大部分房东都会加200左右的租金。另外，苏河湾附近两室两厅的中高端公寓，2011年租金约为6800元/月，1月份很多房源空出后价格都涨至7500元/月左右。

　　闸北区某中介工作人员介绍，近期租约到期的房东基本也没有卖房的打算，更多还是愿意选择出租，导致本月租赁的挂牌量较上月约有10%的上升，价格也有10%的提高。虽然租赁市场的热潮尚未集中爆发，但业务员也清楚市场规律，更多的希望将放于年后市场。

　　上海中原地产研究咨询部研究总监宋会雍表示，租赁房源增多和价格上涨更多的是受季节性因素影响，挂牌房源增多是由于租约到期的房子增多。等到春节过后，市场将会迎来房屋租赁高峰，所以很多房东现在就已提前把租金价格调高。鉴于年后或许出现求大于供的场面，有租房需求的人员可考虑在春节前下手。