开发商资金更紧张 投资增幅继续回落 将采取手段消化市场库存

　　本月17日，国家统计局发布《2011年全国房地产开发和销售情况》，其中全国商品房销售面积增速比上年回落5.7个百分点，70个大中城市仅有2个城市出现环比上涨。

　　2012年的中国楼市如何走？记者专访了中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫。他表示，房价将稳中下跌，跌幅在20%左右。

　　国房景气指数对比

　　时间 国房景气指数 环比

　　2011年12月份 98.89 -0.98%

　　2010年12月份 101.79 -1.41%

　　资金来源比较

　　2011年 2010年

　　资金来源 83246亿元 72494亿元

　　同比 14.1% 25.4%

　　增幅比较 11.3%

　　2011年资金来源构成

　　国内贷款 12564亿元 持平

　　利用外资 814亿元 增2.9%

　　自筹资金 34093亿元 增28.0%

　　其他资金 35775亿元 增8.6%

　　2007年-2011年(五年)

　　全国商品房销售面积和销售额对比

　　销售面积(平方米) 销售额(元)

　　2007年 7.62亿 29604亿

　　2008年 6.20亿 24071亿

　　2009年 9.37亿 43995亿

　　2010年 10.43亿 52500亿

　　2011年 10.99亿 59119亿

　　2010年资金来源构成

　　国内贷款 12540亿元 增10.3%

　　利用外资 796亿元 增66.0%

　　自筹资金 26705亿元 增48.8%

　　其他资金 32454亿元 增15.9%

　　预计·投资

　　房地产投资将继续回落

　　《法制晚报》(以下简称“FW”)：你如何看待2011年中国房地产市场数据？2012年是否会出现房价拐点，楼市崩盘是否也将到来？

　　谢逸枫(以下简称“谢”)：从投资额和销售面积、销售额、施工面积、竣工面积、新开工面积、购置面积、待售面积、资金来源、景气指数的十项最核心中国楼市数据上看，2011年中国楼市运行和房产发展比较稳定和健康，未受到最严厉调控的巨大冲击。

　　从投资额和销售面积及销售额的三项数据上看，2011年分别比上年增长27.9%、4.9%和12.1%，说明2011年中国楼市运行与2010年楼市相比较还不是太差。

　　但从施工面积、竣工面积、新开工面积、购置面积、待售面积、资金来源、景气指数的七项数据上看，虽然保持一定小幅度增长，但是涨幅回落幅度不断下滑坡，说明房地产调控对房地产市场产生了影响。

　　FW：为什么投资额增幅滑坡了？

　　谢：2011年中国房地产开发投资额没有下降，仅仅是增速比2010年回落5.3个百分点。整体上比2010年上涨了，主要是受到2011年保障房投资额增加和土地供应加大及保障房供应大增的因素影响。

　　另外，开发商的投资力度减少是由货币政策及信贷收紧等市场环境的因素导致。其他方面就是中央一系列的房地产调控作用下，市场整体萧条，开发商拿地较谨慎。

　　毫无疑问，2012年中国房地产开发投资额依然保持上涨的趋势，但是增速至少继续回落2-3个百分点。

　　开发商资金更加紧张

　　FW：从2011年房地产开发企业资金来源的情况看，发现他们的资金没有降低啊？

　　谢：不能从绝对数看，从资金来源情况看，2011年，主要受国内贷款增速快速下降的影响，资金来源增速有所下降。

　　特别是2011年中国个人住房贷款下降最快，达到12.2%，估计到2012年个人房贷将放松。但利用外资和房地产开发企业自筹资金大幅增长，应该警惕外资流入中国房地产市场。

　　房地产开发企业自筹资金的增速和增长额下降，表明房地产开发企业自身资金实力不再如2010年那样雄厚，说明开发商口袋缺粮，资金链比2010年紧张，将给2012年中国房地产调控放松带来压力。

　　预计·市场

　　将消化市场库存

　　FW：我从统计数据里发现，商品房销售面积和销售额没有下降，是不是意味着房地产市场还很健康？

　　谢：对，2011年中国商品房销售面积和销售额没有下降，仅仅是增速比2010年回落，整体上比2010年上涨了。主要是全国二三线城市的楼市销售面积和价格保持了上涨。

　　同时，开发商加快销售速度和二三线城市的交通等配套的完善，吸引大量的购房者。一方面是中国依然具有强大的城市房屋购买需求市场和购买力。

　　另一方面，是国家依然支持和鼓励刚性需求和改善需求的人购买。其他方面就是开发商采取的价格策略。

　　FW：商品房待售面积是否增加？

　　谢：从数据上看，商品房库存的确增加，但是，依然在安全的可控制范围。如果“三限”政策一旦退出或者调整，按照正常的销售速度，消化时间至少需要一个月左右。

　　当然，库存积压大量的开发商资金，毫无疑问，2012年开发商将继续采取积极的手段，消化市场库存。

　　由于受到2011年施工面积和新开工面积及竣工面积下降的影响，2012年市场将面临供应紧缺的情况。

　　预计·整体

　　继续2011年萧条趋势

　　FW：全国房地产开发景气指数继续下降，说明什么？

　　谢：2011年“国房景气指数”“破百”，说明中国楼市整体市场比较萧条。

　　一方面遭遇到前所未有的房地产调控力度和楼市受到多组合的政策打压。另一方面是中国房地产市场正在面临巨大的调整，中国土地和市场将实施“两条腿”走路的发展。

　　此外，在中国房地产市场不放松的基调下，2012年全国房地产开发景气指数还难有回暖的希望，楼市整体还是继续萧条。

　　FW：那对中国的楼市而言，2012年会不会出现崩盘？

　　谢：2012年绝对不会出现房价拐点和楼市崩盘恶性现象，从中国8%以上的GDP增长率和5%左右的通胀率水平来看，未来20年中国房价依然面临房价上涨的压力。

　　一方面是房地产涉及到60个相关产业，对中国第三产业和就业率及城市化进程等拉动GDP增长具有巨大的贡献。地方政府不可能完全放弃房地产业。

　　另一方面，房地产对政府的财政和税收具有重大影响力。特别是土地出让金占到地方财政收入50%以上，即使2012年中国试点开征房产税，地方政府不可能放弃土地出让金和房地产税费。

　　2012年中国政府依然把保增长放在首位，这意味着差异化的信贷及稳健的货币政策等积极的财政政策将在2012年出现。

　　尤其是中国连续八年稳健的货币政策和积极的财政政策及宽松的信贷政策，为中国房地产市场繁荣和发展提供了有益的政策环境，也是中国房地产拉升GDP的重要推动力。

　　因此2012年的房价不会大跌，当然20%的跌幅应该会出现，属于稳中小幅下降。

　　文/记者 李洪鹏