即将竣工的上海保障性住房依水园小区。

　　新华社记者 凡 军摄

　　建成房子，只是保障房“万里长征的第一步”。只有做好保障房的建后管理，才能真正让保障对象“搬得进、住得起、管得好、退得出”。

　　保障房的建后管理，主要包括准入退出和社区的管理，任何一个环节都不是轻松的工作。怎样真正做到公平分配？怎样让不符合保障条件的家庭退出？保障房小区日后会不会变成脏乱差的贫民窟？

　　阳光分配，制度如何保障

　　公平分配是保障房管理的第一步，做不到公平分配，保障房就有可能变成有钱有势人的寻租乐园。

　　要做到公平，需要有严格的程序和制度。制度和程序越细致、越透明，实现公平的可能性也就越大。

　　为了保证公平，吉林省吉林市将廉租房的分配程序分成两个阶段，力求两个阶段都做到公开透明。

　　第一阶段是申请审核。在申请家庭资格审查过程中，严格按照“三审两公示”程序，即经过街道、区、市三级审核。社区在户口所在地、市保障部门在媒体和政府网站两级公示。

　　第二阶段是抽签选房。采取两轮抽签一轮选房，第一轮以街道为单位，由各街道派代表抽取街道顺序号，第二轮由街道组织申请人按所抽取的街道顺序号抽取自己的选房顺序号，第三轮再按照选房顺序号依次上台选取房源。

　　各地基本上都建立了这种“三级审核、两级公示”的保障房准入审核制度，在实际摇号配租过程中，大多采取全程电视直播，并邀请人大代表、政协委员、申请者代表、承租户代表等到现场进行监督公证，摇号配租结果再次在媒体上公示。

　　制度之外，还需要现代化的技术手段。个人住房信息系统的建立，为保障房申请审核提供了便利，也增强了审核的可靠性。

　　重庆市建立了房管、公安、社保、工商等部门联网的公租房管理系统，以方便信息的审核与公示。只要在系统上输入一户申请家庭的身份信息，不仅能查到其住房情况，收入纳税情况、有没有汽车、有没有自己的企业和生意等信息，也一目了然。为判断这个家庭是否符合申请资格带来了巨大便利。

　　依靠制度与系统，重庆市已累计取消了666户不符合条件的申请对象的分配资格。

　　事实上，无论是制度还是技术，都不是完美无缺的。对家庭收入的认定是一个世界性的难题，根据世界银行的评估结果，现在发达国家对家庭收入认定的准确率也只有85%左右。

　　“江苏省现在审核的准确率接近80%，但仍然离老百姓的要求有差距。”江苏省住建厅副厅长彭向峰告诉记者，虽然江苏省在保障房分配工作中一直努力探索，但目前仍然面对很多困难。一是低收入认定的过程中，体制不健全，没有法律依据，有些信息没法查。二是对低收入家庭的认定手段还比较落后。三是力量薄弱，基层工作部门面临严重的人员和机构不足问题。

　　收费低廉，物业怎样服务

　　保障房小区究竟该怎么管？低收入家庭聚居的保障房社区，会不会变成人员构成复杂、贫病交加、环境脏乱、治安很差的“贫民窟”？

　　“如果回到以前老公房管理的老路，完全由政府管理是不现实的，必须走市场化道路，引进物业公司管理小区。”彭向峰说。可是，物业公司这一在住宅小区已经非常普遍的管理方式，在保障房小区却困难重重，问题核心还是一个“钱”字。

　　保障房小区居住的大多数是低收入家庭甚至低保家庭，基本生活、就业等都需要政府扶持，再交物业费就非常困难。因此，几乎所有的保障房小区，都收取远低于市场平均水平的物业费，甚至低于成本。如吉林市对廉租房小区收取每月每平方米0.3元的物业费，南京市标准为0.6元，陕西省渭南市标准为0.35元。

　　收费水平低，但管理标准却不能差。记者在各地采访的多个保障房小区，保安、保洁、垃圾处理、绿化等常规物业管理，都能满足需求。

　　结果就是，物业公司承担了亏损的风险。“每年都要亏十几万元。”吉林市筑石德园保障房小区物业公司负责人告诉记者。

　　“选择一个好的物业公司和费用的足额到位是两个最大问题。”吉林市建委副主任徐奉春介绍，这种情况下，吉林市只能尽可能选择收费最低却能提供较高服务的企业，基本上都是与原房产局改制企业合作，要求其在低收费的基础上，提供完善的物业服务。

　　为了提高物业管理费用的收缴率，针对困难家庭的实际情况，吉林市制定了相关政策。比如以工代费，利用困难家庭的劳动力资源，将其组织起来从事物业服务，允许其以“工”冲抵物业费，并实行缴费补贴，对按时足额缴纳费用的家庭，每年可以到政府申请50%—70%的补贴。

　　物业公司的亏损怎么办？据了解，目前南京市已与东南大学合作研究保障房小区物管课题，同时请城郊街道和社区参与，初步确立的管理思路有两种：一是物业管理与社区管理相结合；二是在保障房小区中配建商业用房，初拟5%出售，2%专用于补贴物业。“但这2%的商业资产谁来建、谁来经营？是物管公司、街道还是保障房建设公司持有，这也是难题。”南京市保障房建设发展有限公司总经理徐勇说。

　　为了给后续管理减负，南京市未雨绸缪。以电梯为例，招投标采用大宗采购方式，不仅节省成本，还要求企业提供的免费维修保护从2年提高到5年，这样，一部电梯一年5000元的维保费，也为住户省掉了。

　　保障房管理，要与千家万户打交道，其中又有很多困难家庭，搞好物业管理的难度大、要求高。

　　“我们心理压力很大，付出了双倍的努力，但有时候还是得不到理解。”常州保障房小区华康家园物业管理负责人顾金锁告诉记者，只能多花点时间，经常加班，尽量从服务上想办法改进，千方百计为住户着想，“这一定有个过程，要慢慢让这些老百姓有家的感觉。”

　　退出难题，是否真的无解

　　近两年保障房大量建成，在后期管理中，以前被认为是“纸上谈兵”的退出难问题，正越来越多地出现。

　　租金补贴的住户，比较好退出，通过停止补贴或者提高租金就可以。实物配租的租户，要让不符合条件的家庭心甘情愿地退出，几乎是一个 “无解”的难题。

　　在江苏采访时，某市廉租房管理人员告诉记者，有套廉租房申请人入住后不久病逝，按规定应该把房子退出来，但并不住在房子里的申请人的子女却强行阻拦，最后请民警介入，花了一个多月时间才把房子清出来。

　　还有的家庭，收入超出了保障范围，但超出的很有限，让他退出廉租房另外买房或租房，仍然存在困难，很难退出。一些强行占着房屋不愿退出的家庭，即便申请法院强制执行，法院也面临执行难。

　　各地一直在探索建立完善的退出管理模式。“要完善退出，要给这些家庭足够的余地和耐心。”陕西省住建厅住房保障处处长高亚弟介绍，陕西规定了不同类型保障房的退出模式。比如通过核查，对于保障性住房对象家庭条件发生变化不符合保障性住房条件的，由市、县主管部门取消其保障资格，保障对象应当在规定期限内自行退出。对于退出有困难的，给予6个月的过渡期。对不能在过渡期内退出的，提高租金。如果在24个月内仍未退出的，有关部门依法申请强制退出。

　　对于退出难，彭向峰则提出：“究竟什么是退出？是不是从房子搬出去了就叫退出？我们觉得不是，完全退出保障房制度了才是退出。比如，不符合廉租房保障了，可以申请经适房。如果所有保障类型都不符合了，就彻底退出保障体系，去市场上购房。退出首先是要实现在保障房体系内的转换，这是江苏的一个发展方向。”

　　在实行公租房租售并举的重庆和廉租房“按份共有产权”的吉林，则提出了“带着房子退出”的设想：一部分保障家庭在若干年后，可以部分或全部买下租赁房的产权，退出问题也就迎刃而解了。“要带着房子退出，政府就必须给低收入家庭让利。”吉林省住建厅副厅长范强说。

　　“要确保规范管理，根本上还是应该加快保障房立法的进度，使得规范管理有法可依，这样我们在具体工作中底气也更足。”常州市住房保障和房产管理局局长孙勇建议，还应更加重视保障房小区社会综合治理，增加人文关怀。

　　链接

　　上海建居民经济状况核对平台

　　十几部门联动 财产全面监控

　　上海近年来探索建立“居民经济状况核对平台”，通过涵盖社保、税务、公积金等１０多个部门、单位的“电子比对专线”，充分整合、比对分散的居民经济状况信息，对保障房申请者的经济状况进行全方位审核。

　　经过累计对６８０００多户保障房申请家庭进行经济状况核对，检出不符合条件者９７００余户。

　　核对平台的“主建设方”上海市民政局局长马伊里说：“上海居民经济状况核对平台，就像是一套全方位的监控系统，能够较为全面准确地了解申请者的经济状况。”

　　（据新华社上海２月５日电 记者叶锋、罗争光）