房地产投资

　　买卖交易遇冷租赁市场反而跌

　　北秀花园因为有重点小学学位而备受追捧，近日一个大面积单位却在降价40万元后终能成交，行家解释主要是因为买卖双方都是“换房一族”，成交价格容易达成协议，不像大部分盘源因为买卖双方继续胶着而难成交；市场曾这样预期：买卖交易遇冷，租赁市场会激涨。

　　不过这样的预期已经落空，据最新数据显示，广州总体平均租金不涨反跌7.3%。

　　北秀花园位于小北板块，虽然楼龄已有16年，但因为拥有小北路小学的学位而成为学位买家的重点追捧对象。本次成交的单位位于中层，间隔、朝向都一般，而且106平方米的单位竟只有2个房间，条件算不上优越。不过，市场人士认为，这套单位从240万元左右降了近40万元才成交，并非因为该套单位素质不高。

　　据中原地产小北路二分行营业经理李家雄介绍，该套单位在过年前1~2个月就放盘了，业主因为要卖了北秀花园的单位，才能换成花都的别墅，因此有心卖房。但不熟悉行情又对自己的物业期望过高的业主把放盘价定得太高，达240万元。

　　“换房一族”易成交

　　经过多个买家的看楼、讨价还价和放弃购买后，原业主大致了解了行情，知道自己的放盘价难以被接受，经过中介人士的分析，他最后同意把价格降低到200万元左右。而买家也是“换房一族”，业主为了孩子读书而卖掉海珠区的房子，搬到小北路小学附近居住。

　　除了是学位房的因素，小北板块租赁活跃也是其成为二手楼旺地的主要原因；因为该板块的租赁盘源并不多，几乎一有盘源出现就能成交。李家雄说，很多人认为买卖交易遇冷，租赁市场会激涨，但显然情况并没如此乐观，“目前一个分行一个月的租赁成交宗数约为6~7宗。”而租赁价格也未出现上涨。

　　实际上，广州的住宅租赁市场经历了近两个月的“萧条”后，从1月29日(年初七)开始重新转旺，大批外地客户返穗租房，市场呈现了不同的状况。据满堂红地产统计数据，2月1至14日，满堂红地产新增租赁房源比1月同期增加110.5%，新增租赁客源比1月同期增加150.1%，住宅租赁成交宗数比1月同期增加1.39倍。

　　尽管租房需求量大增，但总体平均租金“不升反跌”，这与市民普遍认为节后租金大幅上涨有所不同。满堂红最新报告显示，2月1日至14日全市住宅平均租金为35.8元/平方米/月，比1月同期下跌5.5%。需求量最大的天河区，尽管租赁成交宗数比1月同期增加1.25倍，但租金单价在45元/平方米以上的成交比例从1月上半月的52.3%下降到2月上半月的47.7%，导致平均租金下跌7.3%。

　　满堂红研究部高级经理周峰分析，春节后的两个星期，回流广州的租赁客源以普通工薪族为主，可承受的租金上限在35元/平方米左右。他提出，如金融办公区或地铁沿线附近的小业主加租幅度过大，只会加速潜在租客作地域分流，转移到低租值板块，因为整体租金维持“低位盘整”。他预测，2月下旬外籍租客数量增多，方可有效拉动平均租金上涨。