一项“老政策”，却因为最“新”的解释，搅动了2月底的上海房地产市场，并可能在全国形成一股更大的旋风。

　　近日上海市场传出消息称，沪楼市政策微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，可享受本地户籍居民同等购房资质。

　　前有芜湖放开限购令，中间有中山市政策微调，现在又有上海的“老政新解”。就在上海“微调”后两天，2月23日又传出浙江省宁波市象山县已悄然取消限购，一次性付清全款即可购买多套房。地方进行“微调”的动作越来越频繁，前后已有十多个城市出现异动。

　　时间上的巧合是，上海“微调”前夜，国务院副总理李克强到上海考察，同行的还有住建部牵头的中央地产调控督察组。再考虑到上海特殊的经济地位，这场地方政府松绑楼市的冲动多少有了另一层意思。

　　“本次上海楼市‘微调’并非偶然，而是一系列事件的延续。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受《华夏时报》记者采访时称。

　　就在人们把目光投向上海二套房事件的时候，银监会副主席周慕冰2月22日在深圳部署2012年地方政府融资平台贷款风险监管时透露，超过3万亿元地方融资平台的贷款即将到期，而地方债务正迎来一个还款高峰期。

　　“关键要看中央对房地产调控是什么态度。如果中央对各地微调持模糊态度，各地跟风的速度肯定会很快。如果地方在政策执行上打了折扣，调控极有可能变成‘空调’。”尹伯成表示。

　　不过，更多声音认为，即便政策有所放松，楼市短时间内也不可能再次疯狂了，一个行业投资黄金期过去之后，只有回归正常这一条路可走。

　　投石问路？

　　一则已经实行了一年多，却刚刚“被发现”的新政策，瞬间让上海成为全国关注的焦点。

　　这项备受关注的政策是，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质。对此，有业界人士将这项新发现的老政策解读为政策“微调”。

　　对于“微调”的说法，上海市住房保障局予以了否认。

　　“这是已实行的限购政策的一部分，而不是什么新政策，更谈不上什么政策松绑。对这个问题，我们对外已经有统一的口径。”上海市住房保障局相关人士2月22日对《华夏时报》记者称。

　　同策房产研究总监张宏伟指出，这次上海的“微调”事件之所以备受社会关注，不仅仅因为其在全国房地产市场中的标杆作用，更因为其特殊的时间节点。

　　有专家认为，上海二月的楼市变化相当微妙，是否是以投石问路的方式来试探社会反应也未可知。记者在采访中了解到，国务院派出的中央地产调控督察组这个时候来沪，很难不让人敏感。

　　“全国一共派出了五个督察组，主要到各地了解保障房建设进度，以及各地调控政策执行的情况。到上海的督察组在了解了保障房和政策执行情况后，已经在上周返京述职了。”上海市规土局相关人士向本报记者透露。

　　“对于楼市政策，上海也许与中央领导和督察组进行过沟通。从时间节点上看，非常凑巧的是，‘二套房’的消息也是督察组回京之后传出来的。”乘星行机构总经理李骁指出。

　　一位研究机构高层则向记者介绍，住建部和督察组负责人在沪考察期间就调控问题与上海进行了沟通。

　　“调控最主要包括两个方面：一是鼓励刚性需求和改善性需求，必须保障保障房建设的进度和力度；二是去投资化，抑制投资将是长期的任务。地方在调整中应坚持这两个原则。”上述规土局相关人士说。

　　另有消息人士向记者透露，即使是此前被叫停的芜湖，就调整方案与住建部相关部门也是有过知会的。但此后受社会舆论影响，才不得不被叫停。

　　问题是，上海“微调”反响如此大，其内容本身真的那么出位吗？上海社科院研究员顾建发指出，上海的这次最新解释，其实是参考了北京的限购政策，因此并没有超出政策大框架的范围。

　　博弈升级

　　上海“微调”显然已不是偶然事件。

　　去年10月广东佛山松绑限购，结果“见光死”，到今年安徽芜湖在春节后进行补贴随即被叫停，到广东中山市又通过上调普通商品房标准来救市，再到浙江宁波象山2月23日的“变通”限购，地方政府和中央政策的博弈越来越激烈。

　　而与宁波“变通”限购同一日，海南三亚有开发商传出消息，从今年开始外地居民在三亚购房已基本不受限制。三亚海棠湾一位开发商甚至称，只要能拿出不同的身份证，三亚市住建部门就能给外地客户购买的房产备案。

　　“芜湖楼市政策放松刚刚被叫停，上海又出了这样的新闻。如果上海都没问题，其它地方肯定会跟风效仿。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示。

　　据中原地产统计，自去年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策。而值得注意的是，这些调整的内容除了涉及限购门槛，更多的是包括改变普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等方面。

　　“地方上想放松调控的冲动越来越大。‘微调’事件在不断发酵，各地都在尝试如何进行‘微调’。”中国指数研究院华东副院长陈晟向记者分析，除了在限购上调整，地方还有可能在限贷上进行调整。

　　“限购政策给地方政府的空间很小，但地方可能会从地产金融的角度入手。比如与当地的银行协商降低房贷利率、扩大公积金贷款的额度，降低首套房及改善型需求的契税及相关税费交易成本。”陈晟表示，这些措施并不违背政策，也将使刚需购房者受惠。

　　李骁指出，现在地方政府的日子很难过，所以地方政府在不断试探政策的底线。而当前，在地方不断试探政策底线的同时，中央也有其忧虑。

　　2月22日，国家审计署审计长刘家义表示，截至2009年底全国18个省、16个市和36个县级市的地方政府性债务余额高达2.79万亿元，其中部分地方政府偿债压力较大，存在一定的债务风险。

　　“很多地方除了房地产，没有其它产业。一些城市对外贸的依赖度又很高，在内需没有充分被启动的情况下，这些空白拿什么来取代，这个问题不容易回答。”尹伯成说。

　　上海市政府发展研究中心一位研究员向记者指出，各地经济结构转型之路相当漫长，并非朝夕可改。

　　对于中央的忧虑，上海市房地产行业协会秘书长贺耀祖在接受记者采访时表示，开发商不看好楼市，拿地意愿下降，使得地方土地收入大幅下滑。据了解，去年全国实际卖地仅完成年度计划的62.34%。而今年的住房供地计划约10.77万公顷，将比2011年实际供地量下降20.75%。

　　“土地出让金在地方财政收入的重要位置，而债务的压力会使地方政府想尽办法让楼市回暖。”贺耀祖说。

　　房价很难再次疯狂

　　关注楼市政策背后，最终是关心房价的走势。毕竟，近十年来调控变“空调”的事太多，而每一次调控之后房价依然大涨的事实，也让这一轮调控承受着空前的压力。

　　“放开十个改善需求，也许其中就有一个投资客。政策对改善性需求放松的同时，肯定会有投资客夹杂其中。但会有多少投资客入场，要看各地政策调整的力度。”置沪房产市场总监付琦分析认为，地方上政策的“微调”必将引回交易量的上升，不但可能会使现在楼市价格下降的节奏放缓，而且不排除会引发价格的上涨。

　　对此问题，也有开发商、投资客认为反弹的可能性较小，但交易量将因此而回暖。

　　而贺耀祖认为，在不违反限购、限贷令政策大方向的前提下，投资需求很难大量入市，因此价格不会出现大幅上涨。

　　农工商房产战略投资部经理施裕指出，只要开发商、购房者和投资客对今年楼市的预期不改变，那么房价不会出现大逆转。

　　“政策基调仍然是坚持调控，那么今年肯定不会让价格大幅上涨。各地在限购政策上微调的空间不大，但极有可能在贷款利率和公积金贷款及税费减免上给购房者一些优惠，这些措施很可能会使交易量上升。”施裕表示。

　　绿地集团一位中层人士称，开发商会随外部政策环境的变化做一些调整，但大型房企会按年初制定的计划来执行。

　　“其实业界的看法是一致的，在限购、限贷政策不变的情况下，市场短期不会出现逆转。地方上政策的变化也只是局部因素，不可能把希望都寄托在这上面。因此房企该降价的降价，实行年度计划来保证今年稳定的销售业绩才是最重要的。”绿地集团办公室主任王晓东说。

　　上海望源房地产公司董事长季宝红认为，只要市场上仍然是刚需占主力，那么价格很难出现大反弹，“政府现在肯定不会让投资性需求大量入市，限购的政策短期内也不会改变。”

　　“现在补办纳税和居住证的漏洞都被堵住了，想借此机会来进入的新投资客，几乎是没有机会的。”一位在上海的温州投资客告诉记者，虽然政策调整可能会让投资客重新获得入市资格，但是否要入市还要考虑很多因素。