“二月二，龙抬头”。春天的脚步渐行渐近，但调控中的楼市依然没有春的讯息。从国土资源部的公告到包括温总理在内的政府高层，都一再重申坚持房地产调控不动摇。

　　不过，地产股近期的表现却可以用“春意盎然”来形容，几乎起到了行情推进器的作用。本周地产板块祭起了引领大盘攻池掠地的大旗，地产指数连续四日拉出阳线，向年线步步紧逼。

　　本周三，上证指数面临冲破120日均线这根一度被视为 “高压线”的关键时刻，正是地产板块的发力，让大盘一举放量，站上这一重要阻力位。

　　在这个乍暖还寒的时候，地产股的小阳春已提前来临。

　　物极必反。如今，不知不觉中，

　　招商地产、保利地产近期纷纷突破长期压制的120周线，是否意味着这些龙头地产已经开启新升途？表现活跃的二三线地产股还能否延续升势？这波小阳春还能延续多久？

　　地产股迎来“小阳春”

　　近期，楼市的销售数据略显暖意。来自世联市场研究部的数据显示，2012年第7周(02.13~02.19)全国一、二、三线城市住宅市场成交都呈现回暖迹象。上海、南京、合肥住宅成交量连续四周出现回升，其中上海还出现了年内首个高溢价地块。

　　季节性的回暖，仍难掩房企今年的整体压力。今年房企的资金压力较大。据东方证券分析师杨国华测算，上市房企长短期付息债主要分布在未来3年内，有46%的债务集中在2012年偿付。今年一季度偿还比例将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中的到期日。高库存的压力也不容忽视，来自中国指数研究院的数据显示，1月末，北京市商品房库存为11.9万套，需要29个月消化；青岛库存为11万套，需要55个月消化。据兰德咨询基于历史数据推算，2011年末，上市房企的平均存货周转率可能低于0.3，存货周转周期将长于3年。

　　考验之下，积极销售、回笼资金的“过冬模式”仍然为房企所重视。近期，保利在上海打响龙年降价第一枪，掀起了自去年10月底以来全国楼市的第二波降价潮，A股房企四巨头“万保招金”纷纷以促销的名义加入降价大军。市场人士预计，更大规模的促销将在3月份展开。

　　对于近期房地产行业房价和股价相背离的态势，国泰君安房地产行业分析师李品科向记者表示，降价虽然会影响资产价格、降低房地产公司的资产估值，但是一方面可增加实质购买力，托底销量，另一方面将真正释放政策压力，使得地产板块上行空间加大。

　　房地产板块的 “政策决定论”在近阶段表现得尤为明显，2月初，芜湖新政引爆了以合肥城建为代表的二三线地产股。22日，上海关于限购政策的新解读则点燃了一线城市地产股久违的热情，沉寂多时的上海老牌地产股中华企业突然发力，当日上午即被涌入的资金封至涨停，前期涨幅有限的首开股份则凭借三连阳强势突破年线，北京城建当天也出现明显异动。

　　周四，宁波象山放松限购的传闻，也令位于宁波的荣安地产当日出现6%的涨幅。而前期涨幅相对不大的金科股份、阳光城、铁岭新城、嘉凯城、中弘股份、滨江集团等多只个股均在本周强势突破。

　　周五，地产板块更是全线出击，板块大涨逾3%，板块内涨停个股达11只。近期强势的中华企业、北京城建、泛海建设、荣安地产继续保持凌厉攻势；前期涨幅不大的深物业A、深深房A、万通地产、宝安地产、均呈现突然爆发的逼空走势；“万保招金”四巨头也录得可观的周涨幅，其中招商地产、保利地产纷纷突破了长期压制的120周线。

　　回顾地产指数本周的表现，可谓气势如虹，自周二起连续四日拉出阳线，周五一根实体逾5%的大阳，更是剑指年线，区间涨幅已大幅领先于同期大盘。该指数于今年1月6日见底，最低964.64点。至2月24日收盘时的1258点，31个交易日累计上涨30.4%。同期，上证指数也是于1月6日见底，累计仅上涨14.4%。

　　政策进入微调模式

　　在以限购、限贷为核心的“新国八条”出台一周年之际，史上最严厉的房地产调控渐渐进入微调模式。

　　对于今年楼市的整体环境，光大证券发布研报认为，楼市接下来迎来中央政策见顶、地方不断微调、流动性趋宽松、成交回升的局面。这是目前不少机构看好地产板块的主要逻辑。

　　今年以来，各地不时打起触碰政策红线的“擦边球”。继芜湖新政三日夭折后，本周又连续曝出上海、宁波象山的“小动作”。

　　政策虽谈不上给力，但对行情的引爆效果十分明显。左红英认为，在今年楼市调控不放松的前提下，各地正寻求合理的政策腾挪空间，“现在地产板块对于这类政策比较敏感，一有消息刺激就往上跑。”

　　国泰君安房地产研究小组认为，今年地方自主的类似于提高普通住宅标准、变相降低营业税和契税等的政策松动，总体将由点到面地扩散，调整幅度深、财政压力大的城市更加容易出现松动。

　　瑞银证券则建议关注位于三四线城市的公司，未来房地产政策的变动有可能率先来自于未被限购的三四线城市。在调控继续进行的情况下，三四线城市或是开发商的政策 “避风港”。因此，三四线城市项目占比高的上市房企或是较好的投资标的。

　　一面是小动作不断的地方政府，另一面，支撑楼市的资金面也有起色。

　　齐鲁证券分析师丁晨认为，如同2008年四季度，房地产基本面持续调整下各地正存在微调压力，后期地方政策或执行力度仍存在适度修正的可能。目前行业的需求回暖仍主要取决于流动性复苏，近期刚需层面流动性确有复苏迹象，例如首贷政策的回归。

　　2月2~3日，2012年人民银行金融市场工作座谈会部署了今年金融市场和信贷政策工作重点及落实措施，其中房贷是今年央行四大工作重点之一。会议指出，今年将继续落实差别化房贷政策，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求，继续加大对保障性安居工程的支持力度。

　　事实上，住建部也曾在2011年底有同样表态，并引发了市场对首套房利率放松的猜测。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对首套房利率放开的预期也在增加。

　　对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，今年首套房贷款政策必现宽松，二套房贷也会微调，房贷总量将超去年。