于萍 周文天 张昊

　　“假回暖” 楼市成交维持低位

　　受春节后购房需求释放、地方房地产政策微调预期、市场炒作等因素的影响，京沪深楼市近期出现“假性回暖”。中国证券报记者采访后发现，一线楼市目前成交量仍在低位，难言真正回升。

　　北京中原市场研究部数据统计，截至2月27日，北京2月新建住宅签约套数为5242套，预计全月新建住宅签约套数在6000套以内，基本达到了2011年9月以后的市场平均水平，但是仍低于执行限购后从2011年3月开始到2012年1月期间月均7000套的平均水平，尚难以判断出现“小阳春”。

　　值得注意的是，在新建住宅签约数据中，保障房占据了一定席位，这就使反映市场真实情况的商品房成交量“大打折扣”。数据显示，2月以来，剔除保障房后，新建住宅签约量约为2515套，预计全月约2800套左右。这一成交量仅高于受春节影响的1月数据，在近几年的月度成交量中依然排在倒数水平，这就意味着当前北京楼市成交仍处在底部。

　　“成交量‘普涨’的情况并没有出现。”北京中原市场研究部总监张大伟直言，“现在还不能说是楼市回暖，最多是较春节期间有所复苏。”

　　继1月深圳楼市新建普通商品住宅成交创下372套的历史新低后，截至2月27日，深圳2月的新房成交已达到1658套。不过，深圳房地产业内人士林晓华表示，目前的环比增长只是在正常范围内，1月的春节因素导致基数较低。“实际上，2月的成交并没有上升多少。去年2月成交了1774套，今年同比都没有增长，怎么能说回暖呢？”

　　业内人士指出，由于房价出现下调并且低价盘大量入市，导致近期看房客户增加，市场热度有所提升。另外，一部分外地购房者符合购房条件后选择出手购房；部分地区首次购房利率回归基准利率，信贷环境相对宽松等因素在一定程度上增加了需求。但总体而言，当前楼市成交回升并不明显。

　　“目前市场上看房客户比较多，但是愿意出手的并不多。一些购房者担心房价再次上涨，所以开始看房，避免再次踏空。”北京某房产中介表示。

　　事实上，近期开发商推出一些非常规促销手段在一定程度上掀起了楼市回暖的预期。在推出“首付一成送一成”营销噱头的深圳港澳8号楼盘处，销售人员表示，该楼盘首付三成，购房者仅需付一成，其中一成由开发商免费赠送，另一成由开发商免息垫付。不过，如果参加“首付一成送一成”活动，仅能得到原价98折的优惠。而如果按照正常按揭手续买房，可以享受原价的87折优惠。“购房者几乎全部选择了三成首付。”一位销售人员介绍。

　　业内人士认为，目前楼市成交量属于“假性回暖”，季节性因素导致成交量出现上涨。此外，自实施限购、限贷政策以来，楼市的真实需求一直被压制，短期内随着低价楼盘入市而有所释放，并不意味着楼市已真正进入回暖时期。

　　在经历年初的低迷后，京沪深楼市成交量近期出现反弹。然而，市场期待的楼市“小阳春”真的来了么？中国证券报记者在调查中发现，节日因素、政策松动预期、市场炒作以及部分刚性需求释放等因素是造成楼市成交环比反弹的重要原因。从目前成交规模来看，一线城市的成交量仍处于低位。

　　业内人士分析，上海表态将从严执行限购政策表明房地产调控不会轻易放松，在楼市库存保持高位的情况下，开发商降价压力将加大。成交量能否持续反弹取决于开发商是否会有较大幅度的降价。从目前来看，一线城市楼市“小阳春”言之尚早。

　　急“跑量”

　　降价楼盘日渐增多

　　在季节因素、政策预期、市场炒作等因素影响的同时，部分降价楼盘成交量提升直接带动了楼市交易量的整体上涨。开发商借机“降价跑量”成为楼市一大现象。

　　上海市房管局网站显示，上周成交套数在50套以上的共4个项目。其中，象屿郦庭成交102套，为年内第二次出现单周破百的项目。该项目2011年曾推出过两批房源，实际成交均价约为2.45万元/平方米，而此次新推房源成交均价为2.12万元/平方米，均价回落约13.5%。21世纪不动产提供的数据显示，上周上海新房成交均价为19490元/平方米，环比前周下跌5.69%。

　　此外，在上周上海成交排行榜上成交面积位列第一的万科清林径也售出99套房源，成交均价为13696元/平方米。根据网易房产楼盘库的记录，该项目去年报价在1.6万元-1.7万元/平方米，目前成交均价则在1.5万元/平方米左右。

　　中国证券报记者发现，上海交易活跃的楼盘均为降价促销的公寓项目，高端楼盘以及别墅市场依然低迷。21世纪不动产数据显示，上周上海单价在5万元/平方米以上的高端住宅仅成交9套，环比回落18.2%。而别墅项目时隔两周后再次出现零成交。

　　无独有偶，北京2月签约较多的项目也是低价楼盘，其中绝大部分是2万元/平方米以下的项目。伟业我爱我家数据显示，在2月成交面积排名前十的项目中有不少项目价格出现明显下调。其中，兴海园2月的房价环比下调了19.1%，鸿坤理想城的房价环比下调了9.9%，金地仰山和金汉绿港的房价也环比下调了近6%。“房价的回落促成了近几周成交量的回升。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖坦言。

　　北京某房地产开发商对中国证券报记者表示，目前成交比较靠前的楼盘基本上是通过“以价换量”的模式，降价对于销量的提升有一定的作用。

　　中国证券报记者近期经常接到知名开发商的推销电话和短信，与开发商在销售广告上显示出的回暖信心相反的是，不少开发商及代理企业对未来楼市走势非常“心虚”。在大力鼓吹市场回暖的同时，开发商使出了不同的“过冬”招数，现金流比利润更为重要，抓紧时机换得成交量。在开发商看来，楼市的冬天似乎并没有过去。

　　高库存

　　房价下行压力仍大

　　从目前来看，楼市调控政策并未转向，一些地方政策进行微调的尝试也被逐一叫停。对于上海限购“旧政新解”中“上海居住证满三年可买二套房”的解释，被视为上海楼市政策的微调，但28日中国证券报记者从多方证实，该政策已被叫停，这对上海楼市回暖无疑是“当头一棒”。业内人士表示，短期内，由于限购限贷政策难以放松，楼市库存量仍然处于峰值水平，开发商面临着较大的降价压力。

　　目前北京商品住宅的库存量已经接近12万套，上半年还将有5万套增量商品住宅入市，而目前楼市单月成交量均较低。可以预见，上半年楼市库存量可能将会达到15万套的峰值水平。

　　与此同时，深圳楼市的库存也进一步高企。世联地产数据显示，目前深圳全市新建商品住宅可售面积为246.5万平方米，可售套数为26893套；若按近8周深圳全市新房周平均358套的销售速度，目前的新房可售量消化时间已经达到75周。

　　张大伟认为，3月通常是楼市的关键时期，决定一年的政策基调。从目前来看楼市政策松动的可能性很小，那么库存压力以及即将到来的房企债务偿付高峰会压迫开发商降价促销。“未来成交量能否回升还要取决于是否会有降价项目跟进。”