周亚霖

　　近日，合景泰富、雅居乐、中海宏洋等三家内房股均发行了长期票据，募集资金约有百亿之多。一位业界大佬告诉记者：近日，可能还有两家地产公司也会发债。他认为：国内融资困难造成内房股纷纷在国际市场发债。

　　招商证券（香港）投资银行业务董事总经理温天纳则认为：在内地房地产融资没有松动，市场好转之前，每一家内房股都可能有这种资金的需求。

　　至于借来的新钱，在发债方的报告中可以看到明确的投资用途，但仍然不能排除新的融资用来“借新还旧”。

　　无奈的选择

　　3月21日，中海宏洋（00081.HK）董事局宣布，根据认购协议的所有先决条件已经达成及认购协议于2012年3月21日完成。经扣除佣金及开支后，债券发行之估计所得款项净额为21.4亿港元。

　　中海宏洋称，资金将用作一般公司用途，包括为内地物业投资及发展提供资金，及偿还无抵押信贷额已提取的4亿港元。

　　合景泰富 (01813.HK)3月16日公告与巴克莱、汇丰及渣打银行就票据发行订立购买协议。公司将发行一笔2017年到期的4亿美元票据，年利率13.25%。合景泰富表示：合景泰富现于广州发展中国首家W酒店及W酒店式公寓，并正计划在广州、苏州、成都、上海、北京等多个城市及海南省发展其他9家高级酒店与7个高级购物中心。进行票据发行乃为资助本集团扩充及增长计划。本公司或会因应市况变化调整上述计划，并因而重新调配所得款项用途。

　　而雅居乐和合景泰富相较，利息就低了点。雅居乐发行2017年到期7亿美元的9.875%优先票据，集资净额约6.875亿美元，将用于购买新地块、再融资及一般营运资金。

　　雅居乐发行的票据和国内的信托融资相比，利率较低。两者融资时间长短差别较大，信托多为两年，雅居乐发行的则是5年期的长期票据。

　　然而和其他行业比较或者同香港本地地产公司比较，内房股发行的美元票据利息都是很高的。譬如，近期，香港地产商发债融资的年利率在3.5%-5.5%。低负债率和经营上更为稳健造成了两者的区别。

　　有分析认为，目前，美元市场对具风险的亚洲信贷需求增加。近期，在合景泰富发债之前，美元债券鲜有利息在两位数的。

　　2011年底，珠光控股（01176.HK）曾以15%的年利率发行5亿港元于2014年到期的票据。

　　第一太平戴维斯的大中华区首席执行官李伟文表示：地产公司在香港借贷，很多都是伦敦同业拆借利率加上 400个基点（一个基点即0.01%），比内地便宜很多。

　　而近日，龙湖向银团借15亿港元等值三年期银团贷款接近尾声，传言中的利率是香港银行同业拆息加码315个基点。而能向银团借到便宜的钱的，也就不会考虑发债了。

　　但内房股发债又比一些地产公司内地的私人借贷成本要低很多。第一太平戴维斯中国董事长刘德扬告诉记者：内地地产公司肯借利息在25%以上高利贷。他说，有银行行长告诉他，如果手里有1亿—2亿资金，愿意以利息10%借出去，可以在瞬间就借给开发商。

　　开发商依然对资金有巨大渴求，正如前文提到的合景泰富要开发酒店。而雅居乐在3月20日在海南买了新地。

　　纾困与投资

　　据一位地产大佬透露，近日有一家规模很大的地产公司打算在香港发债，可能就是因为比较缺钱。这家公司在福建的项目就出了些问题。资金上较为困难。标准普尔也曾经对这家公司给出和相同评级级别公司比较是高杠杆、现金流薄弱；短期债务较大和应付地价款较多、当遇到销售下降时会影响公司流动性的评价。这家公司短期债务很大。

　　但这家公司的公关告诉记者：公司网站没有公告的就只能算是传闻。

　　据分析，现在的一些地产公司就是借新还旧，以债还债。

　　对于地产公司而言，如此的市况之下，高息借钱如果不是为了还债，单为了发展，未必上算。

　　佳兆业集团控股有限公司副总裁郭华苏在微博上就表示：“关闭将近大半年时间，香港发债的窗口最近又打开了，几大投行重新开始活跃起来，三天两头上门推介融资方案。问题是经历过一次又一次打压，资金的需求方也开始变得更为谨慎，行业形势尚不明朗，确定性的投资机会依旧缺乏，过多的现金储备在高息的背景下也是一笔沉重的负担。”

　　而在2011年5月，佳兆业集团(01638.HK)曾与华人置业集团(00127.HK)旗下的两间全资子公司，以及华人置业集团主席的富商刘銮雄订立认购协议，向他们发行本金总额3亿美元、于2015年到期的13.5%优先票据。

　　转稳

　　温天纳认为，从温总理的讲话看，调控不会放松，短中线不看好内房股，但长期还是看好内地房地产。

　　近一两年，即便市况不佳，一部分地产公司一方面通过降价来加快周转，一方面依然借债“放胆”买地，特别是广东地区的开发商。可见他们胆子更大，也许他们看到的可能是中国地产市场更长远的机会。

　　资本市场对内地房地产的看法似乎也趋向平稳。

　　据报道，摩根大通董事总经理中国区全球市场业务主管李晶，在近期出席某活动时称，内地房地产市场最坏的时间已经过去，因此中央不再推出收紧政策，加上刚性需求上升，以及银行给予第一次购房人士10%—15%息率优惠，预期下半年成交量将会回稳，楼价将会于第四季度回升。她认为，过去数个月部分地区楼价已经下跌20%至30%，其中高端住宅下跌20%至30%，低端住宅则下跌10%至15%，价格已经到达合理水平。

　　有分析认为：对于认购高息票据的机构而言，他们可能会认为开发商只要降价，就能换回还贷的资金，他们能承受25%的高利贷，就说明开发商降价的空间是很大的，那么对于百分之十几的利息更是有承受能力的。但对于开发商，这只能说是无奈之举。