得刚需者得天下，这是过去一年深圳楼市的显著特点，也是今年开发商竞争制胜的方向。

　　春节后，深圳新房成交连续5周上升，中小户型是其中的绝对主力。面对调控严厉依旧的住宅市场，开发商纷纷将主打产品定位于90平方米以下的中小户型，并推出一系列旨在减轻买家支付压力的促销招数，楼市刚需的争夺战已打响。

　　■刚需买家超八成

　　“从成交活跃的楼盘可以看出，降价促销吸引刚需置业者才是制胜宝典。”中原地产评价当前深圳楼市特色时一语中的。所谓刚需一族几乎都是清一色的首次置业者，其购买意愿较急迫，但支付能力较弱，目标房源主要是中小户型。

　　市规划国土委公开数据显示，2月，全市新房共成交1931套，其中，90平方米以下住宅成交1641套，占比85%，环比1月增长2个百分点，而90平方米以上住宅仅成交290套，占比25%，环比下降2个百分点。

　　专业人士表示，二手住宅方面，近期成交量连续上升9周，2、3房户型也是当仁不让的成交主力，刚需为市场主体；而高均价、大面积的豪宅少人问津。

　　分析市规划国土委的统计数据也能得出相应结论。1月，全市共成交二手住宅1132套，成交面积9.58万平方米，套均85平方米。2月，全市共成交1557套，成交面积13.1万平方米，套均84平方米，环比减少1平方米，说明2月成交的小户型相比1月有上升。

　　■中小户型成热点

　　市场化程度高的企业最善于捕捉市场的微妙变化。

　　抢占刚需，是万科的生存之道。万科2011年实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。万科产品结构延续了以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144平方米以下户型占比达到88%。万科董事会秘书谭华杰说，以中小户型和装修房为主的产品结构，符合市场需求和政策方向，更容易受到自住型购房者的青睐。未来万科仍将继续坚持这一产品定位。

　　以做“豪宅专家”为目标的世联地产也不敢懈怠刚需关注的中小房。昨天的年报发布会上，世联地产总经理周晓华表示，该公司代理销售额达1400多亿元，每平方米均价略超1万元，与其他几家大型中介的代理均价相当，说明其代理的中小户型所占比例不低。

　　■促销冲着刚需来

　　刚需族与改善型需求的客户、豪宅买家不同，前者对价格更加敏感，对优惠措施更加关心。当前，开发商竞相投其所好，为其量身定做推出优惠措施。

　　最有冲击力的促销是大降价。最近，招商地产部分楼盘推出了“八五折”优惠，位于南山的一个楼盘价格下降幅度接近1万元/平方米。龙岗区临近惠州的一个楼盘，每平方米均价跌到6000多元。这样的价位这2008年以来罕见。

　　还有一些楼盘推出了“免月供”的优惠，即针对首次置业者收入偏低，买房后最初几年利息沉重难以承担的问题，由开发商帮助支付一年半左右的按揭利息，实际上也是变相打折。

　　业内人士认为，楼盘促销花样繁多，本质上都是降价促销。借助国家支持首套房需求的政策微调，深圳楼市成交仍有望保持活跃，开发商有机会继续以价换量，尽快收回“活命钱”。