房地产业资金“黑洞”

　　每经记者 吴悦 徐学成 胡廷鸿 发自上海 广州 深圳

　　来自国家统计局的数据显示，仅今年前两月，开发商所获得的资金就达到14151亿元，同比增长16.2%，创造了房地产开发资金融资新高。其中，自筹资金5995亿元，增长43.3%；国内贷款3116亿元，增长16.3%；利用外资107亿元，增长24.2%。但在这样的情况下，上海易居房地产研究院的报告依然称，开发商的资金水平较去年底进一步恶化，新一轮的打折降价潮，将在未来两三个月内大范围展开。

　　为什么在资金增幅超过16.2%的情况下，开发商依然喊“钱不够”？《每日经济新闻》记者对此展开调查，寻找房企的资金“黑洞”，揭开是什么在吞噬开发商的资金。

　　/行业概况/

　　净资产收益率相差15倍资金利用率成房企融资关键

　　种种迹象表明，房企缺钱仅仅只是表象，背后的原因是许多企业不会利用好开发资金。

　　在已经公布了2011年年报的房企中，银基发展等房企的净资产收益率排名靠后，仅为2.09%。与处于行业前列的龙湖相比，净资产收益率相差近15倍。

　　一位财务专业人士认为，房企最重要的能力就是利用资金开发赚钱的能力，越会赚钱的企业越容易借到钱，这其中的关键因素就是企业的资金利用率。

　　根据申银万国最新研报，2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，共有约3062亿元本息到期，将从3月陆续进入偿付高峰。在这种情况下，房企的还款能力也备受关注。

　　房企再掀融资高潮

　　3月26日，龙湖地产北京公司获得了两笔分别由中国银行和中国农业银行发出的贷款，共计19亿元。今年年初以来，已经有不少房企通过信托、有息票据等其他形式进行融资。在目前的环境下，其资金成本无疑将远高于银行贷款。

　　国家统计局近期发布的数据显示，2012年1~2月，房企资金来源14151亿元，同比增长16.2%。其中，国内贷款3116亿元，增长16.3%；利用外资107亿元，增长24.2%；自筹资金5995亿元，增长43.3%；其他资金4933亿元，下降5.6%。在其他资金中，定金及预收款2795亿元，下降11.4%；个人按揭贷款1296亿元，增长1.2%。

　　可以看出，银行贷款在房企资金来源中仅占22.02%，而银行以外的资金来源占比接近八成。其中，自筹资金增长最快，增幅达43.3%，定金和预收款却下降了11.4%，这也在一定程度上反映出房企销售下滑的整体态势。

　　在此背景下，房企面临着更大的融资压力。据《每日经济新闻》记者不完全统计，今年1月以来，已经有瑞安房产、华南城、中骏置业、恒大地产、合生创展、雅居乐、碧桂园等在香港上市的房企陆续公布了债券或有息票据等形式的融资计划。

　　资金利用率成融资关键

　　中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心近期发布的 “2012年中国房地产企业500强”测评结果显示，资金的利用效率是决定房企综合实力排名的关键因素。

　　上述测评报告显示，万科、恒大、万达、中海、绿地分别列500强综合测评前五位，而这五家均是高周转型房企。该报告指出，在2011年信贷紧张，资金成本很高的特定环境下，高周转显然已成为众房企追求的目标，“快进快出”模式有更大的生存空间。事实证明，从2011年的表现来看，高周转模式更胜一筹。从测评榜单来看，领先企业基本都贯彻了快速销售的策略，对市场变化保持极高的灵敏性，或推出针对首次置业者和自住的产品，或调整中高端价格，率先降价销售。

　　据WIND数据统计，发布了2010年年报的全部A股上市房企的平均净资产收益率为13.33%。2011年，这一数字估计会更低。

　　上述排列前五名的房企中有三家为上市公司，其净资产收益率均处于行业较高水平。2011年万科全面摊薄净资产收益率较2010年上升1.7个百分点至18.17%，自2008年以来已连续3年上升；恒大地产去年中期财报时的净资产收益率是21.22%；中国海外发展2011年年报显示，其净资产收益率为21.5%。

　　能在当前的信贷环境下得到银行贷款的龙湖地产，资金利用效率也较高。2011年财报显示，其净资产收益率达到31.54%。

　　与之相反，最近两年业绩表现不佳的房企，其净资产收益率大多也较低。在上述2012中国房地产企业500强中排名较靠后的房企中，名流置业截至2011年三季度末净资产收益率为1.86%。2010年年报中存货列A股上市房企第一的天伦置业，截至2011年三季度末的净资产收益率为4.65%。在已经公布了2011年年报的房企中，银基发展的净资产收益率排名靠后，仅为2.09%。更有甚者，丰华股份净资产收益率为-3.07%，这直接反映出企业的盈利能力出现较大问题。

　　一位财务专业人士表示，房企的净资产收益率基本可以反映资金利用率和资金盈利的能力。良好的资金利用率才能帮房企借到更多钱，相反则很难借到钱。

　　一位房产业内人士表示，目前来看，今后房地产产品细分将更明显，对于开发商来说，高效利用资金、精细化操作项目的模式或许才能走得更远。

　　/房企个案/

　　连续3年净资产收益率低于8%高存货成奥园资金“黑洞”

　　每经记者 徐学成 发自广州

　　净资产收益率通常被拿来衡量一家企业运用资本的效率。虽然在销售业绩和利润方面，近3年来中国奥园交出了不错的成绩单，但2009~2011年，中国奥园的净资产收益率连续3年低于8%，且大大低于行业平均水平。

　　与此同时，中国奥园大举购地扩张的步伐并未停止，2011年拿地的投入甚至是当年净利润的4倍。根据2011年中报，该公司可供销售物业金额超过64亿元，而公司的净资产只有61亿元。

　　净资产收益率连续3年低迷

　　中国奥园发布的2011年年报显示，2011年公司合约销售约50.16亿元，净利润4.48亿元，净利润较2010年上涨39.6%。2009年、2010年，中国奥园合约销售额分别为28.7亿元和47.6亿元，同比增长分别高达111.2%和65.5%，但两个年度的净利润分别只有3.20亿元和3.21亿元。

　　从投资收益情况来看，2009年至2011年，中国奥园的净资产(股东权益)分别为57.2亿元、59.2亿元和62.9亿元，以此计算，这3年的净资产收益率分别为5.6%、5.4%和7.1%。

　　据2010年新浪财经统计，净资产收益率最高的房企达到73.94%。当年，整个房地产行业上市公司的平均净资产收益率也高达16%。

　　依据上述计算方法，2009年至2011年，万科的净资产收益率分别为14.2%、16.4和18.1%，2009年及2010年，恒大的这一指标分别为8.0%和36.7%(2011年的相关数据尚未披露)。

　　高力国际董事陈厚桥对 《每日经济新闻》记者表示，一些追求周转速度的房企，由于销售和回款都比较快，在短期内即可获得收益，所以投资回报表现也相对较好。

　　销售乏力拖累投资回报

　　产品定位与项目布局的不同，造成了中国奥园与上述房企的差距。

　　2011年，万科销售额再破千亿，产品结构依然以中小户型为主，144平方米以下户型占比达到88%。

　　在项目布局上，恒大的特征表现得更为明显。2011年，恒大在二、三线城市的销售额达到了770亿元，占整体销售的90%以上。

　　反观中国奥园，广州的项目仍然是其主要的销售业绩来源，在整体销售中的占比几乎达到60%。

　　年报数据显示，中国奥园2011年交付的项目中，商业项目及别墅项目占比达65.8%，整体销售均价由2010年的5856元/平方米提高至9684元/平方米，上升幅度高达65.4%。2009年，中国奥园的销售均价仅为4491元/平方米。

　　2009年至2011年，中国奥园交付项目的平均售价一直处于大幅上升态势。相比之下，恒大2011年的销售均价仅为6590元/平方米，同比仅上涨3.1%。

　　去年购地金额为净利润4倍

　　尽管净资产收益率一直在低位徘徊，但中国奥园仍在扩张。

　　年报数据显示，2011年中国奥园共购得6幅地块，土地储备面积(建筑面积，下同)增加108万平方米。记者查阅数据计算得出，中国奥园购得的该6幅地块，地价约为19.2亿元，而2011年其净利润仅为4.48亿元。这意味着去年中国奥园拿地金额超过了当年净利润的4倍。

　　值得注意的是，6幅地块中，有3幅位于广州市番禺区，用地类型皆为商业或者金融用地。

　　中国奥园这种稍显激进的投资策略能否会带来较好的回报？记者就此向中国奥园发出了采访函，截至记者发稿时，对方并未回复。

　　在业内人士看来，商业项目虽然可规避调控风险，但回报周期过长对企业来说同样是考验。

　　资金利用率低新世界“囤地”开发模式遭质疑

　　每经记者 胡廷鸿 发自深圳

　　新世界地产在业内以项目开发周期超长而闻名。海口的美丽沙项目、北京的崇文门，以及后来卖掉的上海香港新世界花园二期，开发周期都在5年以上。

　　开发周期超长

　　2010年，新世界北京崇文门新景商务楼地块被国土部列为闲置地块。资料显示，该地块2004年8月就签订了土地出让合同，直到2011年仍无动工迹象，项目开发周期已在7年以上。新世界曾回应称，集团在北京的3幅土地从未停止相关工作，只是拆迁和审批进度比预期慢。

　　早在2005年就已经拿地新世界海口美丽沙项目，一期工程竣工时间为2012年年，而项目三期工程动工时间甚至延长到2016年6月。

　　通过在北京、广州、天津、武汉、天津等城市参与旧改工程大规模囤地，截至2011年6月30日，土地储备楼面面积达到2889万平方米。

　　对于新世界项目 “囤地”的质疑，《每日经济新闻》记者日前向香港新世界集团发去采访函，但截至记者发稿，仍未接到对方回应。

　　扩张速度缓慢

　　目前，新世界仍旧在享受囤地模式带来的好处。然而这种模式在调控之下，风险正在增加，投资收益也在逐渐收窄。

　　高力国际华南区董事总经理林国东认为，由于香港土地开发不受时间约束，因此大多数香港开发商在内地都有大量的“囤积”土地。

　　新世界的土地市场 “联动开发”模式一直饱受质疑，因为这一模式导致的直接问题就是开发周期过长，开发进度缓慢。记者查阅新世界财报发现，由于广州凯旋新世界销售，再加上商用物业销售带来的高毛利率，2012财政年度中期毛利率升至57%。

　　新世界尽管进入内地市场已久，但由于过分强调土地增值带来的收益，其项目扩张速度与内地同行相比相对较慢，错过了内地房地产市场发展的黄金时期，这也影响了新世纪在内地市场的份额。大量的土地储备正成为新世界的“资金黑洞”。

　　今年2月，新世界突然宣布原董事局主席郑裕彤辞职，由其长子郑家纯接任。3月8日，郑家纯在北京接受媒体采访时表示，公司目前已进入架构重组阶段，并预计数月内改革大致完成。他还表示，通过公司架构、制度、人事重组，公司运营将更有效率。