海通证券首席经济学家 李迅雷（资料图）

　　中国中央政府对房价的调控始于2003年,即提出了六条调控措施,2005年又制定了国八条,2006年又制定了国六条。自2010年4月至今,调控力度一浪高过一浪,如出台新国八条,从限购到扩大房产税试点范围等。而温总理在近期的两会上又提出“房价收入比”的概念,力促房价回归合理价位。那么,中国房地产近期是否会崩盘,出现断崖式大跌呢？

　　预测房价拐点并无公认评判标准

　　对房价的研究,中国几乎人人都是专家,因为房地产市场已经火爆了10多年,无论是投资、投机性买房者还是刚需或改善型买房者,都时刻关注房价的变化。但看了不少关于房价的分析报告,发现大多拘泥于供需关系分析预测或根据一些惯用指标来判断房价的合理与否。

　　例如,房地产总市值/GDP是国际上公认的衡量房地产泡沫程度的一个指标,大约一个普遍的说法是09年国内房地产总市值接近90多万亿,而当年的GDP为31万亿,即为3倍左右,与美国08年次贷危机时相当。但这两年来,房价涨幅明显趋缓,而去年名义GDP的涨幅为17%,明显超过房地产市值的增幅,故目前该指标应该略有回落;再者,日本房地产泡沫破灭时,房地产市值/GDP大约为4.6倍,故判断房地产是否会崩盘,采样不能只取一个国家。

　　又如,房地产投资的杠杆率也可以看成是房地产泡沫会否破灭的指标,目前中国的房地产开发贷款和购房按揭贷款的余额占信贷余额的比重大约为20%,并不算高,且基本可控。当年日本房地产泡沫破灭时的该指标达到40%,而美国次贷危机的爆发,就是因为金融衍生品的不断放大、杠杆率过高引起的。

　　再如,房价收入比更是作为判断房价高低的重要指标,世界银行曾在90年代对中国的建议是3-6倍的房价收入比是合理的。为此,不少人算出上海的房价收入比平均为15倍左右,故即便按6倍为合理房价水平,房价也应该下跌70%。上海及其他城市房价超高,是不争的事实,我们同样还可以用人均居住面积或空置率作为房地产是否供过于求或衡量刚性需求指标,如我国中国城镇人均住宅建筑面积约30平方米,比30年前增长了4倍多,人均住宅建筑面积超过了日本、韩国和香港。即便是发达、富裕的欧洲国家,其城市人口的人均住宅面积也不过是36平方米,且中国的住宅空置率更名列全球前茅。但若对这些评价指标进行细化和分析背后的原因,或许就不能轻易得出房价将大跌的结论了。

　　首先,国家统计局公布的我国居民收入这一数据是根据抽样调查获得,存在明显的低估,即便按国家统计局公布的资金流量表(实物交易)中数据,08年的住户可支配收入总额为18.24万亿,比当时抽样调查的居民可支配收入总额数据高出5.24万亿,以此来推算,去年居民可支配收入总额约低估了7.89万亿,即低估了27%左右。故实际的房价收入比会高一些。

　　其次,从房屋所有者的结构看,由于过去30多年来贫富差距的不断扩大,富人拥有多套房屋的现象已经非常普及,有调查表明,中国富裕阶层人均拥有房产3.3套,房产价值占全部资产的72%。因此,人均居住面积达到30平米及空置率过高现象,并不能说明中国房地产已经供过于求了,因为富人将房屋作为投资品,而中低收入阶层对房屋的刚性需求和改善型需求依然强劲。

　　第三,房价收入比究竟多少为合理,其实不应该有一个国际标准,因为不同国家的文化、习俗有差异性,如从历史上看,农耕民族都看重房产的所有权,而游牧民族则看重占有权,习惯于租房。故东亚的房价收入比应该欧美的高才是,因为前者的投资性需求较大。

　　此外,还有些指标的确可以作为看空房价的理由,如中国人口抚养比的拐点已经到来,而当年日本人口抚养比拐点的出现,与房地产泡沫破灭的时间都在1990年左右。再从购房需求最强劲的30-39岁年龄人口结构看,中国自05年起,该年龄段的比重就一直在回落。但另一方面,中国城市化率又比较低,仅为50%左右,未来还有很大的提升空间,这又是支持房价上涨的有利因素。