1季度房地产市场销售回暖明确，重点公司整体销售好于行业。1 季度以来申万跟踪的20 大城市销售面积同比增速为-16%，而3 月单月同比增速达到46%，回暖趋势明确，主要得益于房贷利率下行和房企降价带来的双重利好。目前全国价格降幅有所收窄，成交率持续回升，如万科新盘认购率从1 月到3 月呈现逐月递增现象，分别为50%、55%、60%。重点公司整体一季度销售同比增速为-9%好于行业。

　　各家公司销售表现分化明显，所处市场景气程度和公司采取的销售策略成为决定公司销售好坏的核心因素。销售同比获得正增长的包括中南建设（67%）、福星股份（57%）、苏宁环球（50%）、荣盛发展（37%）、招商地产（19%）、金地集团（16%）、世茂股份（8%）；从销售完成情况看，重点公司整体一季度完成了我们预测的全年销售额的19%，其中完成率达到我们预测的20%以上的公司包括苏宁环球（33%）、中南建设（26%）、招商地产（24%）、万科A（23%）、世茂股份（23%）、荣盛发展（20%）。两大因素主宰公司销售好坏：1）所在区域市场景气度，如苏宁环球（南京）、中南建设（苏北）、福星股份（武汉）、荣盛发展（廊坊、沈阳、苏北）、世茂股份（苏州、厦门）都位于市场景气恢复较好的区域；2）公司销售策略，如招商地产（集团周年庆全国范围降价）、金地集团（主动调整产品结构增加刚需类产品）都采取了积极的营销措施和随行就市的定价策略。

　　由于房地产公司业绩确认受结算时点影响，存在一定不确定性，单季度业绩呈现波动较大，我们认为应主要关注公司销售情况及业绩锁定度。我们预计重点公司1 季度业绩增长7.8%，其中房地产开发类增长22.8%、园区类下降23.7%、中介服务类下降137.6%。我们重点关注的24 家公司中，业绩增速超过100%的公司有3 家：张江高科（0.06 元，186%，1 季度转让张江复旦生物医药股权共计10.8 亿元）、鲁商置业（0.04 元，143%）、金地集团（0.08 元，121%）；业绩增速在50%-100%之间的公司有3 家，陆家嘴（0.05 元，92%）、中南建设（0.27元，60%）、华侨城（0.07 元，50%）；业绩增速在20%-50%之间的公司有2 家，新湖中宝（0.06 元，41%，确认成都农商行、盛京银行投资收益）、北京城建（0.24 元，37%）；业绩增速在0%-20%之间的公司有3 家，首开股份（0.10 元，20%）、苏宁环球（0.12 元，18%）、招商地产（0.37 元，13%）；业绩增速在-20%-0%的公司有2 家，世茂股份（0.15 元，-1%）、荣盛发展（0.09 元，-1%）；业绩增速低于-20%的公司有2 家，中天城投（0.06 元，-25%）、金融街（0.13 元，-42%）；出现亏损的公司有2 家，嘉凯城（-0.05 元，1 季度可计算资源少）、世联地产（-0.07 元，结算未有改善而成本支出偏于刚性）；金科股份和华夏幸福由于是去年借壳上市，无1 季度数据故不可比，这两家公司1 季度业绩分别为0.25 元、0.80 元。

　　暂不调整盈利预测与评级，维持行业看好，估值具备安全边际，基本面改善仍在持续发生。目前看去库存仍是行业的核心关注点，建议继续关注全国性龙头和刚需城市区域龙头。我们明确提出，上半年刚需市场特征明显，春季抢收成效将成未来开发商业绩分化的重点。目前看，市场已经部分反映了对于销售良好开发商的认同，我们认为这一趋势会持续，销售快速的公司仍将获得相对收益。板块的核心风险在于开发商的降价行为减弱。（申银万国证券研究所）