徐健 柳九邦

　　作为上市公司恒盛地产的业绩“贡献大户”，尚海湾的销售历史一直是非不断，但最终销售结果却往往能出乎意料

　　近日，一条内容为“某投资公司一次性抛售30余套尚海湾房源，最低单价3.8万元/平方米”的消息，正通过微博和短信在市场中铺天盖地地流传，相比尚海湾曾经的最高成交价8万元/平方米，3.8万元/平方米的价格已低于五折。一时间，尚海湾五折卖楼的消息震动上海。

　　绞尽脑汁欲清盘

　　尚海湾由上市公司恒盛地产(00845.HK)开发，距离项目首次开盘至今已近5年，是上海徐汇滨江一带颇具规模的高端楼盘，由于该项目仅剩百余套房源在售，过去大半年来都少有动静。

　　让人意想不到的是，沉寂许久后，该项目售楼处的人气却被“五折特价房”的消息引爆。4月11日，《第一财经日报》记者在尚海湾售楼处现场看到，前来看房的顾客可谓络绎不绝，其中大部分由中介带着，同时，亦有不少中介人员在楼盘周边的马路上伺机揽客。

　　不过，记者在暗访过程中被一位接近开发商的人士告知，尽管宣传短信中打着“投资公司”抛盘的名号，但尚海湾最近推出的这批房源实为一手房源。“对外宣称投资公司一次性抛售，其实是开发商为了避免引起老业主的不满而想出来的权宜之计。现在这个楼盘二手房的价格其实不低，至少在5.5万元/平方米以上。”

　　项目售楼处一位工作人员表示，近期推出的30多套特价房源已经去化过半，成交价在4万~5万元/平方米。“3月份的时候，毛坯房最低单价4万元，现在带地暖的装修房最低单价也是4万元。”

　　为了增加近期房源价格的“震撼力”，上述工作人员还对比指出：“去年相同房源的报价在8万元/平方米左右，打完折至少也要6万元/平方米！”

　　记者从相关机构得到的数据显示，3月尚海湾一手房源的成交均价仅4.4万元/平方米左右。而去年11月中旬之前，该项目房源的成交均价还基本都在5万~8万元/平方米徘徊。

　　中房信研究总监薛建雄表示，由于景观位置不同，尚海湾楼盘内部不同楼号和楼层的价格差距一直较大，因此工作人员所给出的价格对比或许也存在水分。“但从这次的降价幅度、范围和手段来看，开发商应是铁了心决定一降到底，清仓甩货。”

　　“4万元/平方米的单价相比其前期报价确实降了不少。”同策咨询研究中心总监张宏伟亦认为，尚海湾周边绿地开发的楼盘已经开始降价，恒盛地产此次大幅降价颇有“被逼无奈”的意味。

　　后期项目嗷嗷待哺？

　　尚海湾此次的销售策略似乎相当成功，机构提供的数据显示，仅4月11日一天，尚海湾就在网上登记成交了5套房源，成交均价51576元/平方米。

　　事实上，作为上市公司恒盛地产的业绩“贡献大户”，尚海湾的销售历史一直是非不断，但最终销售结果却往往能出乎意料。

　　2008年6月，尚海湾13、15号楼内183套房源以3.3万元/平方米的单价一次售罄，大大超过了该项目的日常销售水平。当时，有不少业内人士猜测，这两栋大楼的房源应是被整体收购。

　　但是，2009年4月，上述183套房源却突然被集体撤销，这一反常现象还一度被不少业内人士解读为开发商“自买自撤”以造成楼盘热销假象的把戏。

　　此后的一年半时间内，这批被撤销的房源陆续散卖成功，且价格普遍都高于此前3.3万元/平方米的整购价，基本都在5万元/平方米以上。

　　据恒盛地产公布的历年年报，2009年尚海湾为恒盛贡献了22.15亿元的收入，平均售价由于金融危机的影响下降为28601元/平方米；2010年，随着楼市的迅速回暖，尚海湾均价一路飙升到43766元/平方米，值得注意的是，尚海湾当年为恒盛地产贡献了32亿元的销售收入，接近恒盛地产销售总额的一半。哪怕是在后劲不足的2011年，尚海湾都以约13.2亿的销售收入位列业绩贡献项目前三。

　　不容忽视的是，据恒盛地产2011年年报提供的数据，尚海湾共有土地储备75万平方米，楼面平均地价仅611元/平方米。撇开在建中的酒店，目前网上房地产可查尚海湾已开盘的住宅部分仅约23万平方米，记者在现场发现，尚海湾二期已经有两幢房源基本完工，其余几幢正处在打地基阶段。

　　也就是说，粗略估算，尚海湾后期应还有大量面积待开发。恒盛地产仍有望在尚海湾项目上继续赚个盆满钵满。

　　但是，这一切美好愿景的前提，还要依赖当下开发商最求而不得的资金支持。

　　有接近恒盛地产的一位开发商代表指出，目前正处于年初，尚海湾前期项目又已是尾盘销售阶段，若不是急需回笼资金，也没有必要如此大张旗鼓地“放血”甩卖。“他们前期的房子不卖掉回笼资金，没办法开工后面的工程。”他认为，尚海湾尾盘低价套现就是为该项目的后续开发回笼资金。“外地的项目售价相对较低，销售收入肯定没法和一线城市的项目相比，相信尚海湾后期项目的开发对上市公司来说至关重要。”

　　张宏伟亦认为，不排除恒盛地产因资金链紧张而被迫“割肉”的可能性。

　　记者粗略估算，尚海湾此前房源尾盘约3.6万平方米，若能以5万元/平方米全部售出，将可为后期项目开发筹集资金约18亿元。