“小阳春”中的北京楼市呈现两极分化：高端产品价格逐步上扬，定位刚需的项目价格继续探底，以期实现以价换量。

　　正在到来的供应小高峰中，这一趋势越发明晰。

　　高价盘集中涌现

　　4月14日，位于朝阳区的金茂府三期新产品入市，主打户型为300~500平方米的四五居，而这最新一期的开盘预售价格已报至55000元~60000元/平方米。比前期项目的价格每平方米逆势大涨万元以上。

　　而在去年9月25日，金茂府项目二期开盘时，220~230平方米的精装住宅均价为50000元/平方米。

　　“如果全款购房可以打9.6折，4月底前签约可在此基础上再打9.9折。”对此，金茂府的销售人员直言不讳的告诉记者，三期房源的销售价格确实比第一期和第二期的房源价格有所提升，即使有一定的开盘优惠，平均下来每平方米还是上涨1万元左右。

　　记者在北京市房地产交易管理网上看到，金茂府项目在今年3月31日所取得的预销售许可证显示，即将开盘的两栋楼，共74套房源，拟售价赫然显示为每平方米59818元和每平方米56060元。其去年同期第一期取得预售许可的拟售价格每平方米均价为45505元。

　　与金茂直接上调预售单价一样，在北京市房地产交易管理网上3月下旬以来北京多个高价盘获批，包括招商嘉铭珑原、融创长滩一号、金茂府、姜庄湖家园、中骏绿洲庄园等，获批预售单价均超过3万元/平方米。其中，位于朝阳鼎成路的姜庄湖家园，3月30日拿到预售证的22套别墅中，最贵户型预售均价高达10.8888万元/平方米，单套总价超过亿元，最便宜的户型预售均价也在每平方米8万以上。另一个别墅项目中骏绿洲庄园，共有39套别墅上市，最低拟售价格达8.7万元/平方米。

　　价格两级分化

　　“多个高价盘预售获批，显示政府在高价盘的限价管制方面已然松动。”一位业内人士表示。

　　北京亚豪机构市场总监郭毅也认为，高价盘的集中涌现，表明政府部门考虑到北京限购已促使很多的投资投机需求撤出了市场，使其对高价盘进行的管制有松动迹象。而另一方面，由于目前经济增速正在放缓，且CPI仍在高位运行，因此保值增值需求仍然旺盛，导致3月北京高价盘成交量上升，为高价盘的上市也创造了条件。

　　在豪宅逆势上涨的同时，位于郊区的大兴、房山等定位刚性需求的楼盘价格则继续在下行探底。其中，房山的城建徜徉集项目推出了200套特价房均价1.29万元/平方米，相比前期房源降价幅度高达15%。同时位于大兴的保利新盘春天里开盘均价只有1.15万元/平方米，再次刷新了区域内的低价。

　　事实上，今年一季度，北京众多郊区项目为占领刚需市场，将价格直接调到万元左右，以价换量趋势明显。如绿地国际花都售价仅为9715元/平方米、涧桥山为10978元/平方米、金融街·金色漫郡单价为11182元/平方米等。在贷款利率优惠重现和积压刚需需求释放的促动下，郊区刚需盘3月经历了成交量的小幅回暖，但更多业内人士认为尚有调价空间。

　　从区域看，打折的楼盘主要分布在五环外，其中通州、大兴、顺义、昌平等地降幅尤其明显。

　　来自北京房地产协会掌握的数据显示，今年以来签约10套以上的59个项目中，有41个项目在去年入市价格的基础上进一步加大折扣力度。

　　对此，北京房地产业协会秘书长陈志向记者表示，当前北京楼市库存较大，短期内仍难改变。同时，今年房地产开发企业资金压力、销售压力仍较大，因此北京楼市全年房价仍存下行压力。

　　“位置稀缺、供应紧俏的高端项目价格势必回调，房山、大兴等高库存存量板块则进一步下调房价。”郭毅对此认为，在郊区项目继续回调的背景下，部分高端项目上调价格、高价入市，或在说明目前政府对房地产市场的调控思路发生了微妙变化，走向“市场归市场，保障归保障”的更理性、更市场化的路线，而不是之前一刀切式管控路线。北京市场的未来房价走向也将更加明显的出现结构性盘整趋势。