徐健 柳九邦

　　借着政策对首套房刚性需求释放出差别化信贷的信号之际，不少二、三线城市已纷纷迫不及待做出响应。

　　《第一财经日报》记者获悉，目前武汉、南昌、沈阳、蚌埠、克拉玛依、呼和浩特等多个二、三线城市，公积金贷款额度及比例已悄然松动，两成首付“重现江湖”。虽说是响应政策鼓励支持刚性需求，但业内人士还是呼吁，在调控基调仍未放松、楼市成交僵局未破之际，部分地方政府需要谨慎对待相关政策的“微调”幅度。他们指出，在目前的政策敏感窗口，鼓励“刚需”与变相救市之间往往只有一步之遥。

　　武汉 “首付两成”

　　近日，公积金贷款政策调整力度最大的武汉正被媒体推上风口浪尖。

　　武汉新政规定，个人单方缴存住房公积金的职工购买首套住房，且住房面积不超过90平方米的，贷款额度上限上升至80%，额度最高不超过60万元。而在未调整前，必须夫妻双方缴存才能申请最高60万元的贷款，与此同时，原规定月按揭还款额不能超过职工月收入的35%也调整至45%。

　　根据规定，凡在武汉住房公积金中心正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的在职职工，在购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款，而此前，借款人单方正常缴存公积金，贷款额度一般不超过所购房屋总价的50%。

　　目前，武汉住房公积金管理中心网站上公布的1~5年限的武汉住房公积金贷款利率为4.45%，6~30年限为4.90%，而1年期商业银行贷款利率为6.56%。

　　武汉住房公积金管理中心一位工作人员告诉本报记者：“其实政策已经实施有一段时间了，但是贷款者还要符合收入等多方面的条件，如果都符合，最多可以贷八成。”

　　一位不愿透露姓名的业内人士认为，公积金贷款额度的调整反映政策在一定范围内微调已经得到管理层认可。“在此前，公积金贷款额度还是严厉调控的一个辅助手段，例如，上海方面为了配合楼市调控，就曾规定市民为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例从不低于50%调整至不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”

　　不少人士认为此次武汉政策调整力度偏大，上海类似情况即使加上补充公积金最高也只能贷到40万元，中国指数研究院副院长陈晟表示，调高公积金贷款限额的主要目的就是进一步满足缴存职工购买和改善自住住房的资金需求，这体现了“有保有压”的楼市政策中“保”的意愿，显然不算是救市政策。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟亦认为：“此举应该说是刺激刚需入市的政策，原则上没有超越自住需求的范围。”

　　刺激作用或有限

　　张宏伟表示，对于本地区户籍或常住居民来讲，购房贷款一般一部分来自公积金，另一部分是商业贷款。但公积金贷款利率较商业贷款低很多，提高公积金支付比例，购房者享受到更多贷款额度的同时，也节约了购房支出。“这显然可以刺激刚需入市。”

　　记者了解到，公积金贷款最高限额的调整权限归地方政府，按照惯例，该额度的调整将主要依照当地平均收入水平、公积金缴纳额度、房价变化而定。

　　目前，除武汉外，南昌、郑州等地也在近期上调了个人住房公积金贷款的最高额度，调整额度多在15%至25%之间，而上海等一线城市的相关政策则暂未作调整。

　　4月17日，南昌市住房公积金管理中心发文称，上调该市住房公积金贷款最高限额10万元，调整后，在南昌市区购房的，贷款最高限额由以前的40万元上调至50万元，对购买普通住房的双职工缴存户，最高额度上调至60万元。4月20日，郑州市也调整了个人住房公积金贷款最高额度，公积金贷款最高额度上调5万元，市民最多可以贷款45万元。

　　有媒体报道称，去年下半年以来，随着楼市行情遇冷，多地发放公积金贷款的额度和贷款人数出现双下降。有业内人士称，公积金贷不出去，手里积压太多，造成资产浪费，已成为许多地方政府的“燃眉之急”。对于库存压顶、成交僵局难破的大部分二、三线城市来说，提高公积金支付比例将是一大利好。以武汉为例，据同策咨询提供的数据，2012年1月份武汉市商品住宅存量2348.98万平方米，可售套数为22.59万套，已达历史峰值。

　　张宏伟表示：“提高公积金支付比例只能算是一个短期利好，但要打破僵局，最直接的方法还是降价跑量。”