房地产投资保持增长。2012年前3个月全国房地产累计开发投资为1.09万亿元，同比增长24%。相比2011年同期同比增长34%而言，2012年增幅回落明显。

　　A股地产企业2011年度运行情况：

　　当期销售：2011年度 A股地产企业销售商品、提供劳务收到的现金为5538亿元，同比增长14.23%。，增速相比2010年有所回落。

　　现金流和资产状况：2011年度A股地产企业经营活动现金流为-661亿，筹资活动现金流为689亿。2011年度上市地产企业流动比率和速动比率分别是1.64和0.42，有息负债率为50%。

　　未来业绩增长的确定性：从2011年来看，上市地产企业累计预收款达到4328亿，同样处于近4年以来最高水平。但是值得注意的是，预收账款同比增速处于下降阶段。增速下降间接反映出行业销售存在压力。

　　存货数量保持增长：2011年上市地产企业累计存货达到12947亿元，处于近4年以来最高水平。目前存货水平较中报时上升14%左右。目前存货水平较2010年同比上升43%左右。除2011年正常库存增长外，下半年开始市场销售放缓也是企业库存增加的主要原因。从推盘节奏考虑，预计去年4季度所挤压楼盘会在今年2季度开始陆续进入市场。

　　对重点覆盖地产企业的分析：我们同时对重点房地产企业的收入、净利润、存货、预收账款和销售商品、提供劳务所接受的现金流变化趋势等做了比较和分析。

　　投资建议：维持“增持，超配”观点，上调龙头公司估值目标。截至4月27日，2011年A股市场PE（TTM）在14.47倍，房地产板块PE（TTM）在16.53倍。继续维持对行业的“增持”评级。近期对地产“刚需”的主要支持政策包括：1）提高公积金贷款上限，2）降低公积金贷款首付比例等。我们认为以上事件代表“刚需”政策拐点已经到来。维持前期所提出的“销售红五月”观点，同时将2012年龙头股目标估值从10倍提高到12倍，龙头地产后期有望迎来主升。

　　个股选择：择股方面应该侧重三条主线：1）产品符合调控政策、收益市场政策回落的地产龙头企业，主要推荐万科A、金地集团、招商地产、保利地产、首开股份、荣盛发展、金科股份、福星股份和鲁商置业。2）受调控影响较小、前期涨幅小的商业地产，推荐金融街和世茂股份；3）具备金融创新概念的地产主题投资，推荐广宇集团。

　　风险提示：一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。（海通证券研究所）