春节后，房地产市场又逐渐恢复了一些生气。3月之后，新房量涨价跌，二手房甚至量价齐升。房地产调控和房地产市场，似乎又到了一个选择方向的时刻。

　　政策方向未变

　　以首套房贷利率下浮为标志，针对消费需求的政策微调开启；作为调控主要方式的“限购”随时间自然变松，持续积累需求；期盼中的进一步措施，如房产税的推广和加码并未实行；地方政府放松调控的擦边球动作频繁；这些都影响了房地产市场多空信心。

　　调控的目标和政策发生变化了吗？需要理解2010年4月以来的这一轮房地产调控。新政并非要以激进方式解决房价问题。本轮短期调控思路主要是增加供给，遏制需求，促使供求平衡改变、价格调整，供给方在保障房之外，还特别强调了加快普通商品住房的建设，意味着对房地产商的打压是调控的过程而非目标。短期调控的目标是价格上涨预期而非价格本身。扭转资产价格预期，以房地产价格的真实下跌为前提；房地产调控未结束，但降价之后有稳价。房价下降没有目标值，不仅在于房价下跌很多也难以达到合意，而且中低收入者的住房需求已经通过保障房和存量房产扩展的租房市场给予满足，也不仅在于不能让房地产商都破产，更在于还不能让地方政府的土地财政破产。

　　当前房价的下跌多在外围，资产价格的预期并未扭转，政策微调是在既定政策框架内的，虽然稍略显早，显示出地方和银行的放松愿望，但并不是政策方向的改变；房地产政策保持了稳定连续，进一步的微调放松会边际递减；短期的政策预期博弈降低调控的可信度，行政管制不会明显放松，还应有微调反复和紧缩重申。

　　短期目标打破量价僵持

　　资产泡沫的过程，不是中产阶层的培育，而是利益阶层的崛起。打破房地产市场量价僵持的短期目标之外，中长期调控需要打破现有的制度和利益僵局。换届之后，短期调控也将自然过渡到一个意义更为深远的中长期调控。短期调控旨在缓解泡沫压力和伴随的社会矛盾，中长期调控则旨在促成可持续的增长模式，包括良性和高效的中央和地方关系，开启新一轮城市化进程。

　　中央和地方关于城市化和房地产资本化的利益分配格局的重建，可以概括为三部曲，第一步是打击房地产投机者和投资者，从增量到存量。2012年维稳之年，注定只能是增量改革，调控只限于对增量投资和投机需求的遏制，不会通过强推高额房产税等手段大量挤出投机和投资需求、促成资产价格深幅调整。第二步是对房地产行业和市场的治理。紧缩政策促使行业有选择的提高集中度，政府通过保障房加强了对房地产市场的控制力。第三步，是中央与地方之间的“征利”和“让利”博弈，出路是找到中央和地方以及其他利益相关方的激励相容安排，取得央地的行动一致。房产税既是财税体制改革的一部分，力求在资产价格平稳情形下，逐渐成为地方政府的稳定收入来源，也可以在短期作为地方土地财政转变的缓冲之一，使地方的债务风险获得腾挪空间。

　　(作者系南开大学经济学博士、中信建投证券宏观分析师)

　　调控只限于对增量投资和投机需求的遏制