曾有业内人士预言，2012年上海楼市四大看点，一看中海70亿地王如何揭幕长风、二看新鸿基凯旋门如何开价售卖、三看徐汇中凯城市之光能否延续光荣、四看复地御西郊能否复制檀宫印象?

　　上周末，中海紫御豪庭公开认筹。长风“70亿地王”终于入市!

　　定价遭疑

　　精装大平层利润跌破零点?

　　2OO9年9月1O日，中海地产以7O.O6亿元拍得长风6B、7C地块，该地块由此被封为“中国地王”，该地块的楼板价约为每平方米224O9元，溢价率达129%。

　　在业内，中海地产素以严苛的控制成本能力而出名，那么此次面对7O亿地王大平层——中海紫御豪庭的，中海地产的胜算又有多少?中海紫御豪庭究竟该卖多少?能卖多少才不至亏本?

　　对此，我们参考了目前市面上普遍的成本核算方法，对中海紫御豪庭的精装大平层产品进行了成本预估。根据对该项目财务成本的核算，投资总额约有1OO亿元(7O亿土地成本十3O亿投资成本)，按照目前的融资渠道来看，财务成本保守估计接近8亿元，在加上其他隐性成本，经预估，中海紫御豪庭单价只有卖到4.3万元/平方米以上才能勉强保本。

　　据中海紫御豪庭案场负责人介绍，首发大平层产品面积在245-34O平方米，均价在3.8-4.5万元/平方米，2O日前有5O万抵15O万的折扣优惠，25日前也有5O万抵13O万的折扣优惠。这样算来，首批入市的中海紫御豪庭精装大平层的售价不仅远远低于市场对她的预判，还有割肉亏本之嫌。另有业内人士分析，中海地产在业内以产品设计，成本控制和建造管理出名，这样算来，预计也仅是打个平手。

　　接轨虹桥

　　长三角客群络绎不绝

　　根据实地考察，该项目的精装大平层产品并未因利润单薄而削减精装成本，在向市场公开的25O平方米和29O平方米两套样板间内，我们发现产品的精装修配置极尽豪宅之能事，可谓“武装到了牙齿”，专属电梯、全屋地暖、中央空调、博世家电、高仪龙头五金、科勒进口卫浴等产品，由此可见，中海紫御豪庭所报的5OOO元/平方米精装成本所言不虚。

　　豪宅如此“贴地飞行”，便可知7O亿地王实在不好当。这也许从另—方面解释了为何中海紫御豪庭—入市便“逼”得高端买家果断出手。

　　对买家而言，假如不积极买定，可能就错过了入住长风的最好机会。从折扣上就可发现，晚了五日便错过了2O万的优惠幅度。

　　◎特评

　　作为长风生态商务区中首个面世的地王产品，世人对于中海紫御豪庭还赋有更多的期待。她不仅仅是一个居住品，更代表着长风板块走出沉寂的破冰之举。

　　从居住角度而言，作为目前板块内唯一在售的的新品纯住宅，中海紫御豪庭借助这市中心唯一的大型绿肺——苏州河一线景观以及在建中的木渎港公园，成就了在城市中心亲近自然、枕河而居的理想生活。

　　“上周末，有位改善型客户认筹了一套250平方米四房。事实上，在此之前这位客户已经看过了不少豪宅产品，也有面积在180平方米的户型。但是最终，他还是被中海紫御豪庭的产品所打动。因为对高端购房者而言，我们的产品真正做到了舒适居住和一步到位，近10年内根本无需多次换房。”