证券时报记者 杨丽花

　　7月5日晚，央行突然宣布7月6日起一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。这是央行在不到一个月内的第二次降息。一方面是连续降息，另一方面是多家银行可以提供首套房贷利率最低85折优惠，购房者置业计划提前，房地产市场大有回暖态势。

　　连续降息和房贷折扣，令刚需者激动不已。据不完全统计，多家银行首套房贷利率在首付三成的同时，仍然能够最低拿到85折利率优惠。虽然没有哪家银行明确首套房贷可执行7折利率，但是7折利率的呼声四起。

　　对于刚需投资者，降息和利率打折是当前环境下购房的直观成本利好。但实际上，降息更多影响了购房者对未来房地产市场的判断。虽然6月份央行降息后，央行辟谣称中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管，媒体有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌，再次重申差别化信贷政策，但是连续降息却对房地产市场形成实质性利好。中国指数研究院认为，房地产市场对货币信贷的变化非常敏感，受货币政策变化影响显著。6、7月的连续降息，将降低房地产企业融资和购房者利息成本，降息的累积效应将对房地产市场形成实质利好，房地产市场成交有望持续回升。

　　深圳一直是全国房地产市场的风向标。数据显示，在刚刚过去的6月份，深圳楼市创下成交量新高，上半年全市成交总面积同比小幅上涨12%。对此，深圳中原地产认为，长达2年的楼市调控将市场投资客挤出市场，但今年上半年央行连续发布降息、降准等金融信号，为深圳萎靡的楼市打了一剂强心针，成交量回升。

　　房地产市场，从来都“量”与“价”不可分割。中指研究院发布最新数据显示，6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势；而一线城市北京房价不仅在环比方面出现上涨，在同比方面，也是十大城市中唯一上涨的城市。此外，二线城市也纷纷加入上涨的浪潮中。新楼盘开盘优惠也不像之前那么频繁，部分城市部分楼盘还出现“日光盘”和“千人排队”的场景。

　　一位一线城市的开发商表示，他自己认为未来房价不可能出现大幅上涨和大幅下跌。但是在现阶段的销售上，仍然会选择有意识的逐步抬高房价。“购房者的购房情绪容易跟风，价格的变动会促进成交，而成交量的提高反过来也会影响房价。”同时，他也认为，“虽然现在房企的银行、发债、IPO甚至信托融资都受到限制，甚至于通道被完全封死，但是民间资金依然庞大，房企仍然可以挖掘到一些更多更快捷的融资方式。 此次央行降息，不单是房贷利率降低，也势必会对民间资本利率产生影响，房企的融资环境以及融资成本有下行的空间。”

　　实际上，现在来看，降息利好的实惠并不一定会落在刚需投资者头上，随之而来的涨价潮有可能冲淡这一利好。21世纪不动产通过对深圳多片区长期监测发现，连续几个月市场回暖，特别是央行降息的消息一经发布，市场上立马形成一股反价潮，业主纷纷提高房屋挂牌均价。5月份市场行情开始回暖的时候，市场上已经逐渐有业主开始反价，6月份降息之后市场立马掀起波澜、加价成风。7月份央行二度降息已经过去数天，再一次监测到市场的涨价潮。