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　　楼市

　　羊城晚报记者 孟庆利

　　2012年上半年广州二手楼市场总体呈量升价稳的特点，特别是5、6月，广州二手楼成交量和交投价格均出现探底回升迹象。中介预计，广州二手楼市场下半年成交量将会恢复到较正常的水平，月度成交量大致会与5、6月相当。

　　上半年量升价稳

　　上半年受存款准备金率、贷款利率下调以及各地方调控政策释放略松信号的影响，买家的入市意愿逐渐增加，市场信心明显恢复，价格接受度有所提高，二手楼市的交投量和价格均呈探底回升的态势。

　　中介分析人士表示，纵观上半年广州二手楼市大致经历两个主要阶段：1—4月，二手楼市逐渐复苏；5—6月，二手楼市筑底升温。据二手网签数据显示，今年1—4月，广州二手楼市逐渐低位复苏，住宅网签量较楼市最冰点的2011年第四季度有所增加，大致与2011年第一季度相当；5、6月二手网签量明显升温，由原来的每月1500套左右，增加至2200套以上，2012年第二季度的网签量较第一季度增加七成以上。而据合富置业成交数据显示，总的来说，今年上半年广州二手住宅成交量同比减少一成半左右，环比增加约三成，其中番禺、天河以及越秀三区增幅相对较大。

　　价格方面也由探底逐渐小幅回升。据2012年1—6月中介的数据，1—4月广州二手楼价仍持续走低，但降幅逐月收窄，并在4月企稳筑底，总体呈缓慢探底的特征；5、6月广州二手楼价小幅探底回升，回升的速度远比此前的降速快。上半年广州二手楼价总体降幅仅为0.1%，总体走势较为平稳。

　　改善型物业交投增多

　　1—4月，广州二手楼市以首置刚需居多，90平方米以下的两房、小三房为市场需求的绝对主力。5、6月随着改善型买家活跃度的增加，尤其是较高端改善需求的入市增多，中心区部分较优质高端改善型物业的成交有所增多，如珠江新城、天河北、滨江东、汇景新城、越秀区等高价盘集中的片区，在5、6月均有较好的成交量。

　　值得注意的是，上半年广州外地户籍买家比例也出现回升。据中介的数据显示，广州二手楼市的外地户籍买家一直保持在六成左右的比例，2011年“限外”后，外地户籍买家的比例略有下降，但降幅不大，而2012年上半年，外地户籍买家的占比再度回升至六成以上。

　　下半年成交量或继续恢复

　　总体来说，上半年广州二手楼市逐渐消化政策的负面影响。对于下半年的走势，合富置业首席市场分析师龙斌表示，政策走向仍是目前楼市最大的不确定性，但下半年楼市重复2011年需求急剧萎缩的可能性不高。

　　“主要基于以下三点因素： 一是广州二手楼市较健康合理的需求结构； 二是城市建设逐渐完善提速，刚性购房需求仍然强劲； 三是多年来政策调控对市场的‘磨练’，买卖双方对楼市的认知已渐趋理性。”龙斌表示。

　　由此判断，龙斌表示，下半年广州二手楼市将进一步消化政策的负面影响，不排除消化速度有逐渐加快的可能，预计下半年成交量将会恢复到较正常的水平，月度成交量大致与5、6月相当，价格将继续保持平稳上升的态势。同时，买家仍会以刚需首置为主，但改善型买家以及投资需求的活跃度将有所回升。