近日，商品房预售是否可以取消引发业内人士争论与思考。北师大教授董藩认为，商品房预售制度是一项伟大的发明，在市场供应短缺的情况下，预售制度帮助开发商扩大了投资规模和产出能力，大大缓解了供求关系，甚至上升到缓解房价上涨压力的高度，而地产独立评论人牛刀则认为预售制度为投资客炒房，热钱热潮房地产提供了工具。在不同角度分析商品房预售制度，每个人会看到不同的侧面。

　　诚然，在中国房地产发展初期，对于资本密集型的房地产行业来说，需要通过各种资本进入房地产行业拉动整个行业的高速发展，商品房预售制度的出现，一方面增加了房地产市场又一融资渠道，扩大了地产开发投资的来源；另一方面将购房者需求与房地产开发“绑架”，降低房子建设后无法售出的风险。同时在供少于求的时期，预售制度相对保证了大部分购房者的购房机会。预售制度对房地产市场的发展起到巨大的推动作用。

　　随着房地产市场的成熟，商品房预售制度各种弊端开始显现，开发商将房贷风险和财务风险全部向购房者和银行转移，一旦市场转下，房价下跌，开发商破产，购房者无法还房贷，受伤害的不仅仅是购房者，更是对银行和金融体系的伤害，此外，预售制度的出现，购房者全款购买的设计中的规划，购房个体面对的是作为机构的开发公司，购房者利益受到侵害的时候，在开发商的强权下，可能显得无法得到赔偿和保障。

　　当前房地产市场还在高速发展，取消商品房预售制度不现实，但从保证市场公平、保护消费方面来看，预售制度需要做更加完善的调整。美国的商品房预售方式可有一定借鉴意义。在美国，开发商在拿到建设许可，未开建的时候，预售房产。确定买卖双方同意的房产价格，买方房产预售购买协议，买方交押金，最多20~25%。开发商最多可以拿到房款的20~25%。这可以看做是房产的首付，在房产完成以前交给开发商了。开发商承诺的是，房子的建设进度，建设质量，通过大概5~6次的政府建设达标评估。购房人的承诺是，如果房子按期按质量完工，一定要以合约的价格购买房产，不可反悔。同时开发商可用与购房者的房价合约，当做一个信用证到银行抵押，获得短期商业贷款，此外购房者还有70%~80%的购房款需要向银行借贷，而银行必须在房产完成后，房子贷款数额才能给到开发商。另外政府和业界的监管部门，确保市场的公平的角度，严格执法，保障市场双方的权益。

　　按预售合同价格交房、房价上涨成本让开发商承担；见房才放按揭款，保证了银行和金融体系的安全，同时又没有完全斩断预售融资渠道，完善了预售制度，值得借鉴。(记者 廖林立)