我的家谁做主

    首播时间：2010年9月25日

    刚才大家看到的是去年上映的电影《业主奏鸣曲》中的一些片段，而在现实中物业纠纷也时常困扰着小区的业主们。据这个电影的编剧介绍，片中的很多情节取自发生在北京小区的物业纠纷。对于很多人来说，买房是他们生活中最大的一笔花销，但当家却不能做主，这就是许多小区业主面临的尴尬。不过再过几天北京的业主们会有一个好消息，在几易其稿后，新的《北京市物业管理办法》将于10月1号开始正式施行，不少人对这个办法寄予了厚望，称它能在很大程度化解业主和物业之间的矛盾，那么，当前造成小区物业纠纷的主要矛盾又是什么？为此，我们栏目从今年六月份起，对北京的部分小区进行了调查，没想到调查刚开始，我们就接到了一个小区业主打来电话。

    一、有家难回

    (2010年6月27日，下午2点)

    在北京市宣武区广安门外的荣丰家园，我们见到了这位举报人，她姓张，是一名退休教师，当天晚上，张老师正在给学生补课，突然接到一个电话，电话里传来一阵阵救命声。“救命啊，救命啊，他们打人了，就是刘勇的手机。”

    被打的人是住在7号楼业主的刘勇，当张老师从家赶过去见到刘勇时，刘勇已经躺在了医院，血流满面，这些是当时其他业主给刘勇拍下的头部受伤的照片。张老师说：“大家心里都特别恐惧，没有一种安全感。”

    荣丰小区位于北京西客站附近，属于北京的城区，2003年因打出小户型的概念而火爆京城，刘勇也是在这一年，成为了第一批入住的业主，但张老师说，现在这个小伙子已经不敢回家了，而且也进不去家了。我们提出到刘勇家看看，张江川为了安全起见，带着我们从地下车库绕道来到了刘勇家。刚进入刘勇家的楼道，我们就闻到了刺鼻的恶臭，原来他家门上被人泼了粪便。张老师说：“原来地上全部是(粪便)，现在这个业主已经不在这儿住了，就是刘勇，他没有办法回来，住在朋友家了。”

    刘勇家门口的地面已经被清洁工打扫干净，但门上粪便的痕迹还依稀可见，张老师说，昨天晚上，刘勇一回家，发现大门的锁眼被堵上了，家里的电也被掐断，他赶紧报了案，民警也赶到了现场，做了笔录，等民警走后，刘勇正在清理家门口的粪便时遭到了袭击。刘勇到底和谁结下了这么大的恩怨？事情的起因又是什么呢？我们几经周折，终于约到了他。“我应该缝了五针，但是最后(鉴定)结果还没出来呢，有可能是，我还不清楚，反正看法医了。”

    刘勇今年36岁，是一名英语翻译，16年前从湖南就来到了北京闯荡，2003年，他终于攒够了30多万元，在荣丰买了一套不到30平米的小户型。回忆起那天晚上的情景，刘勇至今心有余悸。“突然冲出七八个人，我一看我都不认识，戴着物业的胸牌，你打我们的人，然后追，把我从五楼，我那时候脑袋流着血，把我从五楼追到一楼，完了追到两栋(楼)，七八号楼中间，追到100多米，三四个人对我进行拳打脚踢。”

    刘勇分析，从去年6月份开始，他和张江川等几位业主一直在筹备成立荣丰的业主委员会。而根据以往的经验，很多小区成立业主委员会之后，做的第一件事就是炒掉原来的物业，这当然是物业公司不愿看到的。“泼粪这种，通过我给大家一个警告，采用非法的行为给大家一个警告，告诉你们不要以为业主怎么怎么着。”

    因为不敢回家，刘勇现在身上穿的衣服都是朋友借给他的，头上还包着纱布，这两天，他没上班，怕公司的人问起来，不知道该怎么回答。他一直在等待派出所的消息，希望这个案子能有个说法，他正在外面租房子，暂时不打算回荣丰的家了，筹备业委会的事他也不想参与了。“我会考虑退出了，是这样。我心有余，但我现在还是支持(成立业主委员会)，毕竟我付出很大的心血，我觉得很对不起大家，但我确实是有自己的(顾虑)。”

    事实上，刘勇的遭遇并非个案。2005年，上海卫视的两名记者在调查荣丰而二期的楼板质量时，就遭到了不明身份人员的殴打。2008年10月底，荣丰小区里的四家商铺也遭到了不明身份人员的打砸。

    之前的事例和刘勇的经历让张江川担心，类似的事儿很有可能还会发生，现在参与筹备业主大会的志愿者已经有上百人，一些业主已经受到了骚扰。张江川说：“我们现在等于是筹备组已经有三个人被掐水掐电，包括四号楼昨天有一个业主给我打电话，楼长就亲口跟他说，说你不要参加这个了，你要参加你就要挨打。”

    今年已经56岁的张江川本该和其他退休老人一样，享受悠闲的生活，自从成了荣丰小区业委会的发起人后，她都不敢独自走在小区走路了，但张江川觉得越是这样越说明必须要成立业主委员会，只有成立了业主委员会，业主才能成为小区真正的主人。

    安居乐业是中国人对美好生活的一种憧憬，而“安居”的具体体现就是要看你有没有房住或住什么样的房。在计划经济时代国内城镇居民的住房是靠分配获得的，1996年住房制度改革后，伴随着住宅商品化的进程，房屋的属性也发生了改变，住房变成了房产，居民也变为了业主。其实，业主是一个舶来词，直译成中文的意思是“家的拥有者”，但这个家不仅包括购房者的住房，还包括所在小区的公共设备、设施和公共空间，比如，楼道、绿地、地面停车场等等。面对这样一笔庞大的财产，单个业主是无能为力的，这时候就需要一个专业机构帮着业主打理，于是物业公司开始走进业主的生活。

    二、派来的“管家”

    张江川告诉我们，在2007年前，为小区服务的是另一家物业公司，2007年后，小区的开发商未经业主同意突然改换了一家物业公司，而新的物业公司也带莱了新的问题。“任何人都能(进)，这个楼里没有任何保障，谁都可以进，北京市哪有这样的小区。”张江川说

    小区的环境真的有那么差吗？我们决定去体验一下，还没进小区大门，问题就出现了。张江川说：“原来是这样，车库是从那边进来，从这边应该出车，现在它等于车库出入都走那边那口，等于把这个门就堵住了，堵住以后，就把这儿开了这么一个小门，就跟狗洞似的，天天就从这(走)，是为了少设人在这儿当保安，所以这儿就可以不用保安了。”

    我们在这个门口计算了一下，10分钟的时间，先后有87个人从这里进出，却没有人过问，小区不封闭，意味着什么人都能进去，安全的隐患就这样埋下了。走进小区，我们发现，敞开的门，可不止一个，这是张江川住的楼，楼门口的大门同样是敞着的，荣丰小区一共17栋楼，17个楼门都是这样。“这个是门禁，因为它是磁性的嘛，要刷卡。”“这儿就是刷卡？”“对，刷卡的这个，系统告诉坏了，没法修，所以他说现在门禁的问题解决不了，所以白天24小时就这么敞着。”

    张江川住的这栋楼，是按每平米3.18元收的物业费，张江川说，按照这个标准，楼门口应该24小时有保安值守，但这个座位已经空了很久。楼里的这个布告栏，贴着两个警情提示，说小区近期有入室盗窃现象，让业主加强防范，我们注意到一下日期，短短三天，就贴出了两个警情提示。荣丰的一些业主反映，小区的治安状况差已经影响到了这里的房价，和附近一个档次相似的小区相比，荣丰的房价要低10%，面对这样的状况，有些业主开始拒交物业费。“你等于是收的物业费里，有保安这一块，但是你不提供服务，那当然很多人就不交物业费。”

    一旦不交物业费，业主们很快就发现家里的水、电就都断了。采访中，我们发现，很多业主都有过这样的遭遇。“保证在10分钟之内，电力公司的人马上就到，说我们从来不敢离开你们小区，长期住在你们小区，说为什么我们来得这么快，说每次来了，说你看，都给业主留下了，你看这根线给剪了，火线。”

    小区乱，业主不交物业费，不交费，物业公司则声称因为没有经费，不得不降低服务标准，于是荣丰小区就陷入到了一个恶性循环，业主与物业的矛盾不断被激化。张江川说：“荣丰社区这么多的撬门的，偷盗的，丢自行车的，到处发小广告的，问题非常非常严重，等于收的物业费里有保安这一块，但是你不提供服务，当然很多人就不交物业费。他还觉得业主太刁钻，你们不交物业费，你们这个那个，他自己觉得还挺委屈呢，我们搭了那么多钱，业主不交物业费，实际上，你从来就没公布过，没公示过你们收费的情况，我们哪知道你们这些钱都做什么用了。”

    有人把物业公司和业主的关系比喻为管家和主人，但荣丰小区里的这位管家为什么总让主人生气呢，荣丰业主告诉我们，很重要的原因是这个管家根本不是他们请来的。现在荣丰小区的物业公司是开发商下属的全资子公司。成立于2006年，也就是在这家公司成立后不久，便接替了原来的物业公司。是谁给了开发商随意选择物业的权利呢？现行《物业管理条例》规定：在业主大会没有召开前，物业公司由开发商代为选定。由开发商选定的物业公司很多是开发商的所属公司，人们形容开发商与物业之间的这种关系称作“父子关系”，正是有了这个父亲的关照，物业公司对业主的投诉一般都采取置之不理的态度。“我们每个人去物业那里，要求你出示这个，出示那个，物业讲话，我没有必要搭理你，你们是个体，所以我们现在认为成立业主委员会是非常非常重要的一件事。”

    近年来北京的物业纠纷呈逐年上升的趋势，荣丰小区现在属于北京新合并的西城区，在2010年之前，归原宣武区管辖。据统计，2008年，该院全年受理这类案件402件，2009年宣武法院受理物业纠纷案件1029件，短短一年数量上涨了1.5倍。北京海淀区法院2009年受理的物业纠纷案件4000余件，几乎占到该院案件总数的一成。北京昌平区法院2009年全年受理物业纠纷案件1027件，2010年仅第一季度已受理物业纠纷案件635件。值得注意的是，宣武法院2009年共有210件物业案件判决结案，结果均为业主败诉。

    投诉、拒交物业费，都无济于事，那怎样才能解决问题呢，业主们想到了成立业主大会。根据《物业管理条例》规定，只有业主大会才有选择物业公司的权力，这就意味着在业主大会召开后，如果现在物业公司的服务不能让业主满意，业主们完全可以炒掉这个物业公司。但业主大会又该如何召开呢？

    三、要自己当家

    荣丰小区的业主们希望赶紧把业主大会开起来，但因为从来没干过这个事，他们决定还是请专业人士帮帮忙，这一天，张江川找到了社区问题方面的专家舒可心。舒可心告诉张江川，业主要想让自己交的物业费花得明明白白的，就必须有自己的组织，这个组织就是业主大会。

    如何召开业主大会呢？有人叫张江川去找舒可心，说他去过北京上百个小区，有10多年的社区维权经验，是个热心人。几天后，舒可心应约来到了荣丰。听说筹备业主大会的志愿者被打，舒可心马上为张江川支了一招。“物业公司现在的状态，发展商的状态是不是非常对立，非常对立的话，那么这些，咱们这些怎么说呢，相当于志愿者，是不是要一个人给他们买一份保险呢。”

    按照舒可心的理解，业主请来物业公司，主要是负责管理归全体业主所有的小区的公共部分，所以，只有选举产生一个代表全体业主的组织，也就是业主大会，才能真正监督好物业公司，让他把业主的每一分钱都花得明明白白。“所有业主给他钱，如果大家再不看着这个钱，那它‘偷钱’是自然的，因为他是商业机构嘛，降低成本，提高利润是它自然的。”

    舒可心给张江川捋出了一张召开业主大会的路线图，第一步就是征集签名，启动业主大会，在北京，必须有20%的业主同意，才能启动业主大会。舒可心让张江川做好思想准备，因为这一步走得会非常艰难。荣丰小区一共有5700户，这意味着如果拿不到20%的业主、也就是1140户业主的签名，启动业主大会的事就得搁浅。

    如果业主大会成功启动了，第二步就是要成立筹备组，业主可以自愿参加，最后根据票数的多少，选出筹备组成员和组长。筹备组成立后，就要在规定的时间内，组织召开业主大会，选出业主委员会。

    小区是所有业主的，所以遇到聘请物业、动用公共维修基金这样的大事必须全体业主进行集体表决，但业主平时各有各的事，想凑到一起票决并不容易，这个时候就需要有一个常设机构组织业主开会，这个机构就是业主委员会。

    那么选出来的业主大会和业主委员会到底是什么关系呢？舒可心打了一个形象的比方。“业主大会是这个小区的老爷，老爷们，所有业主花钱雇了一个驴，给大家拉磨，这驴就是物业公司，然后选了一个狗，这个狗就是业主委员会，看着这驴给大家拉磨，所以物业公司和业主委员会都是全体业主的公仆，都是业主大会的公仆，只不过物业公司是干具体的活的，业主委员会是看着他的，对吧，就这样，当业主委员会发现物业公司干得不好的时候，就汪汪，说你干得不成你得改。”

    荣丰小区的业主终于迈出了召开业主大会的第一步——征集小区业主的签名。张江川说：“我觉得成立业主委员会是大势所趋，有这些业主的支持，我也是一点点在做，刚开始签字的时候就我一个人，后来我们现在光志愿者，就有二三百人了，全体小区的业主都支持这个事。”

    荣丰小区一共有5700户，这意味着张江川他们至少要敲5700次门，如果和每位业主谈上3分钟，就需要285个小时，即使24小时都在工作，也至少要10多天的时间，假如赶上业主不在家，还要再去。三个月后，张江川终于拿到了2400多份签名，这意味着他们已经可以进入建立业主筹备组了。但他们发现，走出这一步也很艰难。

    (2010年7月4日，下午2点)

    这是北京一个寻常的周末，但对于荣丰小区的一些业主来说，这天很特殊，他们准备了近一年的业委会筹备组成员投票，今天将公布结果。距离正式公布结果还有三个小时，很多业主就早早守在了居委会门口。下午5点，在居委会书记的监督下，业主们将当场唱票，最终根据票数多少，选出15名筹备组成员，15名候补成员。接下来，如果这份投票的结果得到了街道办事处的认可，他们就可以开始召开业主大会，推选业委会成员了。

    张江川今天穿得特别正式，她说，为这一天，她等了一年。我们注意到在整个过程中，张江川拍了很多照片，还专门请人做了会议纪要。之所以这么做，是因为别的小区业委会主任告诉她，如果以后有了纠纷这样可以有据可查。下午六点，在居委会和在场业主共同监督下，为期一周的投票正式结束。

    这次投票共收到71张有效选票，最终张江川以69票入选筹备组。而在入选名单中，我们也发现了之前被打的业主刘勇的名字。

    临走前，在场的业主一块拍了张照片，同时对于他们来说，今天的确值得纪念，毕竟他们朝目标又迈进了一步。

    四、深夜断电

    (2010年7月5日，晚上7点)

    就在筹备组投票后的第二天，我们接到了张江川的电话，她说她家里出事了。我们随即赶到了那里，这时很多业主已经聚集在了张老师家里。“无缘无故地，我这儿也不欠他物业费，你说是不是登峰造极了，太猖狂了。”

    原来，凌晨四点左右，张江川上洗手间时，发现家里停电了，她立刻警觉起来，随后又发现她家大门的锁眼也被强力胶水给封上了。“电线给剪断，把里面的空气阀给卸掉，这不是专业人士，一般人是干不了这事的。”“那您觉得他们为什么要掐电？”“那我又不欠他物业费，我又跟别人没有什么矛盾，唯一的理由就是我们组织了业委会的筹备组嘛，前期的这些活动，那肯定是冲着我们，昨天刚刚投票完嘛，对不对。”

    张江川已经报了案，但是她担心，筹备组的其他人很可能会遭遇同样的事情，因此必须向管辖的派出所寻求帮助。20多名业主来到了派出所。

    警察说：“下午我们俩去了一趟(小区)。”业主说：“我们现在就想寻求政府，寻求我们派出所，来怎么保我们一方平安。”“我认为即使是物业费拖欠，他也应该搞清楚为什么人家要拖欠物业费，不应该说是因为你拖欠物业费，我就给你掐电，甚至不拖欠物业费，可能就因为我们参加业主筹备委员会，就给你掐水、掐电，就给你大门上泼粪。”天宁寺派出所副所长谭权说：“作为我们来讲，我们给大家提第一个观点，公安机关永远秉公办事。”

    经过近一个小时的沟通，分管荣丰家园的副所长表示，首先已经当面要求物业公司不允许再采取掐电堵锁眼的方式解决纠纷。“派出所给他提了一条，这种事情，以后杜绝。”

    另外，派出所会出面联系开发商、物业公司和街道办等各方坐下来和业主进行一次商谈，大家就小区未来的管理问题好好谈谈。