[我在现场]专访陈淮：房地产市场的好日子刚刚拉开帷幕

    中国网络电视经济台海南博鳌讯（记者 任威风） 4月14-16日，博鳌亚洲论坛2011年年会在海南博鳌举行，今年年会的主题是“包容性发展：共同议程与全新挑战”，中国网络电视经济台全程报道本次论坛并专访众多嘉宾对年会热点问题进行解读。中国住建部政策研究中心主任陈淮接受了中国网络电视经济台的专访，以下为专访实录。

    记者：陈所长你好，您下午刚刚参加了持续全国下房地产创新一个分论坛，大会认为创新是房地产业唯一出路，您认可这个观点吗？

    住建部陈淮：我认可创新是房地产业的出路，但对我们房地产业当前面临的来说，首先还不是创新，是成熟。您还没学会最基本的生存之道之前，还谈不上有进化呢。什么叫成熟呢，就是说我们过去这个生存环境，包括市场环境和政策环境都是太有利于，而这种太有利于不是一个常态的，你比如低利率高杠杆这个金融计划有吗？

    记者：有。

    住建部陈淮：我们连续十年都是利率停留在25年低点，而这不是一个常态，我们可以说未来十年利率，包括购房人的贷款利率，和你开发商利率，开发贷款的利率，都可能比现在高的多得多。大会允许像我们最开始启动房地产那种，两成首付那是不是常态，常态的三成四成是常态，这才是。而且再比如说我们过去靠买第三套房，第五套房需求来支持，这不是常态这是第一个。

    第二个，我们依靠于房价不断上涨，上涨是多重因素造成。比如说我们这几年城市进程快，基础设施完善地快，导致了城市资产质量和资产价格提高等种种原因，人口向城市涌入很多原因导致的，总之这个价值是一天比一天高，这时候傻子也能挣钱，这不是常态，你先学会在这样的环境下活着才成。

    第三个，我们学会市场在一个非常态我们刚才说，投机性充斥，你比如说刚才说过度需求，不一定是炒房，过度需求，中国老百姓大多数老百姓没到住奢侈性住房，也没到住享受型，基本的需求是从脱困需求到改善性需求转变。但是大家都想一步到位，所有开发商打得广告都是豪宅，尊荣。这种需求支撑的市场是一个不可能长久的，不常态的，我们真能给大家放点，网络上提供的美国中产阶级的住房，美国中产阶级，美国首先人家就是一个阔国，它的外立面没有任何炫富，表达我有钱没有这个元素，用不着这样的对不对。但是就是给人住的，所有的这种功能，它的装饰都是和住联系在一块儿，我们靠这个需求这个时代也过了。

    最后一个，靠摆平银行行长摆平官员对不对，弄点地，违规地贷点款，容积率把规划局长给收买下提高点，这个时代过了。随着反腐，随着市场的规范，您这种机会不多了。我们先把这个学会了，我觉得很重要。当然这不是全部，我们又回到刚才的话题，创新也是必要的。比如说我们将面对一个反通胀的政策环境，而且这个政策环境不是我们咬咬牙熬两天就能过去的，不是的，就是我们政策通胀率维持在一个理想化的水平，利率也会比现在要高得多。理想化尚且要高，何况比较严厉的控制，比如说美国量化宽松，继续导致国际大宗商品市场价格上涨，比如北非危机进一步蔓延到沙特，或者是其他产油国，核心国，油价进一步上涨，都有可能导致我们反通胀，货币政策进一步要紧缩，那么这种情况下你就有一个创新的问题，冬天怎么活下来的问题是不是。另外融资渠道我们也可能在随着市场发展有很大变化，从间接融资为主，表现为很多创新型，直接融资，企业债、项目债、信托资金介入，包括我们现在还远没有发展成熟的在国外非常普遍的专业化代理销售机构，我们这些方面创新还有的是路可走的。

    记者：那您上个月其实在我们中国网站上访谈的时候说过，就是只有当充分实现市场竞争，然后优胜劣汰的时候，难过的日子才真正到来，潘总其实在昨天包括其他地产商接受我们访谈的时候，经常说好日子到头了，咱们暂且理解为暂时性好日子到头了。

    住建部陈淮：好日子到头是这么一个含义，对每一个开发商甭管瘸子、瞎子、拐子都能活，都能挣钱，这个好日子那是到头了。但是这个产业的好日子，比如中国产业继续扩张，而且是世界规模最大的市场面对着，而且它的竞争力不断提高，这个好日子刚拉开帷幕而已。

    记者：那您认为在这个空前严厉的指控政策下，现在地产商怎么度过这种暂时性难关？

    住建部陈淮：空前严厉这个词是你说的。

    记者：在这种比较严厉的。

    住建部陈淮：是你说的是你下的定义，如果这就不能适应你趁早退出去算了。

    记者：优胜劣汰开始。

    住建部陈淮：优胜劣汰开始，下一步是这个物种不断进化，但是个体被不断淘汰的过程。

    记者：就是您上次在接受我们访谈的时候指出，房价只是城镇化过程中一个问题，因为民众比较关注所以它才会。

    住建部陈淮：我刚才说了一个在论坛上说了一个，准确地说我们面对的是房价与老百姓收入之间尖锐矛盾这个表述就比较准确了。

    记者：这个尖锐矛盾解决不只是靠房地产调控来解决对吧？

    住建部陈淮：需要我们长期社会发展，包括房价不正常异动，本来就有矛盾，你还在异动，加剧这个矛盾，本来供不应求，你投机性加进来，不是制造恐慌，这肯定是要采取政策，但根本解决这个矛盾不是靠限购、限贷、限价，而是解决我刚才说四个调整。

    城市结构调整第一个，196个地市级以上的城市人需求，一半以上有如上海、广州、北京、深圳，无论如何也装不下的，要缩小大中小城市之间发展差距是吧，均衡地分布城镇人口这是第一个调整城市结构。

    第二个我们调整土地制度，比如说土地供给掌握在政府手里依靠行政权利，刚才媒体在问影响地方税收，政府是唯一的土地供给者，而且土地供给制度、规则随时多变，这个市场没办法健康发展，再比如说小产权问题，宅基地问题，都需要土地制度根本问题，小产权和建设部没关系，和房价没关系，它和土地制度连在一块儿了，农民宅基地和非城镇建设用地上，建的房子怎么办这是小产权问题。

    第三个调整中央和地方税负关系问题，大家说的土地财政问题，那实际上中央你让儿子儿媳妇干活，你父母又把钱收走拿什么干对不对，我们解决发展任务，地方政府职能与财税来源协调问题。

    最后一个收入分配结构，那么我们现在，其中还有一个问题就是让人们依靠房地产市场买房子，但是你的收入中包含没包含给他买房子的钱，对不对，假定说我们有一多半的人，他的收入中刨了吃穿用买两件衣裳对不对，再孝敬孝敬父母，那就基本没了，那么说明你这个收入构成，社会大多数人收入构成还没达到不断累积不动产地步，这既有社会发展没发展那阶段原因，也有收入分配不平衡的原因。我们再举一个例子公积金，公积金是一种帮着大家买房子的重要的政策，但是我们到现在，城镇就业总人群中公积金覆盖才不过三分之一，对不对，还有三分之二没享受到。不是没政策，而是种种历史现实的原因导致的，就是收入分配结构调整我们还有很长路可走。

    记者：如果这四个问题解决是不是我们说民众需求，和各房价矛盾就迎刃而解了？

    住建部陈淮：迎刃而解是个短期的事，但这四个矛盾都不是短期问题，需要随着社会的发展，物质财富的增加，以及我们市场经济制度不断完善，产业竞争力提高，也包括老百姓自身在市场上竞争力增加，如果我们政府一味强调要俯就老百姓的收入，这也不完全。老百姓竞争力提高，那么你挣的钱就多了，我们现在并不是光是就业岗位不够，有的是就业岗位需要人，但是并不够。

    我跟你说在美国熟练的蓝领阶层挣的钱，比小白领多，比小白领高。但是我们这方面人群是普遍缺乏，需要系统化综合发展。

    记者：最后一个问题，就是中央从去年开始一直在提倡建立健康合理住房消费理念，也是鼓励年轻人不要买房去租房，但是我们看到身边朋友租房市场不是很规范，包括租期不稳定，包括租价不稳定，这一块儿您个人认为整个租房市场规范。

    住建部陈淮：首先说，健康文明消费理念并不是租房就叫健康文明，一步到位是有点过了，要从租到买逐步过渡，另外在这个住房上头不是追求，你房子是给自己住的，不是给别人看的。花了钱我为别人上我们家看看，你看我们家多阔，你花那钱干嘛冤不冤，类似这样的，包括更多居住里面需求分离到社区共享资源中，也包括我们节能减排、低碳、安全这些都是健康文明的消费理念，租只是其中之一，但租赁市场不发达也是我们过去多年存在一个弊端，现在已经比原来好了，原来房主还得跟派出所签合同呢，如果你的房客没计划生育由你负责，现在这个没有了。

    记者：治安安全。

    住建部陈淮：治安安全这已经没有了，但是真正我们形成这种比较规范的租赁市场，我想比整个新房商品房市场还滞后的多。