广州楼市现实：保障体系将与高房价并行

　　保障房建设资金缺口困局待解

　　林小昭 张艳红

　　在接连拍出“地王”之后，广州市相关部门在面对坊间质疑的时候始终保持着沉默，直到日前全市最大体量的保障性住房小区动工，政府几套班子的领导都出现在动工仪式之上。

　　种种迹象显示，一方面不断提升城市价值并捧高地价的同时，广州也紧锣密鼓地大力推进保障性住房建设。只是，加大的保障性住房建设力度是否能够让广州解开房地产市场中的种种“纠结”，目前还不得而知。

　　居者有其屋？

　　1月11日下午，广东省规模最大的保障房小区龙归城开工仪式在白云区太和镇举行，该小区是广州学习借鉴新加坡、香港公共房屋建设管理成功经验建设的大型保障房项目。

　　龙归城东临广从路（105国道），南近龙兴西路，西邻106国道，北靠黄兴田路。项目总用地面积34.57万平方米，总建筑面积约105万平方米，规划建设1.2万套住房，居住人口约3万人，计划于2012年底前竣工。

　　该项目将供应廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价房等多种类型的保障房，其中公共租赁住房的面积、套数占一半以上。也就是说，龙归城里将有6000套以上公租房。

　　据悉，去年广州新开工建设12个保障房项目，包括去年底已经实际动工的龙归城项目，新开工面积达308万平方米，房屋4.07万套，去年新开工建筑面积占“十一五”期间保障房建设总量的50%。去年广州共完成住房保障26230户，超出省下达的住房保障14400户工作任务的82%。

　　2010年12月22日召开的政协十一届广州市常委会二十三次会议上，广州市政协城建资源环境委提交的一份《大力推进保障性住房建设和管理的建议》（下称《建议》）显示，“十一五”期间，广州市财政共落实保障房建设资金40多亿元，建设保障性住房8万套，建设面积达600万平方米。

　　资金困局待解

　　大量增加的保障性住房，给政府资金提出了新的挑战。上述《建议》显示：“廉租房和公共租赁房最大的问题是房源和资金不足。”

　　目前广州廉租住房的开发经营管理都由广州房改住建办统一负责，整个廉租住房建设开发过程基本没有开发商的参与，在目前租售比严重失衡的情况下，单靠房租尤其是低收入家庭的房租，很难解决保障性住房的融资问题。此外，廉租房和经济适用房的建设比例不合理也是目前广州保障房存在的一大问题。

　　合富辉煌首席分析师黎文江表示，保障房建设的两大难题包括项目位置和资金不足。用地方面，选址都在城市外围地区，位置偏远。在资金方面，由于开发商建设保障房的平均利润只有3%，所以他们建设保障房的积极性很低。

　　去年底，广州市住房保障办在向市人大汇报住房保障工作时表示，今年保障房建设资金超过80亿元，目前资金存在缺口。

　　对于资金问题，广州市委常委、常务副市长苏泽群表示，去年开工建设的保障房所需的资金已经全部到位。今后应加大保障房建设力度的需要，广州可能会提高从土地出让金中提取建设保障房的比例，其提取比例会在原来10%的基础上上调，具体上调多少的比例会通过即将举行的市人大会议确定。

　　难逆转的房价？

　　对于近期公布的保障性住房建设规模，广州一位开发商颇感担忧，称房产税、信贷收紧、加上目前的保障房，都给未来的商品房市场增加了不确定因素。

　　但是，大多数业内人士并不担心广州的房价，因为自从广州投入巨额资金用于城市面貌和城市环境的改善以来，房价已经出现大跨步上涨。

　　在1月初的一次地产沙龙上，合富辉煌执行董事李慰指出，整个亚运会总投资达到1200亿，这其中用于城市面貌和环境改善的预算资金达到1090亿元，广州的经济地位、国际形象都得到了很大的提升，广州房价自然有很强的上涨动力。

　　网易房产监测阳光家缘网签数据显示，去年1月1日至12月28日，广州十区一手住宅网签均价高达13107元/平方米，同比升38%。

　　这其中，去年开始启动的三旧改造极大地提升了广州的城市价值，也提升了整个城市的土地价值。数据显示，尽管去年广州土地出让的年度收入仅为361.86亿元，并被挤出国内卖地收入的十大城市之列。但去年频频出现的地王，还是让外界进一步看涨未来广州的房价。

　　去年11月25日，广铁的一宗老厂房地块，便在各路巨头争夺之下以86亿元成交，较起拍价47亿元溢价80%，楼面地价17276元/平方米，刷新广州市区楼面地价新高。

　　紧随其后的12月16日下午，房地产企业阵营当中的头牌央企保利地产与中海地产先后以约20000元/平方米的楼面地价，刷新广州土地单价的纪录。

　　这也让很多人士担心未来广州中心城区房价将直追北京、上海和深圳，届时城区楼价有望普遍达到每平方米三四万元左右。因为虽然是一线城市，但广州的房价一直明显低于京、沪、深，而跟厦门、福州等二线城市相近，这也成为很多业内人士看涨的一个重要原因。

　　广州市社科院研究员彭澎认为，从城市定位和聚集的资源来看，广州的楼价不大可能与京、沪看齐， “从城市的划分来说，我们将广州划分为一线城市，但它未必具备一线城市的购买力。”彭澎说，全国人民都会到北京、上海买房，这是广州所不具备的，购买力的差别决定广州房价不会达到京、沪的水平。“所以广州一线城市、二线楼价的局面应该会维持一段时间。”

　　尽管如此，大多数人依然相信房价很难逆转向下。而扩大保障性住房覆盖范围，已经成为许多中间阶层的诉求。

　　近期广州市委常委、常务副市长邬毅敏在市人大常委会召开的视察汇报会上透露，广州住房保障人群将从户籍人口向非户籍人口延伸，将非户籍引进人才、新就业人员和优秀外来务工人员等纳入住房保障。

　　但对于更多的普通白领以及外来大学生来说，高涨的房价令人“望楼兴叹”的同时，包含了各种严格限定条件的保障房又遥不可及，在各种压力之下，购买一套市区的二手房或者市场租房或许是更为现实的选择。

　　彭澎认为，现在普通白领买二手或者小产权房也是一个很好的选择，“如果小产权房放开，将对楼市是一个比较大的冲击。”