重庆市房产税改革试点新闻发布会实录

    2011年1月27日20时，重庆市政府召开新闻发布会，邀请市长黄奇帆介绍重庆市个人住房房产税改革试点相关情况，以下为发布会实录：

    陈和平： 今天晚上的新闻发布会开始。

    尊敬的各新闻媒体单位，新闻界的朋友们大家晚上好：

    根据国务院 第136次常务会议有关精神，我市将于2011年1月28日正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作，为使社会各界更加全面了解房地产改革试点情况，今天晚上我们在这里举行新闻发布会。市人民政府市长黄奇帆同志亲自出席，向新闻界的朋友们介绍此次改革试点的有关情况，并回答大家的提问。出席今天发布会的还有重庆市人民政府副市长凌月明同志、市财政局局长刘伟同志、市国土房管局局长张定宇同志、市地税局局长刘有恒同志，中央驻渝新闻单位，市属媒体对此采访报道，首先请黄奇帆同志介绍我市对部分个人住房征收房产税的改革试点情况。

    黄奇帆： 各位记者朋友：

    今天借这个机会向大家宣布重庆市人民政府令，按照国务院第136次会议决定，国务院常务会议决定部分省市对个人住房征收房产税的改革试点，重庆是试点地区之一，按照国家的要求，我们今天在作贯彻落实的工作。

    黄奇帆： 今天这个会我先大概讲半小时左右，再回答大家一些问题。

    首先，重庆房产税的方案要求。我们市政府令在今天新闻发布会一结束就会在网上挂出来，我不把方案规则、操作细则读给大家听，我把方案的五条要点给大家报告一下。

    一、 税收的征收对象。我们是对独栋商品住宅，不管存量还是增量都收税；另外个人新购的高档住房要征房产税，这个高档住房是指比主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍的房子。现在开始，新购的高档房要征税；三是如果是在重庆没有户籍、没有工作、没有企业，但是到重庆买房子，买一套不会收税，但是他买两套、三套、五套，我们常规说的什么炒房团，纯属到这里炒房子的，从第二套开始收税，哪怕是普通房子也要收。

    黄奇帆： 二、征税的税率。我们是按3倍以下收0.5%，3—4倍收1%，4倍以上收1.2%，不管独栋商品住宅还是高档住房。

    黄奇帆： 三、计税依据。目前是以房产交易价为征税基数，如果三年、五年以后可能会进入要用评估的方法。

    黄奇帆： 四、如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。我们的概念是存量独栋商品住宅可以抵扣180平方米，高档住房可以抵扣100平方米，是以 户算，家里是一个人一户也是抵扣100平方米，三口之家一户也是抵扣100平方米，这个概念也是我们方案很重要的特征点。

    黄奇帆： 五、大家会说，均价怎么算出来。我们每个城市都有每年城市住房交易量，我们这次征收的范围是讲重庆主城，重庆主城就是重庆的九个区，重庆有40个区，有8 万平方公里，是城乡一体化的地方。我们讲房产税覆盖的不是8万平方公里的大重庆，而是指重庆主城，以上两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价算术平均 计算。

    这就是我说方案要点五条。

    黄奇帆： 二、收房产税的意义

    大家有时候会认为我们收房产税是为了打压房价，有的说收房产税没用，房价压不住，有的说

    收房产税无法操作，也有的说收房产税是政府太想钱了，想多收点钱，甚至也有的说收房产税好像是违反法规的。诸如此类的各种评论现在都有，我想特别说明一下，政府启动房产税有四个目的和意义。

    黄奇帆： (一)健全中国的财税体系。正常的社会主义市场经济体系，财税体制应该有生产环节的税，也该有财产环节持有税，长远来说两种税制并存是合理的体系，所以我们干这个活，首先为了长远的税制健全。

    黄奇帆： (二)对整个房地产结构调整调控是有意义的。房地产调控有各种调控手段，从税务角度讲有三类调控，重庆政府从去年反复在说“低端有保障，中端有市场，高端 有遏制。”高端调控主要体现在税收上，低端有保障，就是我们公租房没有税收含义，不收出让金配套费，所得税、交易税、契税、营业税、增值税都不收，公租房造完之后也不会收企业利润，基本以成本转租给老百姓，这样是对中低收入的支持、保护、关怀。“中端有市场”，就是说对买商品房的中低收入老百姓，买房子自 己住的，不仅保证供应，而且保证价格不太过高，而且在税收上面应该有适当的优惠。“高端有遏制”，就是我们今天说的独栋商品住宅和高档住房，这样的住房在 交易环节，它的契税会比普通商品房高一点，它的增值税、营业税也会高一点，另外增加持有环节的房产税，这也绝对会起一定的遏制作用。从这个意义上讲，我们税收上的这个措施出来对房地产有调控意义。

    黄奇帆： (三)有调节收入分配作用。房产税或者国外的物业税，都属于二次分配，我们说的交易契税、所得税、增值税、营业税都属于一次分配，房产税是二次分配，二次分配有公平作用，把占有公共资源较多的人的税拿来之后，全数用来造公租房，实际上也是对弱势群体的补助和支持，所以它有调节收入分配的作用。

    黄奇帆： (四)能够适当地改变社会的住房消费习惯。我们有了房产税以后，对于买房自己住的人来说，如果是买高档房，他会明白，如果是高档房、房屋买得很大，会交比较多的房产税，在这种情况下，要根据自己的财力，本来想买200平方米的会买150平方米，想买150平方米的会买120平方米，会有一定的控制。二是， 如果买房是为了囤房，把房子囤着，以后养老、空关三五年，现在要交这个税了，会想到这个房子空关着不划算，就把它出租，因为我们收了房产税，而增加了出租的概念，那也是社会资源优化配置，会使得租房的供应量增加，租房的租金也会有所下降。三是，如果要炒房，现在有交税成本，这种交税会减缓炒房的心理，长远情况下会调节人的持有房屋的心理，完善住房的消费习惯。

    黄奇帆： 这四条就是我们说的出台房产税的意义和必要性，它既有长远的意义，也有短期遏制房价的意义。大家会问我一句话，你以为房产税出来就一定会把房价压下去吗？

    这个话问得有问题，因为谁都没有认为，房产税一招就杀人命门，把房价压下去，会对房价有一定的影响，绝不会完全影响房价。

    黄奇帆： (1)和社会房屋的配置体系有关。如果这个社会全部的老百姓住房都要市场化买卖商品房，这个房价体系会比较难控制；但是如果社会实行双轨制，30%— 40%或者更多的比重是政府的保障房体系，有60%—70%是商品房体系，是双轨制，这时候整个社会交易状态，房价的调控状态会比较平稳，不会有那么极端的不同意见出现，所以“双轨制”是党中央、国务院已经确定的中国房地产市场配置体系。大家如果注意昨天出台的“国八条”就讲到了双轨制的配置保障体系。

    黄奇帆： (2)房地产的价格和土地供应的方式有关。土地供应多或少，形成房地产交易量大或小，土地供应的价格高或低也会影响房地产价格的高低，重庆政府最近几年有一个规则，重庆的土地控制得比较好，土地储备基本在政府手中，每年按照需要供应各种类型房屋需要的土地消费量，一般来说我们的理念是房地产的当期价格 1/3是楼面地价，也就是说楼面地价拍卖时不要拍得比房价高，如果拍得比房价高会推高房价，地价跟着房价慢慢走，而不是地价反复推动房价不断涨，这是重庆政府的工作宗旨。总之，土地怎么管理和房价有密切关系。

    黄奇帆： (3)供求关系。如果房屋供应很多，需求少，房价就低；如果供不应求，房价就会涨。大家如果注意昨天国务院出台的八条措施里，有很多措施和供求有关。比如若干城市开始进行限购措施，限购措施会约束需求量，那边又加大普通商品房供应量，加大保障房供应量，房地产市场会平稳。

    黄奇帆： (4)房地产作为不动产，是半金融资产，和通货膨胀、货币政策绝对有关系。所以，贷款价格高低，贷款比例高低都会影响房价、影响房地产的质量。美国的次贷危机就是对房地产供应的货币政策出了较大的问题，影响了全世界。

    黄奇帆： (5)税收。出台房产税一下子把高房价压下去，这是不可能的，但是它会使炒房得到遏制。大家有时候说交易税收多或少会使炒房者转嫁风险，有一定的道理，但是要明白，持有房产税是持有者，不是可以转嫁的，这个意义上房产税对房价有一定的遏制和收敛作用，但是不是绝对的遏制和收敛作用。

    黄奇帆： 总而言之，大家要明白，一个地方的房地产市场秩序和这五个座标联系在一起，不是一蹴而就，不是一锤子买卖，是复杂的系统工程，如果大家认真学习昨天国务院出台的八条措施，我刚才说的五各方面这八条措施都有，我们今天出台的市政府令是配合国务院的要求。

    黄奇帆： 四、收房产税用在哪里

    市委全委会和市政府常务会都做了决定，收的房产税都放到公租房建设中，但是大家千万不 要以为我们造公租房需要巨大的资金，手里没有钱，想老百姓的钱就收房产税，这是两码事，房产税有四大意义，现在我们收房产税其实象征性大于实际意义，我估 计今年我们也就是能收1.5亿左右，这个量不大，我们公租房投资需要多少钱？我们三年建4000万平方米，20平米/人，可以解决200万人居住，大概要 1000亿资金，其中300来亿是政府拨款，政府的土地储备加现金拨款，公共财政支出为低收入群体承担这笔公共费用。如果房产税能收到一点钱，当然用来支 持公租房的资金来源，但是绝不是靠房产税来支撑公租房。

    我给大家报告的情况就到这里，下面听大家提问。

    【主持人陈和平秘书长】 刚才黄奇帆市长对重庆市部分个人住房征收房产税的有关办法给大家作了通报，接下来请记者朋友们提问。

    【人民日报记者】 黄市长您好，有两个问题请问一下您，在房产税试点改革方案中首批纳入是独栋商品住宅和新购高档住房，是出于什么考虑？二是重庆把无户籍、无企业、无工作人员新购第二套普通住房纳入首批房产税征收范围，这会不会造成人员税收待遇不一致，从而会影响重庆投资环境？

    【黄奇帆市长】 国际惯例一般是所有的房屋都收房产税，但是所有房屋都收税又有非常大的差异。

    在重庆，普通房对象，中低收入群体过去这些年用自己的收入买了一套房子，还在还按揭贷款，总体上这些都是该鼓励消费的，至少我们认为没有必要收，所以这次通通都撇开，都不相关。对于买了独栋商品住房和高档住房的，要收税，而且是指从现在起新买的高档住房会涉及到，因为你占有公共资源比较多，高档住房要收税，收0.5%、1%、1.2%，对他们的影响力不是很大，但是体现了收税的导向。

    至于“无户籍、无企业、无工作”人员买第二套普通房我们也收，这纯属为了遏制炒房团，如果你到重庆来，哪怕你有工作没有户口，你照样可以住公租房，可以买商品房，一切都不相干，如果你一没有工作、二也没有户籍、三也没有企业，四是甚至在重庆都不住一天，买五套房，一套房都不住，我们认为你纯属炒作，任何国家，任何地方遇上炒房团都该有效遏制，谁如果认为炒房团把房价炒高，使这个地方多收税收，多收GDP，是非常愚蠢的短视，这个意义上，每个国家都遏制各种炒房团。我们有时候说世界级热钱如果蜂拥而来炒房，房价炒高，说走就走，各个国家都是防范。在美国，如果是炒房的买卖，就收特别高的房产税，让你赚不了钱，铩羽而归，这个意义上，我们对任何到重庆旅游、居住，哪怕没有工作，买一套房都没有关系，我们很开放，如果有工作，真需要买两套普通房我们也还是开放，但是炒房总不行。炒房使这里的投资环境恶化，贻误整个经济大局。

    【中国新闻社记者】  黄市长您好，我有两个问题想问一下，为什么重庆要跑在全国前面率先对部分住房征收房产税？二是重庆发布房产税改革试点的政策是否会引发其他城市的商品房抢购风？

    【黄奇帆市长】  重庆的房价并不是很高，为什么出台房产税试点政策，我前面说过房产税具有财税体制健全，房地产调控完善，二次分配公平以及健康消费习惯的形成这四大意义，在重庆目前房地产价格还不怎么高，均价就是5000多元/平米的情况下能够平稳出台，是为了今后五年、十年会使重庆的房地产市场更加健全，如果我们等到房地产市场混乱了，价格高起了再出台，其实有点贻误战机。

    【黄奇帆市长】  二是，重庆是中国内陆直辖市，是国务院给予的综合配套改革试验区，试验区本身就应该为国家多做一些综合性的试验，而重庆的经济结构和全国的经济结构差不多，城市化率50%左右，也和全国城市化率差不多，连人均水平和全国也差不多，所以重庆代表着内陆地区的一个城市，如果这个试验比较合理地取得成功，在全国各地推开时有一定的基础，这个意义上讲，的确有必要按国务院要求率先进行房产税试点。

    【黄奇帆市长】  第二个问题是我们开始进行房产税试点，启发了别的城市的消费者，如果别的城市也要收，现在赶快多买一点房，是存量，以后就不收，这个是作为投机心里会产生的考虑。我市试点方案是结合重庆实际情况设计的，其他城市的设施和方案内容要按中央和各地实际情况而定，不能简单类比。

    【新华社记者】 我有两个问题想请问一下。一是，现在重庆房地产业对重庆的财政贡献有多大？试点房产税能否摆脱地方政府对土地财政的依赖？二是，我们的房产税如何能够确保征收到位，而不会出现抗税风险？

    【黄奇帆市长】 首先，重庆经济增长不完全靠房地产一枝独大支撑，是合理的规模。如果重庆的GDP高速增长是靠房地产的疯狂投资和增长撑起来的，既不可持续，也不健康。另外，在重庆的财政一般预算收入有1000多亿，大家分析这1000多亿的税收，20%左右是和房地产有关的营业税、交易契税、所得税、增值税等等，我们这个比重基本健康。所以重庆政府重视房地产业，是老百姓安居乐业的基础，但是我们并不认为房地产是这个地方持久发展的主要动力。一般地区持久发展的主要动力靠工业、服务业(金融业、商贸流通业、交通运输业、信息服务业、旅游业等等各方面)，工业也有五花八门各方面，房地产是第三产业中的某一方面，当然也重要，是衣食住行的基础，是社会稳定的基础，它也是产业发展的一方面，但是不能把它当成经济发展很重要的一面。重庆政府最近五年，始终控制一条措施，在每年固定资产投资中，房地产投资绝不超过25%，你们分析过去六年，每年重庆的投资情况，去年6800亿投资，房地产投资1600多亿，2000亿投资时房地产投资500亿，3000亿投资时房地产投资700多亿，每年房产投资从来没有超过25%，也就是说不要让房地产占地方投资的40%、50%、70%，如果这样这个地方一定荒唐，一定泡沫，不能把房地产当成吃饭的问题。

    【黄奇帆市长】  第二个问题是怎么保证房产税收到位。我们这个问题深思熟虑，我们方式比较简明扼要，每年产生当年的均价，两年均价相加的这个均价一目了然。二是超过均价两倍了，我们今年只要超过9941元/平米的房价一定进入收税范围，到1.5万元/平米就是三倍，就是1%的税率，如果到2万元/平米，就是四倍，肯定是1.2%，所以买卖人心知肚明，一目了然，买方卖方，收税者和社会中介都会明白。二是，我们减少的方式，存量独栋商品住宅抵扣180平方米，新购高档住房抵扣100平方米，我们不涉及复杂计算。三是，收税的结构。我们主要收增量，如果将存量住房都纳入征收范围，有的是十年前，有的是三十年前买的，马上涉及到评估，操作非常麻烦。对我们来说不是对几万老百姓的存量房子收税，而是对未来房地产市场健康发展起到规范、调节作用，是对未来房价炒作起到一定遏制作用，所以主要对新购高档住房收税，这是非常明智的，合理的。四是，我们是对两倍、三倍的高档房收税，每年2000万平米的交易中，我们统计了过去五年高档房的比例，两倍以上的房子一般占10%，就是200万平米，这200万平方米的价值大概是2000万平方米价值的20%，也就是说10%的房子价值20%多一点，这样的地方收税工作量不大，游戏规则简明扼要，谁都明白，真因为这样我们国土资源和房屋管理局、地方税务系统能够很好地把房产税征收到位。

    【香港文汇报记者】 黄市长您好。我想请问您，现在很多人有这样的疑问，担心重庆开征房产税虽然初衷是好的，但是税收最终会转嫁风险，由购房者承担？您怎么理解？

    【黄奇帆市长】  我认为是没有理解房产税是财产持有环节税的定义，过去房产税总认为买卖过程中就是转嫁给别人，对炒房者来说不怕，今天买下来之后把这些交易税务在炒作时炒到下一波，有人接盘。要知道房产税这件事是持有环节的税，这个意义上讲，收房产税对于老百姓的消费习惯、炒房习惯会有所遏制。

    【经济观察报记者】  黄市长您好。我有一个问题非常感兴趣，重庆在房产税征收过程中如何做到尽可能公平。比如说有些大学给一些高端人才提供独栋别墅，包括政府有可能给一些干部提供独栋住房居住，对这部分也算独栋房子怎么征税？

    【黄奇帆市长】 首先，如果是普通住房，存量不相关，增量不相关。如果是政府官员，就我印象而言，政府官员的房屋，如果是有产权的房屋，是没有别墅的，重庆政府还没有到哪个部门、哪个局长分房子，是把别墅分给他当产权房，如果这个房子作为公房，根本就是没有给他，不是他家的私产。即使真有，对不起，一样收税。

    【第一财经日报记者】 我们注意到重庆市土地房屋管理局在一个多月前就把房屋交易的计价方式由以前按套内面积计价改成建筑面积计价，这个调整是不是为了扩大房产税的应税面考虑？如果是，每年能够因此增加多少税收？如果不是为什么要把十年前通过各种努力和国际接轨的套内面积计价改成建筑面积计价。

    【黄奇帆市长】  你刚才说的套内问题，可以说，全世界的房地产买卖以建筑面积为准，中国从沿海到内陆都是这样，重庆以前也是建筑面积，有一段时间搞成套内面积，大家感觉下来面积大一点，多一点，说起来价格怎么划算一点，其实心理作用，一模一样。作为一个统计方式，全国车同轨，都是一样的，不是比来比去不划算。重庆人大常委会纠正了我们原来的做法，市政府完全支持赞成，这件事对我们高档房产税计价是计量基础，但是它的调整不是为了房产税，是为了和国际惯例、国内惯例接轨。

    【大渝网记者】  黄市长您好，我想问一下重庆存量别墅如何界定？

    【黄奇帆市长】  这个问题是非常重要的问题。有三个考虑：一是，重庆目前独栋商品住宅的量，不管是存量还是今后要造的量还不算很多，因为它是新兴发展起来的城市，和沿海发达地区很不相同。首先是存量独栋商品住宅量总的不算多，我们算了一下大概有3000多栋，二是，这3000多栋大体上都是在这十年里交易的，它的计价基本在，不是二十年、三十年、五十年前的别墅，价格比较清晰。

    【市国土局张定宇】 就像奇帆市长说的，我们的一些细则会发布出来。

    【主持人陈和平秘书长】  我们明天会将《暂行办法》和《实施细则》在媒体上公布出来，记者媒体朋友可以去研究。

    【香港大公报记者】  市长先生，我想问一下，市长之所以选择今天的日子发布房产税政策，除了国八条之外会不会是财政部和相关部门给予重庆特别批示的黄道吉日？二是重庆市府要健全全民房产统计体系和制度，为下一步工作打基础？

    【黄奇帆市长】   首先，今天这个日子是国务院昨天出台了八条措施，作为地方政府今天这时候出台，应该是对国务院八条措施贯彻落实的呼应。二是，我们也想过，今天再不出，再过几天变小年夜，年三十了，要过春节了，这就是半个月，我们感觉大家对房产税的讨论，各方面的研究都很热闹，重庆政府从来没有把房产税的方案、细则具体地告诉大家，许多讨论有点以讹传讹，比如200平方米以上的大房子是要收税的，有许多人说大房子在郊区很便宜，中心区小房子也贵，帮我们出点子和主意，如果再不让各媒体把情况讲清楚，春节期间各方面以讹传讹，反而把很合理的事变成八卦新闻，和我们真正的方案无关，但是大家讨论得非常热闹，我们觉得不能再等了。三是，可能大家觉得增量要收税，现在买了算存量，如果再犹豫不决会引发投机心里，所以该出手收就出手，所以我们选择今天开新闻发布会。

    【农民日报记者】  谢谢市长，我有一个小问题是关于具体措施的，我们知道房产的价值包含土地的价值和地面建筑物的价值，房价很多程度源于土地出让金推高，建筑物反而会因为时间的推移而贬值，具体征收房产税收怎么把两者分开，如果不分开，我们城镇土地使用税已经交过，是不是有重复征收的嫌疑？

    【黄奇帆市长】  这是一个容易糊涂，容易混为一谈的问题。首先，不管国内还是国际，土地所有者对土地的转让、出让、出租、买卖，有权收费，不管土地是私有还是公有。二是，房产税是一个政府作为国家机器对社会资源配置时形成的税，不存在房产税和土地出让金或者土地费之间的摩擦，平衡，没有重复的概念，这是基本的原理。

    【日本媒体记者】  从今年开始征收房产税？

    【黄奇帆市长】  对。

    【日本媒体记者】   是什么征收方式？个人所得税怎么扣除？是否从工资扣？这个税我们应该怎么征收？外地人在重庆买第二套房要征收，针对外地人怎么征收？

    【市地税局局长刘有恒】   征收时间应该是从今天发布之后，从明天开始征收房产税，应该说房产税出台，纳税对象确定之后每年征收一次，征收工作是税务局按照政府令的有关规定、范围、对象征收。对存量房，根据国土部门提供的征收对象征收，存量房有档案记载，由国土房管部门给我们提供征收对象，将其作为信息来源。再就是增量房，符合征税的对象，我们在买房时要对其征收，所以对存量和增量采取不同的办法。两个来源确定之后纳入我们锁定的纳税对象，纳入我们的监控范围，每年对其征收，每年到了征税时通过各种手段告知被征收对象，通过公告、信函、甚至上门告知他的纳税义务，应该纳税的税额。在征收环节上，我们把征收时期定为每年10月1日—31日作为征期，征收实行属地化，纳税人在什么区县就在什么区县范围征收，市政府规定是主城九区加上三个开发区，这个范围内的都有办税机关，可以由当地的纳税机关征收，我们也采取特殊方式，对特别集中的地方采取上门服务的方式。

    【主持人陈和平秘书长】  今天的新闻发布会到此结束，感谢各家媒体和记者朋友们对重庆市个人房产税改革试点工作的高度关注。借此机会，对媒体朋友对重庆经济社会发展的的帮助和关注表示感谢，再过几天就是中华民族的传统佳节春节，借此机会向在座的媒体界朋友表示衷心的问候，也通过你们向其他的媒体朋友表示新春问候，祝大家春节快乐。谢谢大家！