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2010年,绿城旗下房子均价20470元,为全国房企最贵。
2011年,董事长打算先努力卖房子,不行就卖项目,再不行就将价格一降到底。
一则银监会调查绿城信托的消息,引发地产股集体跳水。这不仅因为绿城以高负债、高周转率,还有拿高价地令人担心,更透露出地产市场风声鹤唳的脆弱心态。
绿城董事长宋卫平说,“假如现有政策再不放松,到今年年底,绿城真有可能有一些项目要割肉。”
谁会第一个倒下?脆弱的中国楼市正在等待这个悬念的落地。 (彭建祥/图)
“绿城的状况到底是怎样的?”在过去一周时间里,绿城集团董事长宋卫平被铺天盖地的电话和短信淹没了,几年没联系过的朋友都会打电话过来问。
2011年9月27日,他刚刚结束了为期16天的北方市场巡视,回到杭州的住所玫瑰园。这位以“足球反黑”著称的地产老板,长时间里在浙江楼市及中国高端住宅领域一骑绝尘,甚至公司规模一度接近万科,2009年居于中国房地产业年销售榜第二。但2011年上半年,销售排名却落到第九,而在过去一个月里则为被收购及调查传言困扰。
路透社在9月21日的报道称,中国银监会已责令信托公司评估其向绿城集团放贷的风险,一时间引发了投资者对绿城集团财务状况的普遍担忧。在过去一周里,绿城在香港上市的股票暴跌近三成,并触发中国房地产股的集体下行。50家上市房企由于股价下跌,市值缩水总计超过1800亿元,碧桂园、雅居乐等股票跌幅均超过两成。SOHO中国CEO张欣在其微博上如此评述:“市场信心薄如纸,一个小的消息就造成恐慌抛售。”
标准普尔评级服务公司在2011年9月27日称,中国房地产市场的形势不容乐观,未来6至12个月房产商面临的流动性压力将加大。
绿城以高负债、高周转率,还有拿高价地闻名,其财富和文化皆植根于此。在2008年年末陷入资金困局、连环债危机之时,这家创立17年的企业曾险遭不测,但随着市场行情的逆转,绿城又从泥沼中爬了出来。
“感谢上天,让我们活了下来。”在2009年7月杭州的一场论坛上,宋卫平曾这样心有余悸地对南方周末记者说。但如今,绿城又到了生死关头。绿城制定的2011年销售目标为540亿元,但9个月过去,仅完成了该目标的一半。
宋卫平把问题归咎于一场当初他没预料到的房地产调控。一切来得太突然了,银行贷款下不来,销售又出了问题,“限购和信贷紧缩让楼市一下子从夏天进入了严冬,我们很难受,我也不相信其他开发商日子会好过到哪里去――但这不是从业者的错,这样严厉的市场管控,哪里是一般人可以受得了的。”
一则传言引发的慌乱
投资者担心历史将会重演――绿城中国的中期报告显示,截至6月底绿城的净资本负债率较2010年底升31.2个百分点至163.2%,债务总额达346亿元人民币,近四成会在未来12个月内到期。
绿城信托门事件早在9月的第二周就初现端倪。
绿城集团行政总裁寿柏年对南方周末记者解释说,9月16日,银监会非银行机构监管部的一位职员看到一家足球媒体称海航拟30亿收购绿城的流言后,便通过内网给各信托公司发去了一份《信托公司与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查表》。五天后的9月21日晚上6点,路透社将这一消息披露,随即引起投资者对于中国政府将继续收紧地产业融资渠道的担心。
绿城信托遭银监会关注的背景,是中国长三角已出现个别信托产品逾期违约事件。今年以来,受困于信贷紧缩,众多房地产开发商纷纷借道房地产信托进行融资,这种融资方式虽然成本高于普通贷款,但发展势头一直较猛。
中金分析员白宏炜指出,2011年上半年房地产信托达到了1700亿元,仅略低于银行发放给房产商的贷款,而绿城是涉及信托产品最大的公司,其今年通过信托融到50亿元左右,约占绿城总融资的五分之一,其平均利息在13%左右,而自2008年4月份以来,绿城通过平安信托等多家信托公司发行接近20款信托产品,发行规模达到91.6亿元,逼近100亿元。
消息披露的那晚,宋卫平正在沈阳,寿柏年则在青岛。晚上11点多,绿城在其官方微博随即声称:公司目前没有收到任何监管部门的调查通知;公司目前开展的信托业务均符合规定;公司的资金财务状况稳健正常。
不过,寥寥数语没能打消公众疑虑。第二天开盘,绿城股价一落千丈,暴跌16.2%,并在随后跌到了两年来的最低点。其长期以来的高负债,以及2011年以来的销售不畅,让越来越多的人想起2008年年末的资金困局,投资者担心历史将会重演――绿城中国的中期报告显示,截至6月底绿城的净资本负债率较2010年底升31.2个百分点至163.2%,债务总额达346亿元人民币,近四成会在未来12个月内到期。
据财新网报道,银监会也表示,他们经常对房地产信托情况进行调查,并非特定针对绿城公司,对于房地产信托政策,除了已发布的监管文件还没有新的变化。
9月23日,绿城集团也在杭州举行媒体沟通会。当天,身在辽宁的宋卫平给绿城中高层发去了一条短信打气:最近关于公司在调控背景下的经营和资金问题,流言蜚语不少。但细细思量之下,公司是健康的。如果我们把销售做得更好一些,我们仍然是天下最好的公司。
久未在媒体上露面的寿柏年也在通过各种方式向外界强调,绿城的运营是健康良好的。“我们从去年就开始思考转型。房地产这个行业慢慢进入成熟期,初期的快速增长已经过去。我们未来一段时间将秉着稳健经营的战略发展,多卖房子少买地,通过两年的努力,把净资产负债率降到100%以内。”寿柏年向记者这样表示。
而对于“信托门”事件的始作俑者――海航收购绿城的传言,宋卫平则声称该新闻是个“笑谈”。“绿城集团的确与海航有项目上的合作,但是30亿元收购绿城集团,怎么可能!”
作为事件的主角之一,海南航空近年扩展凶猛,产业链向上游已延伸至机场管理业,下游延伸至酒店、物流、房地产和旅游业,已成为中国第四大航空公司。而此次爆出“海航30亿元收购绿城”的消息,则是因足球引发的。《足球报》在报道中称:“海航收购绿城集团的同时,还瞄准了杭州绿城俱乐部。”
寿柏年声称,绿城和海航确有合作,在2010年11月25日举行的土地出让现场,海航下属的西北海航置业有限公司与绿城合作以18亿元竞得杭州一块土地。此后,海航高管还有意在旅游地产上与绿城合作,收购绿城部分酒店权益,“但我们还没有正式谈判,结果在足球记者笔下,就变成了收购绿城集团了。”
9月27日,宋卫平在杭州一个项目评审会上仍心事重重。(张育群/图)
为什么是绿城
不断融资,不断拿地,是绿城超常规跨越式发展的主要模式。
尽管为各种传言困扰,宋卫平坦言绿城资金虽紧,但远没有2008年金融危机时那么严重。“2008年国庆节怎么过的,我还历历在目,那时候公司就开始拖欠各种款项了,而今年,我土地款基本上付清了。”
而据绿城中国中报显示,截至8月26日,绿城集团的未付土地款共仅余人民币18亿元。2011年上半年,绿城仅以23.3亿元取得权益土地储备面积201万平方米,需支付的土地款仅为2010年全年的1/6。
绿城中国成立于1994年,最初仅是一家位于杭州市的地方性房地产开发商。2006年7月上市之初,土地储备总建筑面积为800多万平方米,至2011年底,土地储备已增至4000万平方米。不断融资,不断拿地,是绿城超常规跨越式发展的主要模式。
这种模式让绿城在金融危机时险些倾覆。刚刚上市的绿城在2007年前后房地产市场泡沫最盛时,高价拿下1000多万平米土地,此后遇到金融危机,房地产市场调整,流动性危机随即袭来。彼时,业界揣测绿城将成为第一个在危机中倒下的大鳄。连中海都托人找到绿城,表达过收购意向。
宋卫平承认,绿城那次的危机得以化解,与政府适时救市不无关系。2009年,绿城还要支付60多亿元土地出让金。杭州市政府当时表示,房地产企业土地出让金可缓缴半年。随后,四万亿的刺激政策及各地的救市计划,让市场迅速反转。绿城因为有大量的可售资源,成为最大受益者之一。2009年第四季度仅仅三个月,主打高端住宅的绿城卖出了229亿,全年销售额更达到513亿元――年初还濒临破产边缘的绿城,一举超过保利、金地、招商等,跃居全国第二,仅次于万科。
热衷于拍地的宋卫平,随即在2009年果断出击,屡屡在杭州高价拿地。2009年,杭州总价地王前十位中,有4个出自宋卫平之手。2009年秋季恳谈会上,宋卫平更豪言2011年绿城销售额要冲刺1000亿元,三至五年赶超万科。
但截止到2011年9月,绿城销售仅完成了约270亿元,这样的成绩不但没有赶上万科,还在转瞬间即被曾经的追赶者恒大、龙湖等一大批新锐发展商超越。
绿城以开发中高端物业项目闻名,而寿柏年承认,2009年的土地激进缘于他们对宏观调控严重性的判断不足,尤其是高端住宅项目在房地产市场调整中受冲击最大,“我们的客户往往是买过一套两套房子的,但限购的对象刚好和我们客户的重合面非常大,于是这轮调控对绿城的影响就首当其冲了。”
宋卫平则声称,“绿城跟按揭有关的购房过去占到90%,但如今房贷按揭也有极大限制,这相当于购买力已经下降了50%以上。”而在绿城的大本营浙江,这片曾经是中国房地产最炙热区域,如今也走到了转折点,成为调控重灾区。杭州克而瑞公司数据显示,截至2011年9月底,杭州市八区商品房存量套数62905套;按近两年月均销售4428套计算,销售周期需要14个月。
9月杭州楼市的主题词已变幻成降价,从边郊到主城,从少数开发商降价到大多数开发商参与降价或变相降价,价格战已从暗打变成了公开肉搏――但作为高端物业开发商,绿城显然在定价上缺乏更多的腾挪空间。
“有钱就去拿地,没钱就找人合作。”
“假如现有政策再不放松,到今年年底,绿城真有可能要面临一些项目割肉的可能。”
宋卫平和寿柏年是大学同学,他们所在的杭州大学历史系77级,后来出现了十多位知名地产商、两名福布斯富豪。
作为历史系毕业生,在绿城招聘员工的时候,宋卫平曾出过一道冷僻的题目――解释《论语》里“春服既成,冠者五六人,童子六七人”这段古文;而在招聘员工时,宋卫平甚至会把员工的血型和星座作为判断标准之一。
在公司内部,宋卫平以严厉著称。“虽然他骂的事情肯定是对方做错的,但骂得不留面子,连一些执行总经理都很难堪。”一位绿城的员工说。不过,这种严厉也让绿城成了中国高端住宅的领先企业之一。在杭州相同地段的房子,只要打上绿城的标签,就可以比其他楼盘高出20%的价格。
但随着调控的逐渐深入,即使在2008年也声称“不降价”的宋卫平,也终于在想降价的问题了。
“这段时间我在想,如果我们降价怎么降,这是我们的一个探讨性的问题,理论上我只会针对我的老客户降价。”宋卫平这样说道。他声称净利润只有10%左右的绿城,降价空间非常小。但他同时指出,“假如现有政策再不放松,到今年年底,绿城真有可能要面临一些项目割肉的可能。”
“我会先进行几个项目的腾挪,再考虑合理降价的问题。但是等到绿城都开始卖项目的时候,这个行业大概有70%以上的企业都处于倒闭边缘了吧。”宋卫平说。
在过去两年里,绿城更多在依靠外部力量实现扩张。“有钱就去拿地,没钱就找人合作。”寿柏年向南方周末记者透露,合作开发模式、房地产代建和房地产股权基金正成为绿城前进的三驾马车。
所谓的房地产股权基金,就是现在平安信托和绿城中国联袂打造的平安财富安城1号房地产基金信托产品,以股权投资方式参与绿城在温州的一个房地产项目。而代建业务,则合作方出钱,绿城只出团队和设计,绿城的角色由“开发商”,转变成“建筑商”。
多数分析人士指出,中国银监会检查绿城贷款方,彰显出中国政府继续压低房价的决心,但如果说连房地产信托融资渠道也被进一步收紧的话,开发商资金压力将明显加大。
“以前每周就一两宗地要找我们兜售,现在几乎每天都有人登门,要卖地给我们了。”杭州滨江房产集团董秘李渊向南方周末记者感叹,现在资金链紧张的,不仅仅是一两个中小开发商了。但这种环境下,滨江从开发节奏到拿地,都保持非常谨慎的态度。
也许,更严重的局面还在后面。9月28日,据上海证劵报报道,一位接近绿城的人士称,绿城正在考虑资本市场的重大动作,退市可能是其考虑的方向之一。但随即,绿城中国公告称,暂无港交所退市打算。