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政策解读普宅标准调整及加强存量房交易税收征管

发布时间:2011年11月29日 17:00 | 进入复兴论坛 | 来源:新浪房产 | 手机看视频


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  11月25日晚间,北京市住建委、地税局联合制定的《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》,北京市财政局、地税局、住建委联合制定的《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》同时发布。一方面依据当前的房价水平对普通住宅标准进行调整,另一方面提出存量房交易中营业税、个税、契税等税收严格以评估价为税基的要求,同时细化了存量房评估价确定的技术路线。

  依据《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》,新的普通住宅标准依然以容积率、单套住宅建筑面积、实际成交价格三个指标共同确定。即同时满足住宅小区容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价格低于新确定的区域普通住房平均价格1.2倍以下三个条件的住宅定义为普通住宅。依照新的标准,各区域需满足普通住宅标准的实际成交价格上限如下:四环内北部地区为38880元、南部地区为34560元,四至五环北部地区为32400元、南部地区为28080元,五至六环北部地区为25920元、南部地区为21600元,六环外地区为17280元。与08年12月确定的普通住宅标准相比,各区域普通住宅实际成交价格上限呈大幅上涨,涨幅在70%—120%之间。

  配合普通住宅标准的调整,《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》则强调对存量房交易相关税收征收的规范性,包括严格以评估价为税基、严厉打击阴阳合同等。目前存量房交易过程中所需缴纳的各类税收总税率在1%—9.5%之间,即最低为满五年且为卖家唯一住房的普通住宅,需缴纳1%的契税,最高为非卖家唯一住房的非普通住宅,需缴纳3%的契税、1%的个税和5.5%的营业税。在加强存量房税收征管之后,与之前以各区域最低指导价为税基相比,缴纳的税费将出现不同程度的上涨。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,普通住宅标准的调整是大势所趋,在当前的市场环境下,之前的标准已无法准确定义普通住宅,这一政策的出台将利好期房、存量房购房者,免去本不应承担的税负。另一方面,由于目前存量房交易相关税收的税基并未有定量的计算方法,为购房者增加的税费负担尚无法确定,但若以极端情况考虑,即便存量房交易相关税收税基与实际成交价格持平,购房者新增税赋也不会超过总房价9.5%的税收,而自今年7月至今,北京市存量房成交均价已下跌了12%,预计这一价格变化趋势仍将在一段时间内持续,至明年1月底或将还有10--12%的跌幅,这就意味着房价的下调将完全冲抵掉交易税收的增加,购房者仍将有动力购买存量房。

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