上海“晒地”5年调查：富士康的地产局

　　万晓晓

　　在寸土寸金的黄浦江畔，已经荒置5年的“富士康大厦”地块，展现出启动的迹象。

　　本报记者调查了解，该地块是以“鸿海中国（大陆）总部”名义拿下，是当时上海“总部经济”招总计划的重要标的。

　　在5年的时间里，该项目除了坐享土地价格数倍翻番、

　　建筑总面积翻番以外，富士康大厦的冠名也带来丰厚的广告效应。

　　粗略计算，富士康大厦建造成本起码需要20亿元左右。但对目前制造代工业利润日益压缩的富士康来说，这笔钱要一下子筹齐，也并非易事。

　　富士康国际 （02038.HK)财报显示——2008年，富士康全年净利润1.21亿美元，同比大减83%。2009年，富士康净利润3900万美元，下滑68%，毛利率和净利率分别为5.9%和0.55%。

　　尽管总裁郭台铭多次公开表明公司成立30余年，不曾进军房地产业务，未来也不会进军房地产业务，但本报记者调查发现，隶属富士康名下，一家注册资本在30亿港币的香港轩盛投资有限公司，主营业务为房地产综合开发，或许成为郭台铭旗下新的利润增长点。

　　总部地块 荒置5年

　　本报记者调查了解，正预备启动的富士康大厦，是富士康企业集团于2005年签约，以“鸿海中国（大陆）总部”名义拿下，是当时上海“总部经济”招总计划的重要标的。

　　也就是说，该地块在功能上，其为“鸿海中国（大陆）总部”；在名称上，定为“富士康大厦”。

　　一位房地产业内人士告诉本报记者，在寸土寸金的陆家嘴滨江地区，几乎很少有土地是通过招拍挂的形式获得，在浦东新区政府的“招总计划”里，公司可以低于市场价一半的价格，在陆家嘴滨江区域兴建总部。

　　这即是富士康在2005年低价拿地的原因。但至今，该地块仍未正式开工。该地块周围环绕着花旗银行、环球金融中心、太平金融大厦等知名建筑。

　　本报记者看到的一份材料显示，直到2010年1月下旬，富士康大厦项目仍处于方案初级阶段，施工设计尚未开始。

　　不过，富士康仍在进行大厦的设计、建筑招标工作。在另一份材料上，记者看到，该地块预计建设周期为2010年11月至2012年12月，预计成本3亿元。

　　材料显示，富士康大厦将采用自用和出租两种形式。将建成20层高的办公楼，办公楼面积达7万平方米；另设有4层地下停车场，为1.1万平方米；以及2.7万平方米的零售商业用房，总建筑面积为10万平方米。大楼主体为钢筋混凝土结构，外墙用玻璃幕墙装饰。

　　在签约该地块5年之后，富士康大厦将“鸿海中国（大陆）总部”用以自用和出租。“按说，招总计划里，便宜给企业的土地，是让企业开设总部使用的。但很多企业都是以设立总部名义拿到地，转而变成集团的投资项目公司，极少自用，大多出租。”上述人士称。

　　根据相关政策，总部过来注册后，该集团在全国分公司的税费将上缴至总部所在的地区。

　　值得注意的是，此前，富士康大厦也曾规划开工时间，建造周期为2007年9月至2009年6月。

　　富士康大厦位于上海市陆家嘴金融区B4-2-1地块，占地面积为1万平方米，地上部分建筑面积为5万平方米。

　　2005年1月10日，鸿海科技企业集团与上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司签署 “鸿海集团中国总部大厦项目土地使用权”转让意向书。该项目被称为鸿海项目。

　　2005年5月25日，“鸿海集团中国总部大厦项目土地使用权”转让合同，则改由富士康企业集团与上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司签署。

　　此后，上海市地方政府将该地块称为：鸿海项目。在2006年，陆家嘴功能区管委会年度报告中重点标出：将大力支持鸿海项目的建设、完成区府督办的鸿海项目的开工工作。

　　不过，此后，该地块一直闲置。本报记者在采访中，签署该地块转让合同的富士康集团新闻发言人刘坤则表示，“完全没听说过”该项目，“并不知道有总部在上海”。台湾的鸿海集团也表示“对此事不清楚”。富士康科技集团为台湾鸿海集团持股公司，分别在台湾和香港上市。

　　土地金倍涨

　　富士康和鸿海公司均对位于陆家嘴的“总部项目”表示“没听说过”，并拒绝采访，但本报记者查阅到，上海市相关部门在2006年12月12日，就曾以文本形式发放富士康大厦项目建议书的批复。文件编号为：沪浦发改投（2006）0846号。

　　并且，在该地块的“建设项目设计方案审批”和“建设项目用地规划许可证审批”中，建设内容为：富士康大厦。来文单位为：上海富士康有限公司。

　　事实上，该“总部项目”的经营工作一直由上海富士康有限公司进行。

　　一位曾在富士康工作多年的人士透露，自2006年后，上海富士康有限公司就成立了 “上海富士康大厦项目筹建处”，主要开展位于陆家嘴金融贸易区富士康大厦项目的报审批工作，并且，该筹建处还负责“富士康大厦”的建筑设计方案、地质勘查工程、玻璃幕墙设计、消防设计等招投标工作。

　　此外，记者从陆家嘴公司获悉，2006年年中，富士康公司与陆家嘴公司发生过一笔5400万的土地款，随后，在2007年年中，富士康公司又与陆家嘴公司发生过一笔3.51亿元的土地款。

　　该两笔款项——即是富士康大厦的土地转让合同款。

　　紧挨着“富士康大厦”地块旁的一个集团企业副总告诉本报，2005年，陆家嘴滨江地块的“招总计划”，土地获得价格约在每平方米600美元至800美元左右。时至今日，该地区楼面地价则超过每平方米4万人民币，租金约在每天每平方米10美元左右。

　　另外，由于承诺设立总部，根据上海市政府相关优惠政策，除了可以不进行公开招标，直接取得用地外，容积率等指标也可放宽。

　　值得注意的是，2005年，富士康签署拿该地时，在合同中标注为土地面积1万平方米，地上部分建筑面积5万平方米。2010年，该大厦在建筑招标时总面积则规划为10万平方米。面积总量翻番。上述人士透露，可能富士康拿地较早，那时有相关规定楼高90米，不过，现在，陆家嘴地块容积率没有这么低的，通常，黄浦江边第一排楼约在160至180米，第二排在180米，第三排就在200米了。

　　这5年的时间里，富士康大厦项目，除了坐享土地价数倍翻番、建筑总面积翻番以外，富士康大厦的冠名也带来丰厚的广告效应。“在陆家嘴，大楼只要有企业冠名权，在楼上竖一个广告牌，一年就值1000万。”陆家嘴人士称。

　　房地产业务突围

　　“确实有‘两年土地不开发，就没收土地’的政策，但执行的非常少”，一位业内人士告诉记者，像富士康这样“闲晒”土地的，在陆家嘴金融贸易区域仍然存在。

　　不过，该人士称，一般企业在拿到地后，首先想的不是囤地，而是怎么调集资金开工。对于房地产开发商来说，造楼的资金一旦断裂，就是包袱，而非资产。

　　“‘招总计划’的土地合同一般规定，买地的主体未来在楼里的股本不得低于90%，这使得土地主不能轻易转让土地，因此囤积意义不大，难处反而在筹资建楼。”

　　以在上海陆家嘴滨江地区每平方米2万元的建造成本，再加上土地成本、财务成本等计算，富士康大厦每平方米的成本至少在3.5万元以上，不论总建筑面积是5万或10万平方米，富士康大厦要建起来，至少需要20亿元左右。

　　对于制造代工业利润日益压缩的富士康来说，这笔钱要一下子筹齐，也并非易事。

　　富士康国际财报显示——2008年，富士康全年净利润1.21亿美元，同比大减83%。2009年，富士康净利润3900万美元，下滑68%，毛利率和净利率分别为5.9%和0.55%。

　　在这样的背景下，尽管郭台铭多次公开表明公司成立30余年，不曾进军房地产业务，未来也不会进军房地产业务，但其实不然——

　　本报记者调查了解，香港轩盛投资有限公司正是隶属富士康名下。该公司的主营业务为房地产综合开发公司，公司资本为30亿港元，国内总部位于深圳，名为深圳轩盛投资管理有限公司。

　　为了经营好轩盛投资的房地产业务，郭台铭请来原华侨城集团公司党组书记兼常务副总裁张整魁担任董事长。

　　轩盛公司的业务宣传中这样对外描述——作为一家专业的房地产综合开发公司，将整合前期取得的大量土地资源进行综合成片开发，公司总部位于深圳华侨城，已取得土地拟开发的项目位于深圳、上海、南京、武汉等国内一线城市。

　　本报记者调查了解到，轩盛投资在武汉设立的区域项目公司，名为鑫龙房地产开发（武汉）有限公司，该公司注册资本为6380万美元。目前，公司开发武汉东湖高新区汤逊湖畔低密度住宅项目“轩盛·湾郡”，占地面积达15.4万平方米，开盘时间为2010年8月。

　　该处工作人员证实称，“公司隶属郭台铭旗下富士康公司”。

　　另外，据房地产调查机构香地咨询半求工作室的资料，富士康相继在太原、深圳、武汉、上海等地取得多块商住用地，富士康将在太原和深圳开发商品住宅，在武汉汤逊湖畔建设Townhouse，上海的地块面积也高达15万平方米，建设计划也正在紧锣密鼓的进行之中。

　　此外，有消息称，去年，郭台铭旗下的鸿海集团与成都市政府签约，将在成都投资建设10亿美元的房地产项目。并且，富士康科技集团在与重庆市政府签署笔记本代工厂项目之外，还计划在重庆商业地产投资100亿。至截稿时间，富士康集团及鸿海集团对于房地产事宜及总部大厦事宜，拒绝评价。