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香港天价豪宅退房迷局:股神李兆基被质疑托市

发布时间:2010年07月12日 09:44 | 进入复兴论坛 | 来源:第一财经日报

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    公众原本期待今日能上演大地产商、恒基地产(00012.HK)主席李兆基被香港特区立法会议员们“围攻”的好戏,但未能如愿。

    恒基地产(下称“恒地”)7月8日发布声明,拒绝接受立法会邀请,决定不派出任何代表出席立法会就其旗下物业“天汇”相关交易召开的特别会议。

    7月5日,在香港立法会房屋事务委员会针对“天汇”的特别会议上,香港特别行政区运输及房屋局局长郑汝桦,向包括《第一财经日报》在内的媒体表示:目前已有包括香港警方在内的多个执法部门,就“天汇”事件进行调查。

    “政府的立场一直很清楚,不能接受有发展商在销售过程中‘作假’。”郑汝桦说,如果开发商的答案并非全部的真相,警方会详细调查,解开这些疑团。

    从全球最贵公寓,到被香港传媒和立法会议员穷追猛打,再到成为香港警方及执法部门调查对象,恒地开发的豪宅公寓“天汇”,在八个月里从天上掉落凡间,至今仍是迷雾重重。

      买家身份始终是谜

    故事主角——港岛区西半山分层式豪宅“天汇”,在去年10月创下每平方英尺售价7.13万港元,即约每平方米人民币62.74万元的全球天价纪录。这一纪录由“天汇”68楼A室缔造,该套公寓销售总价约为4.39亿港元。

    然而八个月后,这一纪录却无疾而终。恒地今年6月16日公布,“天汇”24套已签约公寓中,包括68楼A室在内的20套公寓,均以取消交易告终。

    根据签订的买卖协议条款,恒地没收取消交易的20套公寓的订金,即房价5%共1.33亿港元。20宗交易最终取消,给恒地带来的损失约为7.34亿港元。

    外界质疑这是恒地为造势而制造的虚假交易。

    去年11月,本报即报道,“天汇”豪宅买家刻意保持神秘。香港土地注册处登记成交资料显示,24家香港本地有限公司登记购入“天汇”24套公寓,然而这些香港本地有限公司,却由4家英属维京群岛注册的海外公司持有。

    其中,全球纪录创造者68楼A室,由一家名为“财金有限公司”的香港注册公司持有,注册资本金仅为1港元。这家公司的法人董事是在英属维京群岛注册的READY-MADE INCORPORATION LIMITED,个人董事的真实身份无从查证。

    令人回味的是,当时恒地营业部总经理林达民向传媒透露,买家操着浓厚的普通话口音,可能是内地超级富豪。事实上,去年香港港岛区半山豪宅价格飙升42%,内地买家一掷千金购买豪宅的消息不绝于耳。林达民的“无意”透露,与市场情况似乎相当吻合。

    而香港媒体则发现,斥资11.6亿港元购买6套“天汇”公寓,包括最贵公寓的,是现年42岁的香港人、前新城电台DJ、现金谷科技总裁秦善文。秦善文还担任以“富二代”为主力的香港青年联会副主席,他承认购入“天汇”6套公寓,但表示是与其他人合资,组成“天汇投资团队”,并指很多内地豪客有意洽购天价公寓。

    李兆基则称,秦善文只是买家授权作为签署代表。其间,又有报道指真正海外买家是越南华侨朱立基,而朱立基拒绝回应。今年6月1日,李兆基公开对传媒表示:“天汇”买家是一个有钱人、是一个外地富豪,不是内地也不是香港的,6月16日可以揭开谜底。

    然而,6月16日揭开的,却是“天汇”最终只有4套公寓成交、20套取消交易的谜底,秦善文与其“天汇投资团队”购入的6套公寓也无一成交,5%订金被恒地没收后离场,买家的真实身份也随之最终成谜。

    善待买家为哪桩

    按照香港房地产市场惯例,如果买家取消交易,开发商除没收订金外,如重售价低于取消交易的发售价,开发商有权利向取消交易的买家追讨差价。而此次恒地宣布,只没收5%订金不追差价。这也是外界怀疑恒地与买家有特殊关系的原因之一。

    在今年6月30日的声明中,恒地解释说,20个未成交单位的买家均为1港元注册的有限公司,所以进行法律诉讼并无意义。恒地表示,相信公寓重新出售价格不会低于取消交易的价格。李兆基也早在取消交易当日强调,不会减价出售“天汇”豪宅。

    自去年10月份创出全球最贵公寓纪录后,香港特别行政区政府明显加强了对豪宅的监管。去年10月25日,香港金管局宣布,将2000万港元以上的豪宅按揭成数上限,由原本的七成降至六成。

    从今年3月18日至6月28日,香港地政总署七次向恒地发函,查询了解“天汇”交易情况,恒地均作出书面回复,并在7月5日将七次书信往来呈交立法会审议。

    7月5日,香港立法会议员涂谨申向包括本报在内的记者透露,综合七次信函往来,地政总署对“天汇”交易提出的主要质疑包括:24套公寓需要延期成交,竟然只用口头协议,且延期时间含糊不清;24套公寓买家,竟然由同一个授权人代表向恒地表示延期成交;恒地并未向买家表明,若延期导致损失可以罚收利息的权利。

    然而最令政府不解的是,20套取消交易的公寓中,有18套公寓的买家已经支付房价的10%作为订金,其中的2套公寓,买家已经支付房价的15%作为订金。恒地却只没收5%订金,将其他款项归还给买家,并承诺不追收差价。“难道恒地觉得钱是臭的吗?”涂谨申质疑,为何恒地如此善待买家。

    有资深楼市炒家指出,专业炒家在交易中一般会使用自己的律师。但在“天汇”交易里,所有买家均使用恒地御用律师罗文锦律师行,令人怀疑买家和卖家之间关系紧密。

    虚假交易做高股价?

    香港民众、媒体和特区政府均对“天汇”交易持怀疑态度,人称“四叔”的李兆基早在今年3月份就宣称:百分百保证“天汇”并不涉及虚假成交,买家百分百是“外人”,并非公司关联人士。爱好给散户提供公开投资建议的李兆基,甚至开出赌盘,指如果查出是虚假成交,会以“一万赔一百万”。记者了解到,确有好事者向李兆基寄出一万港元,但被原封不动退还。

    值得一提的是,作为上市公司的恒地,去年底已将24宗交易的预计收益逾30亿港元,计入2009年年度报告。恒地称,该做法是根据香港财务报告准则和香港公认会计原则,并且在年报内充分披露了,若交易未能完成所带来的可能亏损。同时,取消交易带来的7.34亿港元损失,将在本年度的半年结中扣除。

    立法会议员何俊仁、李永达向香港证券及期货事务监察委员会(下称“香港证监会”)提议,恒地在出售“天汇”时,涉嫌披露虚假或具误导性的物业交易资料,从而影响恒地股价,涉嫌违反《证券及期货条例》第277条——披露虚假或具误导性的资料以诱使进行交易。

    去年9月和10月的两个月内,恒地股价从8月31日的45.55港元上升至10月30日的55.85港元,累计升幅达23%,高于同类主要地产股的累计升幅。同期,新鸿基地产(00016.HK)累计升幅为14.1%,长江实业(00001.HK)的累计升幅为9.08%。当时,恒地股价升幅也高于恒生指数10.28%的累计升幅。

    “天汇”八成公寓取消交易后,恒地股价已从去年10月底高位下挫约15%,7月9日收市报47.2港元。

    两位立法会议员促请香港证监会介入调查。有香港独立财经评论员指出,香港很多中半山的楼房买卖交易情况都与“天汇”交易类似。香港证监会行政总裁韦奕礼则称,不评论个别事件。