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开发商将不能直接收预售房款 或被迫选择降价

发布时间:2010年08月18日 07:53 | 进入复兴论坛 | 来源:京华时报

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  昨天,有媒体报道称北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”,记者从多个开发商及业内人士处求证到,他们确实从银行等部门了解到此消息。其中一位业内人士透露,他在三周前已得知此消息,估计近期就会颁布实施。这位业内人士表示,该办法一旦实施,就意味着开发商的“活钱”将变为“死钱”。为了继续购地、盖房,不得不加快售房速度,降价将是开发商不得不考虑的选择之一。

  据开发商介绍,按照正在研究的北京商品房预售资金管理办法,未来北京开发商不仅将不能直接收存商品房预付款,即房地产企业不能直接收存预售资金,由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户。同时,在使用商品房项目预售资金时也将受多方钳制,用款计划需经施工单位、监理单位加以确认,按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款。

  其中,《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》核心内容有3点。首先,今后房地产企业申报项目总投资(即重点监管资金)、用款计划及监管银行,将成为建委核发销售证的前提条件;其次,房地产企业不能直接收存预售资金,由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户,已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户;第三,开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认,分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点,每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%,每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

  对此,昨天记者致电相关主管部门了解情况,但均未得到有效回应。

  -各方分析

  中国房地产联盟秘书长、华业地产副总经理陈云峰说,实施该办法的主要目的就是防止开发商携款潜逃,保证这部分资金的安全。他说,按照此前的规定,楼盘封顶后可通过申请预售许可证提前销售房屋,购房者无论是全款还是贷款,购房款都将进入开发商自己的账户,并且自由支配。而这些资金绝大多数用于购置土地、偿还贷款、开发新的楼盘。因此,可以说,开发商并不是靠自己的固定资金开发房产,而是不断地利用预售房款循环开发。其间,有可能出现拖欠工程款、拖欠银行贷款等情况,因此该办法的主要目的,也是给予房地产开发中各个环节资金的安全保证。

  >>目的

  办法主要保证预付资金安全

  “这是一次技术性调整,也正中开发商七寸。”我爱我家副总裁胡景晖说,虽然这不能视为新的一轮调控政策,但却非常有效力。其主要原因是,这个办法不像其它调控政策是临时性的,这个办法将会长期执行。而且,目前房地产市场正处在僵持阶段,开发商入账趋紧,同时,土地市场价格下降,又正是拿地的好时机。若该办法实施,开发商希望进一步发展,就必须加快销售速度,以求获得可支配的资金。“那么降价是最重要的选择之一。”胡景晖说,这个办法实施后,囤地、捂盘的问题也将自动解决。

  >>影响

  开发商将降价求资金链稳定

  陈云峰和胡景晖都承认,若长期执行该办法,开发商的开发速度和规模可能会受到影响。特别是跨省的大型房企,目前他们的资金都是全国调配的,若被银行监管,将影响资金的流动和调度,从而减缓不同省市、不同项目开发的时间。陈云峰认为,这些不利的影响,将在长期作用下,转变成总供应量的放缓。

  而胡景晖表示,这需要开发商转变思维,如果能掌握新规则,并加快开发速度,充分发挥效力,反而有利于提高开发周期,未来的总供应量应该不会受大的影响。

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