开发商将不能直接收预售房款 或被迫选择降价

　　昨天，有媒体报道称北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，记者从多个开发商及业内人士处求证到，他们确实从银行等部门了解到此消息。其中一位业内人士透露，他在三周前已得知此消息，估计近期就会颁布实施。这位业内人士表示，该办法一旦实施，就意味着开发商的“活钱”将变为“死钱”。为了继续购地、盖房，不得不加快售房速度，降价将是开发商不得不考虑的选择之一。

　　据开发商介绍，按照正在研究的北京商品房预售资金管理办法，未来北京开发商不仅将不能直接收存商品房预付款，即房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户。同时，在使用商品房项目预售资金时也将受多方钳制，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款。

　　其中，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》核心内容有3点。首先，今后房地产企业申报项目总投资(即重点监管资金)、用款计划及监管银行，将成为建委核发销售证的前提条件；其次，房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户；第三，开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

　　对此，昨天记者致电相关主管部门了解情况，但均未得到有效回应。

　　-各方分析

　　中国房地产联盟秘书长、华业地产副总经理陈云峰说，实施该办法的主要目的就是防止开发商携款潜逃，保证这部分资金的安全。他说，按照此前的规定，楼盘封顶后可通过申请预售许可证提前销售房屋，购房者无论是全款还是贷款，购房款都将进入开发商自己的账户，并且自由支配。而这些资金绝大多数用于购置土地、偿还贷款、开发新的楼盘。因此，可以说，开发商并不是靠自己的固定资金开发房产，而是不断地利用预售房款循环开发。其间，有可能出现拖欠工程款、拖欠银行贷款等情况，因此该办法的主要目的，也是给予房地产开发中各个环节资金的安全保证。

　　>>目的

　　办法主要保证预付资金安全

　　“这是一次技术性调整，也正中开发商七寸。”我爱我家副总裁胡景晖说，虽然这不能视为新的一轮调控政策，但却非常有效力。其主要原因是，这个办法不像其它调控政策是临时性的，这个办法将会长期执行。而且，目前房地产市场正处在僵持阶段，开发商入账趋紧，同时，土地市场价格下降，又正是拿地的好时机。若该办法实施，开发商希望进一步发展，就必须加快销售速度，以求获得可支配的资金。“那么降价是最重要的选择之一。”胡景晖说，这个办法实施后，囤地、捂盘的问题也将自动解决。

　　>>影响

　　开发商将降价求资金链稳定

　　陈云峰和胡景晖都承认，若长期执行该办法，开发商的开发速度和规模可能会受到影响。特别是跨省的大型房企，目前他们的资金都是全国调配的，若被银行监管，将影响资金的流动和调度，从而减缓不同省市、不同项目开发的时间。陈云峰认为，这些不利的影响，将在长期作用下，转变成总供应量的放缓。

　　而胡景晖表示，这需要开发商转变思维，如果能掌握新规则，并加快开发速度，充分发挥效力，反而有利于提高开发周期，未来的总供应量应该不会受大的影响。