盈科土地交易资格蹊跷解禁 同行叹“说不过去”

本报记者 董映颉 北京报道

　　新一轮政策调控的阴影让整个房地产市场一片黯淡，唯有李泽楷旗下的电讯盈科却获得了似乎有点“不合时宜”的幸运。

　　9月30日，北京市国土局发布公告，恢复北京启夏房地产开发有限公司和原股东盈科集团等单位土地市场交易资格。这也意味着，在上一轮房地产调控中获得最严厉处罚的盈科囤地事件，在刚刚半年后的新一轮调控开始时得以开释，盈科集团重获在京拿地资格。在国土部门的强势调整下，盈科集团在京拿地资格的被禁与解禁，都蒙上层层迷雾。

　　囤地3年的代价

　　事情的起因是朝阳区工体北路4号地块。

　　2006年1月23日，在162轮的竞价后，朝阳区工体北路4号地块被李泽楷旗下的香港盈科大衍地产有限公司（下称盈大地产）以5.1亿元人民币拍得。而北京启夏房地产开发有限公司为盈大地产子公司，负责开发该项目。

　　然而，拿到这一地块之后，盈大地产却迟迟没有动工。直到2009年8月底，盈大地产以8亿元将该地块转让给了瑞安建业。

　　而就在这场交易已经完成半年多后，今年3月11日，北京国土局发布公告称，挂牌督办的北京启夏房地产开发有限公司朝阳区工体北路4号地块，因超过出让合同约定的动工时间，且未及时申请延期，拟对其处以地价款1%的罚款，同时暂停启夏公司及原股东香港盈科集团及其下属公司在北京市土地交易市场的交易行为。

　　按照国土部的规定，对于超过合同约定动工开发日期一年未动工开发的，可征收土地出让金20%以下的土地闲置费；闲置两年以上不开发的土地，政府可无偿收回开发商的土地使用权。

　　而盈大地产囤地3年，需要缴付的罚金却仅为土地出让金的1%，远远低于20%的处罚上限。不仅如此，盈科所缴罚金与其8亿元的转让所得相比，也只是“九牛一毛”。

　　当时有业内人士向记者表示，因为这块地块已经被转让出去，并已经开工，因此罚款只是一个“象征性”的处罚，重要的是停止了企业在北京的拿地资格，这对房地产企业无疑是“致命”的打击。

　　然而出乎各方意料的是，仅过了半年之后，北京启夏房地产开发有限公司及其东家盈科集团就被宣布“刑满释放”了。

　　国土局9月30日的公告非常简单，表示“依照国家和本市有关规定，经研究并报请市政府批准，从即日起恢复北京启夏房地产开发有限公司、原股东盈科集团等单位土地市场交易资格”。并没有具体说明解禁的原因。

　　与盈科形成鲜明对比的，是北京大龙地产。由于欠缴地价款、招拍挂成交后未按期签订土地出让合同，大龙地产在今年1月被收回了天竺“地王”地块后，不仅付出了2亿元保证金的代价，也被暂停在北京竞买土地的资格，至今仍没有解禁。

　　“禁拍”前后疑云

　　在得知盈科解禁后，北京一位大型房地产企业副总告诉记者：“盈科囤地这事从禁拍到解禁都挺莫名其妙，让人捉摸不透。”

　　事实上，据记者了解，盈科“囤地”应该早在北京市相关部门的视线范围之内。

　　2006年1月，盈大地产以超过1.1万元/平方米的楼面地价抢得该地后高调声称要建成高档公寓。此后，整个2006年，盈大地产一直在试图更改建设规划，原有规划几经变更，曾经参与拿地的原公司高管吕干威等纷纷出走。

　　不过最终盈大地产如愿以偿，该项目地下建筑面积由6000平方米增至1.74万平方米的规划获批，算上补交土地款，这块2006年的北京“地王”，楼面地价成功降至9279元/平方米。项目规划改过之后，2009年年中，北京市住建委又把该项目计划建设时间延后至2009年7月至2011年12月。

　　“当时北京市政府同意修改规划，并延后项目计划建设时间，这可以说就是一种表态，在那时候主管部门并未将此地块视为闲置用地。”上述北京大型房地产企业副总告诉《华夏时报》记者。

　　但是，在盈科转让项目8个月后，北京市国土局反而开出了罚单，甚至对开发商实行“禁拍”，这在处理开发商囤地事件中并不多见。北京市房地产协会一位负责人向记者表示，房企囤地一直是行业皆知的“潜规则”，国土局此前对“囤地”的处罚无非是罚款，没收地块都很少见，更不用说“禁拍”。“这样刻意重罚，显得有点不合常理。”

　　而在近日盈科解禁之后，一位与盈科集团有过往来的业内人士告诉记者，盈科被禁拍后，李泽楷曾多次派遣专员来北京调查，与政府部门沟通，“盈科能在调控日益紧张的时候迅速解决这件事，的确十分不易。”

　　解禁时机遭质疑

　　毫无疑问，此次顺利“解禁”，让盈科集团成为了“囤地事件”中最大的赢家。

　　2006年盈大地产以5.1亿元人民币拍得的朝阳区工体北路4号地块，在2009年转让给瑞安建业时，其价值已升至8亿元人民币。盈大地产仅靠投入土地出让金和区区510万的罚金，就净赚了2亿多元。

　　而值得注意的是，就在盈科解禁前1天的9月29日，国土部、住建部联合发出了通知，严格土地出让管理又一次成为第二轮调控的重点。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。

　　在这样的风口浪尖上，“因自身原因”致使土地闲置了3年的盈科却被解禁了。尽管北京市国土局选择了国庆节前一天“低调”发出简短公告，但盈科的解禁仍然受到了业内的关注。

　　业内分析人士表示，当时国土局公布对工体北路4号地块等5宗闲置房地产开发土地的处理意见时，仅有北京启夏房地产开发有限公司属于“因为企业自身原因未按出让合同履约的”，而且当时就没有对“禁拍”的时间作出规定，因此半年后“解禁”也无可厚非。

　　但是，上述北京大型房地产企业副总却表示，北京市国土局在第二轮调控伊始解禁曾经“囤地生财”的启夏公司和盈科集团，“在时机上似乎有点说不过去，难免让人对政策执行的力度产生想法。”