二轮楼市调控详解读：抑制需求换房价平稳

　　本报记者 刘 勇 北京报道

　　9月29日晚，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发出《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，通知出台五项措施，这是继新“国十条”后，楼市迎来的第二轮调控。

　　远洋嘉业房地产经纪公司研究总监孟奇向记者表示：“此次通知实际上是对新‘国十条’的进一步重申与落实，虽然矫枉过正，但是对在短期内抑制需求有一定效果，目的是以牺牲短期成交量换取房价的平稳。”

　　契税优惠紧缩：

　　增加购房成本

　　政策一：个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　解读：契税的调整使得优惠的范围大大缩小，那些购买普通商品住房，同时家庭拥有多套住房的人将不再享受契税优惠政策。

　　链家地产副总裁林倩认为，契税优惠范围的缩小影响到了首次置业的刚性需求。在细则未执行前，为赶搭优惠末班车，将上演集中过户现象。

　　对于契税优惠范围的缩小，北京艺苑桐城房地产开发公司销售主任彭小惠认为“并不合理”。

　　彭小惠对记者说：“契税调整本身并不能起到抑制房价的作用。在房价本身就非常高的情况下，契税优惠缩小只能加重购房者的负担。”

　　彭小惠表示，不少业主的合同是去年签的，但是在办理入住时出台了这项政策，按惯例业主在入住前要将相关的契税费用交给开发商，由开发商代收代缴。因此在办理入住手续时，这次契税的调整造成了不少业主的疑虑。

　　首付比例调高：

　　心理作用大于实际作用

　　政策二：首付款比例调整到30%。此前的政策中对于首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付为20%。

　　解读：至于首套房首付提高至30%的规定，孟奇对记者说：“新‘国十条’出台以后，首付20%已经很难拿到银行贷款。但是这种情况在8、9月份有所松动，这次的规定只是重新紧了起来。因此首付提高对市场的心理作用大于实际作用。”

　　彭小惠表示：“由于北京总房价比较贵，为了减少每个月还贷的压力，此前不少业主首付款支付比例都在50%。但是这一规定对购买远郊房子的人群的影响比较大，因为选择在这类区域购房的人群经济条件往往比较有限，提高一成的首付显然会造成比较大的影响。”

　　据悉，除北京银行9月30日起正式执行首付30%的政策外，工行、光大、华夏、招行等银行均从10月1日起开始执行首付30%的政策。而花旗、渣打在此政策之前就已经将首付款提高至30%。

　　房产税：继续悬着

　　政策三：加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

　　解读：房产税早已成为悬在楼市头上的一把剑，虽然此次通知再一次重申了房产税改革试点，但是在10月7日出台的上海楼市细则中，房产税仍停留在准备阶段。

　　10月7日，上海市政府批转的市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》中，只是提到“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为：“这说明国家已经同意上海进行试点，只是出台还要等待时机。”

　　杨红旭认为，未来房产税推出的形式有可能是几个试点城市一起推出，或由其它城市先行推出。如果现有政策能使市场明显降温，尤其是房价下跌，则房产税将有可能较长时间内暂不推出；而如果现有政策无法抑制房价上涨，则必然会推出。

　　专家建议

　　北京艺苑桐城房地产开发公司销售主任 彭小惠：

　　早出手比晚出手好。调控政策出台的频率明显加快，可谓是“一波未平一波又起”，这使未来具有很大的不可预见性。如果说去年买房还可以享受到利率七折和契税优惠的话，今年这些优惠政策的取消或紧缩明显加大了购房成本。

　　远洋嘉业房地产经纪公司研究总监 孟奇：

　　年底或者明年初是买房的时机。目前新开楼盘的价格已经低于预期，预计调控政策会让房价下跌10%，房价的下跌完全可以弥补现在无法享受到的利率七折和契税优惠。同时，年底是传统的成交淡季，购房者挑选到合适房子的余地也比较大。